深圳最贵人才房实探:毁誉参半,买房人必看!

从万人抢房到门庭冷落，三年时间，深铁熙府上演了一场楼市版的 “过山车”。

2023年初，项目首次入市，以5.94万 /㎡的均价成为深圳最贵人才房，凭借深铁国企背书、地铁12号线左炮台东站上盖的便捷交通，以及较周边商品房低约40%的价格优势，瞬间点燃市场。

10785组客户争抢2080套房源，认购比高达5:1，前两批房源基本售罄，选房现场人声鼎沸，堪称人才房市场的 “现象级” 红盘。

然而短短三年，风向陡转，项目热度急剧降温，逐渐陷入门庭冷落的境地。如今第三批房源仍有430多套三房、50多套两房滞销，到访客户寥寥无几，与初期的狂热形成鲜明对比。

那么，这个人才房是否还值得买？还未入市的商品房，是否会更鸡肋？让小编带你一起实地探访。

现场踩盘：

项目属于地铁12号线左炮台东站上盖楼盘，也就是说下楼就可以坐地铁，但小区最近出口距离地铁安检处有一段长廊，步行约10分钟左右。

售楼部在D地块商品房部分，中间是自建学校，坐摆渡车几分钟到达A地块人才房入口，商品房与人才房是有物理间隔的。

进入小区，保障房的既视感扑面而来：从园林来看，层次感和丰富性比较欠缺，整体设计还停留在十年前的水平；从外立面来看，乳胶立面和色彩搭配也是十年前的审美和标准。

楼栋围合式布局，错位排布，低楼层采光也能保证，高楼层视野较为开阔，中央园林面积较大，景观功能比较集中。

进入入户大堂，大堂空间小，楼道较窄，五部电梯配置相对充足，有些户型次卧/厨房/卫生间采光会被遮挡，白天也需要开灯。

户型方正，浪费较少，70平米两室和90平米三室，都只有一个卫生间，得房率 78%-82%，厨房很小，每个空间很紧凑，毕竟是保障性住房，可以理解。

样板间阳台视野为集装箱码头

从精装标准来看，严格意义上只能算是简装，品牌比较普通，也仅是基础配置，参观过程中已经有交付业主砸了地板在重新铺装。

真实感受：

按照公开资料显示，开发商与业主商定，公区提升完成时间暂定2026年4月30日，但从现场来看，小区园林，部分道路，部分出入口等，均在进行施工，比较杂乱和嘈杂。

尤其是人才房东北出入口外的垃圾，入户大堂的地板湿滑又脏等细节来看，如果物业以后是这样的水平，10年之后限售解绑，估计社区会更显老旧，价值也会不尽如人意。

楼下为地铁12号线终点集中停放调度

周边目前工业、码头密集，低楼层可能受地铁震动、码头噪音影响，居住私密性受一定影响，且社区商业尚处于待成熟阶段，需等待兑现。

配套评分：

地铁12号线左炮台东站上盖，临近 2、5 号线赤湾站。

自带公办幼儿园+中小学（据说是育才系，暂未看到官方文件），紧邻南二外赤湾

学校（九年一贯制名校）。

背靠赤湾山，面朝码头港口，低楼层可能受工业、码头等噪音影响。

不利因素：

项目周边违停、道路拥堵等

业主评价：

根据去年12月中旬多名业主委托第三方机构进行的查验，项目的房屋质量状况仍与预期“存在较大差距”，被检房屋“普遍存在五十多处质量问题”。

板块尴尬：

蛇口人不认赤湾，前海人也不认赤湾。边缘地带，实际价值与普遍认知，与核心板块差异很大。

房价尴尬：

随着房地产低迷，深圳大部分楼盘都在降价或者回调，同片区商品房天健湾·TIME折后已低至5.6万元/平方米，低于人才房定价。

而人才房定价机制僵化——按拍地时的市场价6折定好价，可市场跌了，人才房却不能跟着调价，最后性价比彻底没了，甚至出现库存积压，没人愿意买。

现实隐患：

深铁集团连续两年巨亏，2024年亏约335亿，2025年亏约372亿，两年巨亏超700亿。

深铁物业开发收入：2025年同比暴跌 46%～63%，回款变慢。

深铁旗下人才房，由于集团业绩亏损，导致的施工进展缓慢、质量问题频出，已经不止是在深铁熙府，公开信息显示深铁璟城（宝安区）被反馈房屋渗漏、空调吹出腻子粉异味，相关部门已责令开发商整改等。

所以，目前开发商的承诺，最终能兑现多少，还是未知数。

潜在风险：

项目规定“按照届时（10年后）政策申请取得完全产权”，未来补缴土地收益等条款存在变数。参考深圳已有安居房案例，补缴比例通常在增值部分的30%-50%之间，这意味着十年后，还得补缴一大笔钱才能完全拥有产权，进而让人才房变为商品房。

商品房的尴尬：

真正骑虎难下的，是深铁熙府毛坯备案均价9.6w/平的商品房。

商品房已经封顶但迟迟未开盘

深铁在建筑设计、产品研发和营销打法等方面的短板，在市场大涨时期，不会特别明显，因为大家都好卖，但是市场下行期，这种差距就会被放大。

最重要的，还是价格，当产品优势不凸显，定价就会更难以抉择，定低了是好卖，但明显背刺自己的人才房；定高了，那必然是销售缓慢，回款压力巨大。

这可能也是深铁商品房迟迟未入市的原因。

好在深圳终于成了一线城市第一个全面放开限购的城市，行业振奋，市场能否有好反馈？深铁熙府能否挽回颓势，我们还将继续关注。