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紧急预警!深圳炒房团包场扫盘,下一站重庆?

2026-06-26 04:04:22

这几年，关于深圳楼市的消息满天都是。

最炸的不是成交量回暖，而是欧神带队的深圳炒房团，直接包场楼盘、清退散客，连扫深圳三大项目！

5天时间，狂卖超6亿！

这群手握重金的“资金猛兽”，精准抓住政策窗口期，快进快出。

更危险的信号是：深圳限购收紧后，他们的下一个目标，极可能是重庆！

不限购、房价低、核心区库存告急……

重庆，很有可能成为全国热钱的“终极洼地”。

1 深圳炒房团实况

先看一下深圳被扫货的三个盘：

第一个是位于龙华的鸿荣源观城（二期），也是这次炒房团包场的主力。

从5月2日开始，开发商就暂停所有散客到访，全天只接欧神带来的5辆大巴，大约200组客户。

据说成交了50多套，成交金额4.2亿，而且很多人是全款。

这个盘其实争议很大，一期的口碑不太好。

一方面很多人吐槽质量差，偷工减料；另一方面有人质疑开发周期，毕竟是410万平方米超级城市综合体项目。

参考开发商的成名之作壹成中心，十年了都还没卖完，显然鸿荣源观城也至少需10年开发周期。

更关键的是，当初4.5万均价买入壹成中心一期的业主们，今天的二手房成交价却只能卖5万多。

看似价格没跌，但10年的涨幅别说跑赢通胀，甚至不够利息。

第二个项目是光明的龙湖观萃苑。

5月3日晚，龙湖观萃苑正式开盘，首推92套房源，仅用40分钟被一抢而空，销售额超3.5亿元，成功斩获2026年深圳首个“日光盘”。

据说连实体样板房都被当场买下！

这里面，欧神带队的炒房团贡献了差不多30套。

更夸张的是第三个项目，位于福田的金地环湾城，也是这一次才放松限购的区域。

标准的核心区豪宅，单价9-10万/㎡，单套总价1600-2200万。

这个盘五一期间卖了5个多亿，几乎一天一个小目标，据说欧神团也贡献了1个多亿。

福田的新房一直很稀缺，上一个新盘还是去年7年的海德园。所以放开限购之后，就有很多高端投资客盯上了深圳核心区。

但说实话，地段是核心地段，价格也是豪宅价格，这个项目品质很一般。

之前交付的一期，就有很多业主认为项目降标、配不上豪宅。

再看当初首开的价格，备案均价接近11万，现在已经降到了8万多。

2 信号与危机

这一幕像极了2024年深圳出台929新政，龙华、沙井、光明、龙岗等区域，不再需要3年深户+3年社保。

于是全国各地的购房团，闻风而来。

一方面，这是市场信号。

说明只要有大的利好出台，市场并不缺购买力和行动力。

其实深圳的开发商推盘都是比较谨慎的，量都比较小，比如“日光”的龙湖观萃苑，也只拿了92套房源出来。

就是怕卖不掉。

包括整个深圳，供应量也都很小。

据深圳市住房和建设局数据，2026年第二季度，深圳计划入市的商品房项目34个，供应面积122.7万平方米，其中住宅供应合计105.4万平方米，共9064套。

9000多套房子，在很多强二线城市也就是一个月的成交量，可见深圳的新房稀缺。

这一波行情可以说极大地强化了深圳供应新房的信心，尤其是刚刚放开限购的核心区，远远无法满足入场的外地资金。

这群从深圳、上海、杭州过来的“专业资金”，几乎是梯度扫盘。

先刚需走量，再核心豪宅，龙华（刚需洼地）→光明（性价比）→福田（核心资产），从低到高，全面收割，不留死角。

目标明确也极为明确，3-6个月短期套利，绝不长期持有，赚了就跑。

但我不好看！

这也是我要说的另外一面，危机。

当下虽然是入场的好节点，并不意味着买什么项目都可以，哪怕深圳也是如此。

这两年深圳外地炒房团的亏损案例也不少，比如去年6月著名的某教授带队，杀进宝安的鸿荣源珈誉玖玺，一举扫货60多套。

当时的折后单价在4.7-5.3万，今年3月开发商自己把价格干到了4.26-4.65万。

一年不到的时间，亏了15-20%。

深圳是一个行情来的快，走得也快，价格暴涨暴跌的城市，想要抓住上涨的机会既考验时机，又考验眼光。

所以这是一个投资难度非常大的城市。

3 下一站为什么是重庆

相对于一线城市，我认为这一轮最大的机会反而是二线城市。

一线城市大部分是存量市场，价格门槛也高，想要“六边形”的好项目，只有购买力极强的客群能上车，也就是我们经常说的顶级豪宅。

哪怕是像金地环湾城这样的核心区项目，在产品上也还是有缺陷。

也就是说，一线城市的投资性价比已经很低了。

反倒是强二线城市，还有全方位都很强的产品，具备很大的增值空间。

比如重庆就是一个典型。

价格洼地：深圳1/3价格，核心区房价严重低估。

深圳核心区均价7-10 万 /㎡，重庆核心区（观音桥、江北嘴）均价2-3万 /㎡，仅为深圳的 1/4-1/5。

同样核心地段，南山卖到2000万，前海卖到3000万，重庆观音桥才500万。

库存告急：核心区去化周期仅6.4个月，供不应求。

重庆核心区新房去化周期已降至6.4个月（警戒线 12-18 个月），从供大于求转为供不应求。

江北嘴、观音桥等核心板块，优质房源稀缺，新盘极少，完全符合炒房团“稀缺资产”的投资逻辑。

2017 年，水库团盲目炒作两江四岸，误判重庆“天量供应”基本面，最终被套牢。

但现在，重庆核心区库存枯竭、土地供应收紧、城市价值提升，基本面已彻底反转，不再是当年的“供应地狱”。

所以未来外地炒房团很有可能进入重庆。

届时，将出现几种情况：

核心区被包场扫盘：江北嘴、观音桥的优质新盘，可能被外地团整栋/整单元包下，普通购房者无房可买；

房价短期跳涨：热钱涌入→核心区房价3-6个月内上涨20%-30%，带动整体房价，刚需被迫高位接盘；

贷款政策收紧：若外地三无疯狂入场，重庆大概率快速收紧三无贷款（或提高首付），关闭入场通道。

所以对于重庆来说，现在到了一个非常关键的时期。

要么现在上车核心区，要么永远错失。一旦炒房团大规模入场+政策收紧，重庆将彻底关闭“低价上车”窗口。

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