华润置地70亿接盘“深圳第一高楼”地块!烂尾四年终迎新生

5月6日，深圳土地交易市场完成一宗重磅地块出让——位于龙岗大运片区的昔日“地王”，由华润置地以70.45亿元底价成功拿下。搁置近四年的地标项目，终于迎来了“新主人”。

这并不是一块普通的地块。2017年，世茂集团豪掷239.43亿元竞得，规划建设一座约700米的“中国第一高楼”，一时风头无两。然而，随着2022年世茂陷入流动性危机，项目全面停摆，只留下一个巨大的基坑和数十亿元已投入的开发成本。这一次，央企出手，废墟之上，它将以崭新姿态重塑深圳东部大运中心的城市肌理。

一、前世：从239亿“地王”到烂尾四年

时间拨回至2017年。彼时，全国正掀起超高层建筑竞赛，各地争相刷新“天际线”。世茂集团以239.43亿元的天价，竞得深圳龙岗大运片区G01046-0095等6宗地，这就是日后被冠以“深港国际中心”的超级项目。

在世茂的构想中，项目计划总投资逾500亿元，将打造一座约700米的“中国第一高楼”，集超甲级写字楼、五星级酒店、大型商业综合体于一体。这种“以住养商”的超级地标模式，世茂在上海、厦门等地屡试不爽，一度被视为深圳东部崛起的标志性工程。

但好景不长。2020年，住建部与国家发改委联合发文，严格限制新建250米以上建筑，500米以上的“第一高楼”几乎被彻底封堵。深港国际中心的规划被迫一再下调，从700米降至600米，再降至500米以下。

更大的危机在资金端。自2021年起，“三道红线”压顶，房企融资渠道急剧收缩。随着世茂全面爆发流动性危机，公开市场债券违约、信托产品逾期兑付、多地项目停工接踵而至。2022年，深港国际中心全面停摆，只留下一个巨大的基坑和长满杂草的工地围挡。

此后，债权人试图通过司法拍卖挽回损失。2023年7月，深港国际中心12宗土地首次法拍，起拍价130.44亿元，较当年拿地价已近乎“腰斩”，但因无人报名而流拍；同年11月，起拍价再降至104.35亿元，二次流拍。两次法拍流拍后，这座曾经的“地王”彻底陷入僵局。

二、转机：政府收储后“脱胎换骨”

2025年，深圳市龙岗区通过“清调供”存量纾困机制，以约68亿元的价格收储了世茂持有的相关地块及地上物。政府的介入有效隔离了项目的历史风险，为地块重新入市创造了条件。

今年4月初，该地块以起始价70.45亿元重新挂牌，成为深圳2026年以来挂牌总价最高的地块。重新挂牌后，地块规划发生了根本性改变：

从纯商业地标到居住主导的综合社区，这次调整标志着城市发展思路的务实转向——告别“高度竞赛”，回归“以人为本”。

三、今生：华润70亿接盘，大运板块价值待重塑

5月6日，仅有一家企业报名竞买。华润置地旗下深圳市润圳房地产有限公司以70.45亿元底价一举竞得。

70.45亿元的拿地价格与政府68亿元的收储成本基本持平，显示市场对该地块新规划的认可。住宅须1年内开工、4年内竣工，集中商业及酒店2.5年内开工、6年内竣工的“分宗开发、分期建设”模式，也让开发商能以住宅先行回笼资金，减轻财务压力。

华润为什么要拿下这个地块？

第一，片区协同效应。 华润在大运板块已有深厚布局——项目旁边就是由华润万象生活运营的“大运天地”，占地52万㎡，于2024年7月正式开业。该商业体将商业街区、生态湖景、公园绿地及专业体育场馆融为一体，打造出“文体旅商”融合的全新消费场景。华润曾通过PPP模式运营体育场馆，后又管理了商业部分。此次拿地后，可直接与周边现有资产形成连片效应。

第二，住宅货值可观。 约30.56万㎡的住宅体量，按周边备案价6万元/㎡估算，总货值可达180亿元级别，覆盖70亿拿地成本绰绰有余。结合中海大运玖章花园6.2万/㎡的备案价和周边二手6—7万/㎡的活跃行情，住宅部分开发空间充足。

第三，打造东部商业新极点的机会已显现。 值得一提的是，龙岗此次出让条件中设置了极高商业门槛：须自持11.6万方集中商业与酒店且不得转让；须引入不少于5个入选《Luxury & Premium 50 2025》榜单前20名的高端国际零售品牌；开业3年内须招引不少于30家国际国内知名品牌的各类首店/旗舰店。参考深圳湾万象城、罗湖万象城的量级，不排除再造一座“东部万象城”的可能性。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，深港国际中心重生是深圳“清调供”政策盘活存量烂尾资产的标杆案例，对盘活全国类似项目具有较强借鉴意义。

四、大盘激活与深圳东部格局重塑

深港国际中心的盘活，将产生多重区域拉动效应：

• 大运新城核心：项目占位大运新城核心区，周边已汇聚深圳国际大学园、大运体育馆、龙城公园等优质资源，且紧邻16号线龙城公园站。项目落成后将进一步优化周边城市界面。

• 以住养商稳落地：住宅先行、商业压轴的分期开发节奏，稳妥务实，对现金流包袱较重的城市大盘具有明确的借鉴意义。

• 深圳东部商业能级提升：自带14.35万㎡商业（含11.6万㎡集中商业和2.5万㎡酒店），与大运天地、星河COCO Park形成连片集群，有望为深圳东部带来一个真正意义上的顶配商圈。

专家们普遍指出，华润此次接盘不仅是一次大型烂尾资产的“逆风翻盘”，也是对深圳东部核心板块价值的重估补投，将为片区注入更强的居住品质和商业张力。

停滞四年，深港国际中心终于破茧重生。一个超大型城市综合体的新生，也会把新机遇带进每一个在大运和龙岗安家与深耕的深圳人身边。