华润70亿底价锁定大运“湾东智芯”：

深圳土拍逻辑彻底变了

楼市告别“赌预期”，回归“算实账”

核心提示：

5月初，华润置地以底价70.45亿元成功摘牌龙岗大运核心地块（宗地号G01046-0106）。这宗被标记为“DY01”的巨无霸地块，不仅是深圳2026年土地市场的开年重头戏，更被业内视为检验“房地产新发展模式”的试金石。

在告别高周转、高杠杆的当下，这宗地没有流拍、没有溢价，央企以极其理性的姿态“精准落子”。这背后，是深圳“东进战略”的定力，更是中央政治局会议“努力稳定房地产市场”在微观市场的真实投射。

01 地块解码：70亿底价的“理性账本”

宗地号：G01046-0106（DY01地块）

坐标：龙岗大运枢纽站及周边，大运新城绝对核心

成交价：70.45亿元（底价成交）

关键指标：地面价约4.15万/㎡，楼面价约1.48万/㎡

竞得人：华润置地（央企）

这块地的成交，透露出两个关键信号：

1. 市场回归“价值投资”：没有溢价，说明房企不再盲目追高，而是基于现有的产业人口和配套去测算利润。1.48万/㎡的楼面价，给未来的产品留出了足够的品质打磨空间。

2. “国家队”托底核心资产：在民营房企普遍缺位的当下，华润出手拿地，是对深圳东部中心价值的背书，也是响应“稳楼市”的政治任务。

02 战略溯源：从“大运会场”到“湾东智芯”

这块地并非凭空出现，它是深圳“东进战略”埋下的一颗关键棋子。

大运的“三级跳”

• 1.0时代（体育赛事）：2011年大运会，让这里拥有了世界级的场馆和基建，完成了从郊区到城区的蜕变。

• 2.0时代（大学城）：香港中文大学（深圳）、深圳北理莫斯科大学等高校落户，形成了深圳国际大学园，片区基因从“体育”转向“科教”。

• 3.0时代（产城融合）：在“十四五”规划中，这里被定位为“大运深港国际科教城”，成为龙岗“一芯两核多支点”战略中的“湾东智芯”。这里的目标是成为粤港澳大湾区东部的创新策源地。

地块的“前世今生”

此次出让的DY01地块，正是大运枢纽上盖的“压舱石”地块。它紧邻龙城公园站，被大运中心、香港中文大学（深圳）等顶级资源环绕。在2026年3月18日的深圳市首批居住用地推介会上，它就被重点推介为“东部标杆综合体”的种子选手。

03 产业底座：为什么华润敢在这里砸70亿？

华润看中的不是概念，而是大运已经形成的硬核产业人口。

根据龙岗区规划，大运深港国际科教城正在构建“基础研究+技术攻关+成果产业化”的全链条：

• 科研圈：依托国际大学园，集聚诺贝尔奖实验室、研究院所。

• 产业圈：联动嶂背AI小镇、宝龙科技城，推动ICT（信息通信技术）和AIoT（人工智能物联网）的成果转化。

这意味着：未来这里的购房者不是投机客，而是大学教授、科研人员、工程师和创业者。他们有真实的居住需求，且购买力稳定。华润拿地，本质上是为这群高知人群提供“职住平衡”的高品质社区。

04 政策风向：政治局会议定调下的深圳样本

这次土拍恰逢中央政治局会议对房地产做出最新定调。对比旧模式，我们能清晰看到三个转变：

深圳此次出让，完美诠释了“做优增量、盘活存量”的新思路。不是大水漫灌式供地，而是把最好的地块（大运核心区）拿出来，交给最稳健的企业（华润）来打造标杆产品。

05 趋势洞察：未来楼市的两大确定性

1. “核心资产”重新定义：未来的核心资产，不再是所有关内的房子，而是“产业核心区+品质开发商”的组合。大运有科教产业支撑，华润有产品力保障，这种组合将成为穿越周期的硬通货。

2. 东部价值回归：随着深汕高铁、深惠城际的贯通，大运作为深圳都市圈东部枢纽的地位将彻底夯实。深圳的发展重心正在通过“东进”和“都市圈”向外延展，大运是这一波红利的直接受益者。

结语

华润70亿底价拿地，不是市场的冷淡，而是理性的回归。

在房地产告别暴涨暴跌的今天，大运这块地的意义在于：它告诉我们，房子最终要回归居住属性和产业支撑。对于购房者而言，跟着“国家队”的脚步，选择有真实产业和人口流入的片区，或许是未来最稳妥的资产配置逻辑。

（完）

本文数据源自深圳市规划和自然资源局及公开报道，仅供参考，不构成投资建议。

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