作者按： 一块地，牵动一座城。

5月6日，深圳龙岗大运片区，一宗起拍价70.45亿元的地块（G01046-0106）迎来竞价，最终由华润置地旗下公司以底价摘得。

数字不复杂，故事却深不见底。

这块地的"前世"，是2017年世茂集团豪掷239亿元拿下的"深港国际中心"核心地块，一度规划建造700米超高层，直指"中国第一高楼"。然而，政策收紧、开发商暴雷、两次流拍、政府收储……十年跌宕，最终以不到当年拿地价三成的价格，重回市场。

70.45亿，买的不是一块地，是一个时代的告别与重启。

今天这篇稿子，我想把这件事的前因后果、里里外外，说清楚。

一、5月6日这一天，发生了什么

时间：2026年5月6日，下午三点。

地点：深圳市龙岗区龙城街道，G01046-0106宗地。

交易结果：深圳市润圳房地产有限公司（华润置地旗下），以底价70.45亿元竞得。

关键指标：

• 土地面积：约16.97万平方米（约合169,734.85平方米，含道路用地约2.33万平方米）
• 总建筑面积：约47.68万平方米
• 地面地价：41,505.91元/平方米
• 楼面地价：14,775.59元/平方米
• 竞价人数：1人（一人报名，底价成交）

规划指标：

• 二类居住用地 + 商业用地 + 城市道路用地
• 住宅面积：约30.56万平方米（占比约64%）
• 商业面积：约14.35万平方米（含酒店2.5万平方米、集中商业11.6万平方米）
• 教育配套：两所幼儿园（9班 + 12班）、一所54班九年一贯制学校
• 其他：文化活动中心、托育机构等

工期要求：

• 住宅：合同签订起1年内开工，4年内竣工
• 集中商业及酒店：2.5年内开工，6年内竣工

仅一人报名，没有竞价，没有举牌，没有地王。

但这恰恰是最值得深思的地方。

二、溯源：一块"地王"的十年浮沉

要理解今天这件事，必须把时间往回拨。

2017年12月：239亿，一座"第一高楼"的野心

2017年的深圳房地产市场，正处于新一轮牛市的前夜。那一年的龙岗大运，还是一片被寄予厚望的热土。

世茂集团以239.43亿元的总价，竞得龙岗大运片区G01046-0095等6宗地块，溢价率7.4%，创下当时深圳土拍史上第二高总价纪录。

这个数字，在当年是一个天文数字。业内当时的评价是：“世茂豪赌深圳未来。”

拿地之后，世茂旋即公布了一个震撼市场的规划——“深港国际中心”，包含一栋约700米高的超高层主塔，定位"中国第一高楼"，集超甲级写字楼、五星级酒店、大型商业综合体于一体，计划总投资超过500亿元。

700米。这是一个让所有建筑迷心跳加速的数字。

要知道，彼时的"中国第一高楼"是上海中心大厦（632米），深圳还从未诞生过属于自己的天际线地标。世茂的野心，是要在深圳东部，竖起一座改变城市天际线的超级符号。

故事从这里开始，却没能从这里继续。

2020年：政策铁拳，“第一高楼"开始"降高”

2020年4月，住房和城乡建设部、国家发展改革委联合发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，明确规定：“一般不得新建500米以上建筑。”

一纸禁令，封死了深港国际中心700米野心的出路。

规划被迫调整。从700米降到668米，又从668米降到600米以下。高度一降再降，"中国第一高楼"的光环也随之黯淡。

但比规划缩水更致命的，是资金链的断裂。

2021-2022年：房企暴雷潮，深港国际中心全面停工

2021年，"三道红线"政策正式落地，房企融资渠道急剧收缩。激进扩张的开发商首当其冲。

世茂集团流动性危机全面爆发：公开市场债券违约、信托产品逾期兑付、多地项目停工。深港国际中心于2022年全面停摆，只留下一个巨大的基坑，和数十亿已经砸进去的开发成本。

一块烫手的山芋，由此诞生。

2023年：两次法拍，两次流拍，起拍价"腰斩"也无人接盘

作为项目的主要债权人，中信信托于2023年7月启动司法拍卖程序，对深港国际中心12宗土地进行处置。

第一次拍卖：起拍价130.44亿元，较当初拿地价近乎"腰斩"。结果：无人报名，流拍。

第二次拍卖：起拍价降至104.35亿元。结果：依然无人问津，再次流拍。

2025年：政府介入，68亿收储，调整规划

流拍之后，深圳市龙岗区政府介入。

2025年7月，龙岗区方面与债权方（中信信托）达成协议，拟以约68亿元的价格，收储深港国际中心项目内的12宗地块。

为什么政府愿意接？

因为这个项目已经烂尾数年，不仅占用大片优质土地资源，还影响城市界面和区域发展预期。更重要的是，它成了压在区域信心里的一块巨石——"地王烂尾"的消息，是龙岗大运片区最大的不确定性因素之一。

政府收储之后，随即启动了规划调整程序。2025年11月，深圳公共资源交易中心发布《深港国际中心12宗地块以及大运中心场馆地块规划研究》招标公告；12月，规划调整正式落地。

核心变化只有一个：用地性质从纯商业改为"商住结合"。

具体调整：

• 住宅面积大幅增加（占约64%），以住宅销售回笼资金
• 商业面积适度压缩（从原来的136万平方米总体量中的商业主导，压缩至14.35万平方米）
• 增加教育、公共服务配套（九年一贯制学校、幼儿园、文化活动中心）
• 采用"分宗开发、分期建设"模式，降低开发门槛和资金压力

这就是深圳的"清调供"政策——清理、调整、供应，用政府的手重新盘活已经死掉的存量资产。

2026年5月6日：央企接棒，华润登场

经过重新规划、重新挂牌，这块地以70.45亿元的起始价重新入市，最终由华润置地旗下公司底价摘得。

从239亿到70.45亿，这块地"缩水"了约71%。

但对华润来说，这恰恰是一个以合理成本进入深圳东部核心区位的绝佳机会。

三、解码：为什么是华润？为什么是现在？

1. 央企底色：逆势接盘的"国家队"逻辑

仔细看这次土拍，有一个细节值得玩味——仅一人报名。

在当前市场环境下，能一口气拿出70亿元的真金白银，同时还有意愿和信心接下这样一个大体量综合体的开发商，全国范围内屈指可数。

华润置地是其中最合理的选择，原因有三：

第一，财务稳健。 作为央企，华润置地在"三道红线"时代是极少数全面达标的房企之一。在民营开发商普遍流动性紧张的背景下，央企的资金实力意味着它有能力、有耐心去操盘一个开发周期较长的综合体项目。

第二，商业运营能力强。 华润置地旗下拥有"万象城""万象天地"等国内顶级商业品牌，商业运营能力在国内开发商中首屈一指。这个项目14.35万平方米的商业体量，对于华润来说并非压力，而是优势。

第三，大运片区已有布局。 早在2024年7月，华润万象生活就已经以ROT模式接手运营深圳大运中心的文体场馆和商业部分，打造了约6.5万平方米的"大运天地"。新拿下的这块地，就在"大运天地"旁边，两者将连片开发，形成规模效应。

一句话：华润不是在深圳东部"开荒"，而是在自己的地盘上"加仓"。

2. 政策窗口：政治局会议定调，楼市信号明确

就在这宗土地成交前不到两周，2026年4月28日，中央政治局会议召开，对房地产市场给出了17字最新定调：

“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。”

这是时隔整整一年，中央会议再次点名房地产，且措辞从2025年的"着力稳定"升级为"努力稳定"。

"着力"是尽量稳住，"努力"是拼尽全力稳住。

一字之差，意思完全不同。

在4·28政治局会议的前后，深圳、广州、天津、武汉等城市密集落地限购松绑、公积金提额、首付下调等政策。数据显示，"五一"假期深圳新建商品住宅网签同比增长68.5%，多个新盘再现"日光"行情。

市场信心的修复，为央企逆势拿地提供了底气。

3. 深圳首批土拍推介会：政府"精供优供"的主动作为

回到更早的节点——2026年3月18日。

这一天，由深圳市规划和自然资源局主办的"2026年深圳市首批居住用地推介会"在河套深港科技创新合作区科创中心举行，40余家房企参会。

这是近年来深圳首次集中推介居住用地。推介会上，深圳一次性亮出6宗区位优越的优质地块，包括南山、前海、宝安、龙华和龙岗大运。

大运片区地块进入首批推介名单，本身就是一个强烈的信号：深圳对东部有期待，政府对大运有信心。

推介会上，深圳明确表态：2026年将"坚决贯彻落实国家关于’着力稳定房地产市场、加快构建房地产发展新模式’的决策部署，全年招拍挂居住用地出让计划将保持稳定，优先推出区位优越、配套完善的优质地块，促进企业’拿好地、建好房’"。

华润5月6日的这70.45亿，既是对政策的响应，也是对深圳表态的背书。

四、读懂龙岗：为什么大运片区值得被押注？

在大多数深圳人的印象里，龙岗是"东部"，是"郊区"，是"刚需上车"的选择。

但如果你把时间拉长到五年、十年，龙岗大运片区的价值逻辑正在发生根本性变化。

大运深港国际科教城：深圳东部的"五年行动计划"

大运片区在龙岗区的战略定位，早已不是"体育中心"那么简单。

2025年，龙岗区发布《大运深港国际科教城三年行动计划》，明确将大运片区打造为：

粤港澳大湾区综合性国家科学中心重要支撑平台，深港科教产研深度合作区，现代化国际化"城市新客厅"。

这个定位，与西丽湖国际科教城、河套深港科技创新合作区并列为深圳五大创新平台。

片区目前已汇聚：

• 香港中文大学（深圳）及音乐学院、医学院
• 深圳北理莫斯科大学
• 深圳信息职业技术学院
• 共计3所顶尖高校
  港中深音乐学院已投入使用，港中深医学院预计2026年底竣工。拥有3所诺奖实验室、2家深圳市十大基础研究机构，三所高校均设立人工智能学院或研究院。
• 9个重点研究院
• 3家诺贝尔奖科学家实验室
• 42家科技创新平台
• 引进诺贝尔奖得主4位、国内外院士30位
• 未来片区将汇聚近40万高精尖人才（仅龙城街常住人口50万人）

这早已不是一个体育新城，这是一个以产学研为核心的"东部硅谷"。

交通枢纽：四条轨道交汇，30分钟通达深圳核心区

大运片区的交通能级，在深圳东部首屈一指：

• 地铁3号线
  （已运营）
• 地铁14号线
  （已运营，快速通达福田）
• 地铁16号线
  （已运营）
• 深惠城际
  （建设中，大运北站TOD枢纽）
• 东部过境通道
  （快速通达香港）

“30分钟内可达深圳核心区域”，这个通勤时效意味着大运不再是"睡城"，而是真正具备产城融合条件的独立节点。

商业配套：华润万象系已提前落子

很多人不知道的是，华润在大运片区的布局早在拿地之前就已开始。

2024年7月28日，华润万象生活以ROT模式接手运营的**“大运天地”**正式开业。这个商业体占地约52万平方米（商业部分约6.5万平方米），最大的特色在于将商业街区、生态湖景、公园绿地与专业体育场馆融为一体，是深圳"文体旅商"融合的标杆项目。

新拿下的G01046-0106地块，就在"大运天地"旁边。

这意味着华润在大运片区的商业版图将从"单点"扩展为"连片"，以约21万平方米（14.35万+6.5万）的商业体量，形成深圳东部规模最大、品类最全的商业集群。

先有万象生活运营商业，再拿住宅用地——这是华润在大运的"组合拳"。

深圳梦注意到，：在“十四五”规划中，这里被定位为“大运深港国际科教城”，成为龙岗“一芯两核多支点”战略中的“湾东智芯”。这里的目标是成为粤港澳大湾区东部的创新策源地。大运商圈成为深圳东部唯一全国级商圈，龙岗万科广场GALA商圈获评省级示范特色商圈，CC创意街区被评为省级最美公共文化新空间。评省级示范特色商圈，CC创意街区被评为省级最美公共文化新空间。

龙岗区正以"四有"现代化城区典范为目标，全面推进"4+6+N"现代产业体系建设，而大运片区则是这场变革的核心战场。

四大核心定位，奠定东部中心地位

五、意义：这块地成交，不只是一笔生意

1. 深圳"清调供"政策的里程碑式案例

深港国际中心的盘活，是深圳"清调供"政策落地最成功、影响最广泛的案例之一。

全国有多少个"深港国际中心"？答案可能比你想的多。 这套模式如果被验证成功，将为大量沉睡的城市存量资产找到出路。

2. 从"高度竞赛"到"务实理性"

更深层的信号是：深圳的城市发展逻辑在变。

700米超高层地标的规划，折射的是上一个时代对"第一"的执念——城市要争高度，地标要比体量，仿佛摩天大楼就是城市竞争力的证明。

但政策变了，市场也变了。世茂暴雷、规划落空、超高层叫停……这一系列事件，不是某一个企业的失败，而是整个行业对"规模扩张"路径的一次集体纠偏。

今天的华润，接手这块地时没有规划700米超高层，没有宣称要建"深圳第一高楼"。它带来的是30万平方米的住宅、14万平方米的商业、两所学校，和一个与周边已建成设施连片的综合社区。

从仰望天空，到脚踏实地。这是中国城市化进程的一次成人礼。

3. 央企接盘：信用与信心的双向修复

对于购房者来说，"烂尾"是最大的恐惧。

过去几年，深圳多个项目因开发商资金链断裂而停工，购房者的信任被反复蹂躏。选择稳健的开发商，成为购房决策的首要考量。

央企华润的进场，本身就是一张"信用背书"。

而对于整个大运片区乃至深圳东部市场来说，这块地的成功出让，是一个强力的"定心丸"——那块烂尾多年的工地，终于有人接了，终于要建起来了，终于不是龙岗的一块伤疤了。

4. 房地产新模式的深圳实践

2026年4月28日的政治局会议，奠定了今年房地产政策的总基调：“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。”

“稳定"和"城市更新”，是今年楼市的两个关键词。

深圳的做法是把两者结合：用城市更新盘活存量资产，用存量资产的盘活修复市场信心，用市场信心的修复推动新房成交，用新房成交带动整个行业进入正向循环。

G01046-0106地块的成交，是这个逻辑链上的一次成功验证。

房地产不再是大水漫灌高周转的刺激工具，而是城市高质量发展的稳定器。

六、趋势：2026年楼市，我们能看到什么

基于这宗土地成交的背景，我可以提炼出几个明确的趋势判断：

趋势一：一线城市核心地块将继续放量，优质资产争夺加剧

政治局会议之后，深圳、广州等一线城市密集松绑限购，本质上是在释放"核心资产值得拥有"的信号。可以预见，2026年下半年还将有更多优质地块入市，而能拿出真金白银的开发商，将越来越集中于头部央企和国企。

普通人能做的事：关注土拍之后的区域溢价效应，新地王的出现往往带动周边二手房价格上调。

趋势二："好房子"标准将重塑购房逻辑

2026年政府工作报告明确提出"有序推动安全舒适绿色智慧的’好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动"。

深圳市场已经出现明显分化：品质好、配套佳、品牌强的项目，开盘即售罄；而品质一般、配套缺乏的项目，去化周期不断拉长。

普通人能做的事：在置换或购房时，将"品质"和"确定性"放在第一位，不要再单纯追逐价格或概念。

趋势三：城市更新成为存量时代的主战场

政治局会议首次将"城市更新"与"稳定房地产市场"并列部署，赋予其稳投资、盘存量、惠民生、防风险的多重使命。

这意味着未来城市的增量建设空间在缩小，而存量改造（旧改、城中村改造、烂尾盘活）的机会在扩大。

普通人能做的事：关注所在区域的城市更新动态，政策倾斜的区域往往意味着基础设施和配套的快速改善。

趋势四：东部崛起，深圳不再只有西部

过去十年，深圳楼市的热点集中在南山、福田、宝安等西部区域。龙岗一直是"价值洼地"。

但随着大运深港国际科教城的推进、轨道网络的完善、以及头部开发商的持续投入，龙岗大运片区的价值正在被重新定价。

这一次华润70.45亿接盘，或许就是一个转折点：东部不再只是刚需的退路，而开始成为改善型需求的选项。

结语：一块地的告别，一个时代的重生

回到文章开头那个问题：70.45亿，买的是什么？

我的回答是：买的是一个城市对自身纠错能力的信任，买的是一个行业从粗放走向成熟的转型信号，买的是央企对深圳未来十年的押注。

这块地从2017年的239亿，到2026年的70.45亿，数字是缩水的；但它承载的内容，从一个追逐虚荣高度的"第一高楼"野心，变成了一片实实在在的住宅、学校、商业和社区。

这个变化，是深圳城市转存量时代的见证，是中国房地产行业最真实、最深刻的一次蜕变。

我们正在见证一个新旧时代的开启，和一个新模式的萌芽。

而这个故事，才刚刚开始。

参考信息来源：

• 东方财富网：《深圳"地王"重生：曾被规划建设"中国第一高楼"，华润置地70亿元接手》（2026-05-06）
• 凤凰网：《一线城市"地王"重生，还得是央企大手笔》（2026-05-06）
• 每日经济新闻：《深圳"地王"重生：曾被规划建设"中国第一高楼"》（2026-05-06）
• 网易新闻：《70亿！华润拿下龙岗宗地》（2026-05-06）
• 腾讯网：《深圳市2026年首批居住用地推介会成功举办》（2026-03-18）
• 搜狐政策频道：《政治局定调：一线松绑，2026年5月楼市迎来不可逆的5大转向》（2026-05-05）
• 深圳交易集团土地出让公告
• 深圳市规划和自然资源局公开数据

本文系基于公开资料整理分析，不构成投资建议。购房有风险，决策需谨慎。

关于龙岗大运（G01046-0106）地块

位于大运新城核心，土地面积约16.97公顷，规模优势显著。紧邻龙城公园站，周边汇聚大运中心、优质学校等顶级公配，可打造为集高品质居住、商业服务、文体休闲于一体的东部标杆综合体。

一、宗地基本情况