很多人没意识到，深圳最近挂牌的这两块核心宅地，真正想“救”的可能根本不是楼市。
而是市场情绪。
因为现在深圳楼市最大的问题，其实已经不是房价跌了多少，也不是政策够不够猛。
而是大家越来越不相信——房子还能涨。
这件事，比房价下跌本身更麻烦。
所以你会发现，429核心区限购松绑之后，深圳马上又把粤海、桂湾两块压箱底宅地端出来了。
而且不是普通地块。
一个是科技园核心低密名校宅地，一个是前海桂湾最后收官宅地。
全都是深圳最能制造话题、最能制造财富想象、也最容易形成市场传播效应的地方。
很多人以为这是单纯卖地。
但我反而觉得，这是深圳今年一次非常典型的“情绪经营”。
说白了：
先用核心区豪宅市场重新点火。
再试图把热度往普通改善、刚需市场慢慢传导。
因为现在深圳楼市已经进入一个非常现实的新阶段：
不是所有房子都值得救。
甚至不是所有片区都有资格回暖。
这话可能扎心，但今年市场其实已经把答案写得很清楚了。
为什么深圳偏偏今年才舍得放这些好地？
因为以前深圳还有幻想。
总觉得外围还能靠规划、靠概念、靠人口预期慢慢消化。
但这两年市场已经教育所有人了。
没有产业，没有购买力，没有城市资源的地方，现在连国央企都开始谨慎。
很多弱区土地，开发商不是不想拿。
是根本算不过账。
尤其现在融资收紧、销售承压，谁都不敢赌。
于是深圳今年开始出现一个很明显的变化：
优先把最核心、最安全、最容易成交的资产推出来。
本质上，这和429新政其实是一套组合拳。
过去深圳总想“全面回暖”。
现在不一样了。
现在深圳更像是在集中力量“保核心”。
先保核心区成交。
先保豪宅流速。
先保高净值人群重新下场。
因为只有这些地方先热起来，市场才会重新建立价格锚点。
否则外围市场根本带不动。
这一轮，深圳已经不再追求“普涨”了。
而是在主动制造“局部牛市”。
而且核心区的地块都越来越小了，都是1万、2万的小地块。
这个变化，我觉得非常关键。
因为它意味着：
未来深圳楼市的分化，可能会越来越极端。
先说粤海这块地。
我看完第一反应其实就一句话：
深圳终于舍得把真正的好东西拿出来了。
为什么？
因为这块地太稀缺了。
南山科技园很多年没出过真正的新宅地了。
更别说还是容积率2.9这种低密产品。
你要知道，在科技园这种地方，2.9的容积率已经接近“奢侈品”。
这块地总建面53110㎡，其中住宅49000㎡，土地面积14116㎡，起拍总价23.02亿，折合楼面起价43344元/㎡。关键是，它采取的是“不设上限、价高者得”的竞拍方式。
这意味着什么？
意味着深圳这次根本没打算压热度。
反而有点希望它“拍热”。
因为现在市场最缺的，就是一个足够炸裂的价格锚点。
去年海晏府为什么能火？
本质上不是因为大家突然有钱了。
而是海晏府那场土拍，把整个市场情绪重新拉起来了。
12家房企抢地，最终招商21.55亿拿下，楼面价直接冲到8.42万/㎡，溢价率86.1%。
当时很多人觉得离谱。
结果今年4月海晏府开盘，折后均价13万/㎡，201批客户认筹，去化接近9成。
说明什么？
说明深圳有钱人不是没钱了。
而是只愿意为真正核心资产买单。
而粤海这块地，其实也有类似逻辑。
更何况，它本身条件确实强。
东边就是科技公园，北边紧挨百度国际大厦，周边全是软件产业基地、高新园办公群。
这里不是靠“概念”撑房价。
而是靠真实产业购买力。
很多买家本身就是腾讯、字节、华为产业链、高新企业中高层。
而且它还有一个非常大的杀手锏：
南外高新学区。
这几年深圳市场有个特别有意思的现象：
很多曾经被吹上天的“概念新区”跌得最狠。
反而真正抗跌的，是成熟产业区+成熟学区组合。
南外高新就是典型。
我专门翻了下这几年成交数据，真的挺夸张。
像珑御府，只是回到2021年底价格，跌幅约14.7%。
浪琴半岛更狠，只回到2020年中水平，跌幅约6%。
甚至很多小区，虽然价格回调，但依然明显跑赢大盘。
比如卓越浅水湾、熙湾俊庭、恒立听海这些，基本回到2018-2019年价格区间。
而真正跌惨的，其实是部分老旧、产品力弱的小区。
这背后其实说明一个很现实的问题：
现在深圳楼市，开始从“地段时代”，进入“产品+资源时代”。
以前只要在南山就行。
现在不够了。
你还得有学校、有产业、有居住体验。
甚至我现在越来越觉得：
深圳未来最值钱的资源，可能都不是海景。
而是时间。
谁能帮中产减少通勤，谁未来就更值钱。
以前深圳湾贵，大家觉得因为海。
现在很多人愿意继续留在南山，本质上是因为：
下楼就是公司。
这几年深圳高薪人群，其实已经被通勤折磨怕了。
所以你会发现，现在真正坚挺的地方，很多都是“职住一体”区域。
而粤海，恰恰就是深圳最典型的职住核心区。
更关键的是，这块地还有低密设计。
限高100米，大概率采用20米底盘+80米住宅模式。
有点类似信悦湾、观潮府和后海招商玺的做法：
（▲后海招商玺浮岛设计效果图）
这意味着未来可能会出现大面积架空层、花园、会所、归家动线优化。
加上旁边就是科技公园，名校+通勤距离近+交通便利+城市资源丰富+核心产业园，这块地几乎满足了中产对改善住宅的所有预期。
除了有几点缺陷：可能会有噪音，距离百度大厦很近，可能会有光污染，没什么优势景观资源，地块比较小，还不到2万平（跟中信海阔天空差不多大）。
不过它，未来卖超10万+也是合情合理的事情，毕竟附近海阔天空二手房也卖到10万+。
简单说：我认为它很有机会成为科技园这些年居住体验最强的新盘之一。
这件事，其实比“南外高新”几个字更重要。
因为现在深圳豪宅市场已经从“拼地段”，开始进入“拼产品”。
再说桂湾这块地。位置就在海晏府南侧。
这块地土地面积11856㎡，总建面36750㎡，容积率3.1，起拍价16.45亿，楼面起始价约4.48万/㎡。
它和粤海不一样。
粤海是“产业+学区”逻辑。
桂湾更偏“城市界面+金融资产”逻辑。
而且它最大的特点就四个字：绝版收官。
这块地就在海晏府南侧，占地1万多方，不算很大，但比海晏府还大一点，也更方正。
说白了，这已经是桂湾最后一批真正核心住宅地了。
以后你再想在这个位置拿新盘，机会会越来越少。
而且这块地也延续了现在深圳高端产品的路线：
低密、限高100米、强调景观、强调城市慢行系统、强调空中连廊。
其实你会发现，现在深圳豪宅越来越像香港和新加坡那种思路。
不是单纯盖高楼。
而是开始强调街区感、界面感、人与城市的连接。
当然，这块地也不是没有问题。
它景观确实不如海晏府。
北侧会被海晏府遮挡一部分视野。
所以它未来想复制海晏府那种86%溢价，难度不小。
但问题是——
现在市场已经被海晏府教育了。
开发商已经知道：
只要产品够强，核心区豪宅依然能卖。
所以这块地大概率还是会抢。
尤其现在传闻招商有意继续拿下，做“海晏府二期”。
如果真这样，其实反而更危险。
因为一旦形成整体豪宅界面，未来整个片区价格体系会被进一步抬高。
而且别忘了。
桂湾真正的问题，从来不是没人。
而是以前太贵。
现在随着限购放松，高净值改善客重新流动，这类核心资产反而最容易率先恢复流动性。
所以接下来深圳楼市很可能出现一个特别割裂的局面：
核心豪宅继续火。
外围刚需继续卷。
核心资产重新建立价格预期。
普通资产继续拼折扣、拼中介带看、拼性价比。
很多人会越来越明显感受到：
同样叫深圳楼市，但已经像两个世界。
我觉得很多人现在还没意识到：
深圳正在从过去那个“全面上涨时代”，进入“核心资产时代”。
以前买深圳，多少都有Beta。
现在不一样了。
以后可能只有真正的核心区、核心资源、核心产品，才有Alpha。
而这，可能才是最近这两块地真正释放出来的信号。
当然最近几块核心地块肯定是不如去年深圳湾的顶豪地块，这也决定了这几块地的房价是有上限的。
但是地块小也意味着高端住宅供应数量有限，必然会给市场上带来几波热销的现象，从而影响市场情绪，提升一部分人的预期，而这部分被提升的预期则决定手里有钱的人会抢着买而不是急着卖。
从而又会影响二手市场，提升业主的信心。
一环接一环，形成蝴蝶效应。
你们看懂了没？
