业主连夜涨价100万,也有人含泪降价|深圳429新政首周实况

深圳楼市429新政，刚好踩着五一小长假出台。

整个假期我连轴转了五天，接待了一波又一波客户，根本没时间更新文章。

假期一结束，新政后第一周的市场数据成绩单也跟着出炉了。

深圳住建局数据显示，4月30日-5月5日，全市商品住房累计网签829套，同比增长62.5%。

其中新房住宅认购573套，同比增长43.3%；网签销售492套，同比增长68.5%。

二手房住宅网签成交337套，同比增长54.6%。

同比上涨超六成，还是可喜可贺的。

先说新房。

光明「龙湖观萃」，原本开发商计划节后再开盘，但5月3日营销中心开放首日，超千人到场，需要排队区号才能看房，于是开发商临时决定当晚现场选房。

均价3.5万，92套房子，40分钟全部卖完，连实体板房都一并卖出去了，成为2026年光明第一个日光盘。

「振业天境云玺」认筹登记超过300组，晚上八点依然还有客户在看房。

南山「深圳湾沄玺」，一天就卖出去10套，总价3000万到1个小目标。

「前海时代三期」，均价10万，五一来访客户超700批，成交金额5亿+。

前海「瑞湾公馆」3.8亿，「1978半岛擎峯」卖了36套2.88亿。

福田「金地环湾城」，假期前两天来访量增长100%，两天认购成交2.5亿，相当于平时一个月的量，整个五一打出来5亿+。

据楼盘销售说，原来客户从看房到成交要几个月甚至1年，这次有3组客户来访当天就签约了。

龙华「鸿荣源观城」五一卖了100套，「深业颐樾府」22套，「深铁珑境」33套，「龙岸花园」2.06亿。

坪山「财富城」一天成交30套。

宝安沙井「锦和玉鸣」3.25亿，「华联峦山府」1.6亿，「珈誉玖玺」成交大涨213%。

招商蛇口深圳公司五一前三天累计成交5亿，华侨城深圳区域3.8亿......

贝壳五一购房节热销TOP20里，前三名都不在这次限购松绑的核心区域，可见不管是核心区还是外围，深圳新房市场普遍反弹。

乐有家研究中心数据显示，五一期间深圳一手住宅签约量同比上涨48%，南山涨105%，福田涨100%，宝安涨45%，创近6年五一假期新高。

到处都是一篇红彤彤，喜气洋洋。

但是当我们把目光放到二手房，就是另一幅光景了。

全市降价房源是涨价房源的4倍多。

同一个小区里，有业主反价，也有业主狠心降价抢着出货。

南山科技园「润玺一期」，一周内2套涨价，4套降价。

宝安中心「海纳公馆」，2套涨价，3套降价。

网上有爆料说，南山某网红小区，新政一出业主先涨了20万，睡了一觉第二天又涨了80万——连夜涨了100万，确实够夸张。

香蜜湖「香榭里花园二期」，121平上一套成交价1250万，这一次直接跳到了1500万左右。

「中旅国际公馆」甚至出现排队看房。

但更多的二手房业主，则是趁热度挂牌出货，能卖就走。

罗湖、龙岗是降价房源最集中的区域，龙华降幅最大。

虽说二手房的成交量也在回升，但跟2024年929那波相比，还是差了点意思。

乐有家数据称全市二手住宅同比涨约62%，其中南山涨85%、福田涨77%、宝安涨150%。

也就是成交主要集中在限购松绑的三个区域，外围区域则跟平时周末差不多。

外地客确实来了。

有客户29号看到新政，当天办完居住证，30日拿到证，5月1日直接飞来南山后海买了套二手房，这种速度，直接把很多深圳人看傻眼了。

来自北京、上海、杭州、辽宁、浙江、湖南的客户，五一期间咨询和成交都在增加。

中介的感受是：外地客出手快，深圳本地买家反而不急。

但真正值得关注的问题是，外地客这波需求能持续多久，这就要取决于市场能不能维持了。

为什么深圳这一波是新房热、二手房冷呢？

429新政的核心是福田、南山、宝安新安三地松绑，精准针对核心区，积压很久的改善型需求和新市民刚需集中释放，五一踩着新政窗口，集中爆发是正常的。

但福田、南山、宝安新安以外的罗湖、龙华、龙岗、光明、沙井、坪山等等，这次没什么利好，加上库存压力本来就大，有效需求撑不住，原本新房去化周期就不短，二手房就更不可能成为主角了。

松绑区的核心区楼盘，这次受益明显。

但核心区以外，市场温度基本没变。

大家还要警惕这两类房子，在新政之后处境会更艰难。

一类是非核心区域的大户型伪豪宅。

核心区限购松绑之后，有实力、有资格的改善型买家，第一选择是福田、南山、宝中的优质住宅，这对边缘区域的大户型伪豪宅来说，直接来了招釜底抽薪。

比如坂田「天安1号」、盐田「美盛梧桐印海」等等，这类楼盘的目标客群，现在有了更好的选择。

之前就难卖，新政之后更难。

另一类是核心区域的公寓伪豪宅。

改善型买家名额增加了，他们的第一选择是住宅，而不是公寓。

「联泰超总湾」是最典型的案例，名字听着像豪宅，实际上是商务公寓，主力是304-568㎡的大户型，地段和景观都确实是好。

但价格也确实高，均价15万，总价3000万起步。

新政之后，豪宅买家的可选范围扩大了，这类产品的吸引力进一步稀释，是新政背刺最深的一类。

不是这两类产品完全不能碰，而是它们的流动性变差了，接盘的人更少了。

下手买房之前，持有成本和退出成本都需要想清楚。

现在深圳买房，这波窗口期的逻辑是什么？

核心区改善需求在释放，外地客在进来，市场确实有热度，这是真的。

但只是结构性的热，不是全面普涨。

核心区的优质新房本来数量就有限，这一波扩大了需求客群，受益最明显。

新政出来之后开发商已经开始回收折扣，后面价格只会更坚挺，留给你犹豫的窗口期，不会太长。

但买错房子还不如不买房。

在下手之前，一定要捋清楚自己的需求和目标，选到合适的房子，砍到合适的价格，这才是最重要的事。

比如同样是核心区的新房，「观山海」、「翰熙典居」明显人气不足。

而深圳外围区域的刚需新盘和二手房，基本没有明显变化。

如果你打算买外围区域的二手房，现在不用焦虑，更不用跟风，多看多对比，这一波热度消化完之后，外围市场很快又会回到原来的轨道。

深圳各片区的真实成交价和挂牌量，直接去「荣杏深房」小程序查，数据比中介和开发商都要客观多了。

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