作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
托底，更精准了。
分层发力
4月29日，深圳楼市进一步优化调整本市房地产相关政策——深户限购区最多可以买三套，非深户办个居住证就能在限购区买一套。
政策的重点不用多说，还未全面放开限购，但也和全面放开差不多了。
相当于，全国人民有钱只要想买，就能在深圳福田南山还有宝安新安范围买一套，再也不用眼巴巴看着其他持币买家抢优质的房子，抢低价性价比高的房子。
匹配的是全国的持币购房群体。
毕竟手持五六百万，够得着福田南山宝安新安的群体，在深圳本地工作生活的，有多少是缺深圳户口或者深圳居住证的？
深圳居住证办理的条件也非常宽松，都不一定需居住满一年，全日制大专以上学历基本是“秒批”通过。
更重要的是，公积金的提额——
个人贷款额度从60万元提高至70万元，家庭贷款额度从110万元提高至130万元，首套住房还可以从40%提高至60%，初婚初育家庭上浮50%，两孩以上家庭从50%提高至70%，同时符合两种上浮条件的可以二选一。
所以，个人公积金最高可贷189万元，家庭公积金351万元。
这个公积金额度，比北京、上海、广州，甚至杭州的公积金最高额度还要高。
今年4月开始，深圳的职工可以在单位缴存比例的基础上，自愿申请提高个人缴存比例，最高比例可以申请到12%。
深圳的公积金贷款利率目前是——
首套住房：5年（含）以下2.1%；5年以上2.6%。
第二套住房：5年（含）以下2.525%；5年以上3.075%。
假设个人购置一套270万住宅，首付三成，公积金贷款189万，首付81万，等额本息每个月月供大约是7566.42元，总贷款利息也比商业贷款同等额度节约十几万。
要知道，如今深圳的新房，非核心区的住宅，300万—400万的总价额度基本可在深圳全域范围购房。
个别可售安居房、人才房的总价也不过200万—300万的水平。
比如近期获批预售的龙湖观萃苑，位于光明公明板块，92套103~138平住宅，备案均价约38200元/㎡，总价区间约366万～561万；
位于光明中心板块的满京华金硕瑞府，225套96~126平住宅，备案均价约45100元/㎡，总价区间约407万～605万；
位于宝安沙井板块的锦和玉鸣府（5栋），129套88~130平住宅，备案均价约47000元/㎡，总价区间约380万～664万；
位于宝安松岗的璞宸臻悦府，118套84~95平住宅，备案均价约38000元/㎡，总价区间约300万～381万；
位于龙岗横岗的新世界188号315套76~115平住宅，备案均价约38600元/㎡，总价区间约279万～462万。
可以看到，近期扎堆入市的新房，基本价格都在300万—600万区间，横跨的位置板块从宝安到龙岗再到光明，户型面积段也从普通刚需居住到改善。
这就意味着，无论是个人，还是家庭，在深圳外围非限购区域购置普通住房，使用公积金基本可以足额覆盖全额房贷。
这对很多个人或者家庭来说，无论如何都属于不可多得的福利。
而这次政策，值得两个重点——
一个是出台的政策细节，另一个就是出台的节点和背景。
覆盖的群体基本可以看到，瞄准的是两类——
一是够得着核心区域的改善群体，支撑的是对南山、福田有强烈意愿的群体。
目前深圳在不断推出核心地段的优质地块及项目——
4月30日，深圳挂出两宗优质宅地。
一宗位于前海桂湾刚上架一宗宅地T201-0233地块，与4月中旬开盘卖了九成的海晏府（备案价约142000元/㎡）一路之隔。
还有一宗是位于粤海街道深圳科技园旁的T204-0153宗地，与粤海街道备受瞩目的旧改项目翰熙典居（备案价约112400元/㎡）直线相距约850米。
核心区域的优质地块供应，往往都不是简单的补库存，而是优化市场的供给侧结构，与稳市场形成强关联。
这两宗，都是超级位置的宅地，未来很大概率成为市场的热点及风向标。
二是外围的首套群体，通过大力降低外围购房成本，支撑对外围地段处于观望的群体。
因为目前市场有一个明显的特征——
核心区域的新房豪宅卖得还不错，几个刷新价格天花板的高价项目都卖出了九成以上的成绩，而外围地段早已经没有了限购的限制，但即便对市场让出价格的项目大力促销，去化也不见乐观多少。
最大的原因就是，市场目前处于两极分化的状态，外围的目标购买力，有购房意愿但支付能力不足，改善需求受限于贷款额度及月供压力，核心区的目标购买力，支付能力不弱，但受限于资格门槛。
所以，这次的政策，是让有实力的群体尽可能去核心位置地段，让资金吃力的群体尽量在能力范围内去普通的地段。
而还值得注意的是，这次松绑限购的节点及背景——
一是，出在深圳自去年底接二连三的顶级豪宅新房或者优质位置的高价新房卖出好成绩，是在核心区几个项目热卖之后。
二是，出在深圳二手房排除2月春节月份，已经连续三个月成交量站上5000套后。
三是，4.28会议对楼市的定调——努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。
新房热卖，成交量持续，按过去市场的逻辑经验，一般是无需再释放大力度的政策。
但依旧给市场添了一把火。
目的就是持续给市场加热，继续稳住当前的市场节奏，夯实市场的信心。
4.28会议对楼市定调“努力稳定房地产市场”，背后就是为市场添柴加瓦，进一步维持市场稳定。
所以，在稳住市场的同时，也在优化市场的结构，延续市场的稳定性，稳定市场的预期。
所以，也可以看到广州也同步跟进了新的政策——
4月30日，广州发布通知，将公积金个人申请贷款提额至100万元，两人或两人以上共同贷款提额200万元，符合条件的最高贷款额度提至360万元；
发放“卖旧买新”专项补贴，单套房屋最高补贴3万元；
加大房票使用力度及范围；
同样开始鼓励国有企业以市场化方式收购二手住宅用作保障性住房、人才住房及其他用途房源。
政策力度，并不亚于深圳。
尤其是“鼓励国有企业以市场化方式收购二手住宅用作保障性住房、人才住房及其他用途房源”这一条，也成为继上海后第二个鼓励收购二手房用作保障性住房的一线城市。
而过去几个月，上海的市场已经走出漂亮的成绩，稳住了交易量。
深圳也是时候跟上了。
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深圳的楼市政策调整事关重大，不仅仅会影响楼市，还会影响资本市场以及经济后续的走向，波及范围很广。
此刻深圳的二手市场很复杂，房源之间的差异也很大，具体对每一套房源进行分析其实不现实，因此形成一个分析的标准和维度更为重要。
所以任何风吹草动我觉得大伙都要留意。及时跟进最新的政策消息很有必要。
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