烂尾4年!深圳昔日“中国第一高楼”70亿出让!知名央企接盘

5月6日，位于深圳市龙岗区龙城街道的G01046-0106宗地成功出让，华润置地以70.45亿元的底价拿下该地块，成交楼面价约14775.59元/平方米，土地面积16.97万平方米，总建筑面积47.68万平方米。

这是今年深圳挂牌总价最高的地块，也是一块回炉再生的地块。早在2017年时，华东房企世茂曾以239.43亿的总价拿下龙岗G01046-0095号地块（深港综合体项目），土地面积约32.2万平方米，建筑面积约136.45万平方米，此后分成14宗分地块进行开发。

根据原计划，该综合体项目总投资500亿元，包括国际演艺中心、超五星级酒店、国际学校、智能办公、大型商业、餐饮、公寓等。项目中的标志性建筑超高层深港国际中心原定高度为700米，建成后将成为“中国第一高楼”，但随着相关政策收紧，其建筑高度最终降至600米，仍为“深圳第一高楼”。

根据出让公告，该地块的规划已发生根本性改变。其用地性质已由原先的纯商业用地，调整为“二类居住用地+商业用地+城市道路用地”，总建筑面积约47.68万平方米。其中，住宅面积达30.56万平方米，占总建筑面积的64%，取代商业成为项目绝对主角。商业部分则缩减至14.35万平方米。同时，规划容积率也大幅降至3.26。

此外，出让条件中还引入了“分宗开发、分期建设”的模式，宗地出让条件显示，出让宗地须自《出让合同》签订之日起，住宅1年内开工，4年内竣工；集中商业及酒店2.5年内开工，6年内竣工。分宗后按规定核定各宗地开竣工年期。业内分析人士认为这种模式允许开发商优先开发住宅以回笼资金，被视为对高总价地块盘活模式的一次重要调整。

华润置地以70.45亿元竞得该地块，按总建面约47.68万平方米测算，整体楼面价约14775.59元/㎡。

值得一提的是，该宗地占位大运新城核心，周边有华师大龙岗附中、北理莫斯科大学、星河COCO Park、万科广场、华润大运天地等优质配套，且紧邻16号线龙城公园站，规模优势显著的项目未来大概率将打造为高品质的综合体住区。

周边新房方面，附近在售新盘有中海大运玖章花园，目前备案均价约6.2万/㎡；二手房方面，附近奥林华府、阳光天健城、绿景大公馆等住宅项目，目前挂牌均价普遍在6万-7万元之间。

如今，具备雄厚资金实力和成熟运营经验的央企华润置地接盘，其70.45亿元的拿地价格与政府收储成本基本持平，显示出市场对该地块新规划的认可。从摩天高楼的规划到务实的商住社区，大运地块的重生，或为深圳东部中心的发展开启了新的一页。

值得一提的是，这也是深圳运用“清理、调整、供应”手段优化项目规划与实施条件，盘活存量项目的一次成功实践。

首先是清风险，即深圳市政府以68亿元收储地块，全面梳理项目债权债务，实现历史风险与新主体有效隔离，将烂尾地块变为净地；其次是调规划，取消超高层设计、变更用地性质、下调容积率，重构开发逻辑，回归市场刚需；最后是再供应，将清理完成、规划优化后的地块重新挂牌，优选稳健主体。

对于这个项目，你有什么看法？

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