深圳宝安区迎来大变局,城市更新与交通枢纽同步建设

我在深圳待了快十年,说实话以前对宝安真没什么概念,就觉得是个工厂区加机场,但这次因为工作关系在那边跑了一个多月,我发现这个区正在发生一种很微妙的变化,怎么说呢,不是那种表面上的拆拆建建,是整个城市逻辑在重构,就是那种你站在某个路口突然意识到＂哦这地方要变天了＂的感觉。

很多人觉得城市更新就是拆旧楼盖新楼,但宝安这次不太一样,它是把交通枢纽和片区改造绑在一起做,这个事儿其实挺聪明的,你懂我意思吧,就是当一个地方的地铁站、高铁站、机场都在同一个时间段里重新规划的时候,周边那些老旧的城中村和工业区也跟着一起改,改完之后整个区域的人流动线和价值分布就完全不一样了。

前海那片的变化

我之前去前海那边谈项目,发现那里已经不是印象中的工地了,写字楼起来了,配套也在跟,关键是地铁线路密度变高了,从前海到机场现在半小时能到,这个时间一压缩,整个西部的通勤成本就降下来了,说白了就是以前住南山去机场的人,现在可能会考虑住宝安了。

前海这个定位其实一直有点尴尬,因为它夹在南山和宝安中间,但现在你会发现它开始往宝安这边延伸了,尤其是宝中片区那一块,原来都是城中村和小工厂,现在规划图上全是商业综合体和住宅,我跟一个做规划的朋友聊,他说这一片改造完,前海和宝安中心区基本就连成一体了,到那时候整个西部就是一个大的产业带和居住带。

机场周边那个逻辑

机场这块我观察了很久,因为我经常飞,以前觉得机场就是个交通节点,但这次看到他们在做的事情,我突然明白了一个道理,就是当一个机场不只是让人走而是让人留的时候,周边的土地价值会发生质变。

宝安机场现在在做的是把T3和T4之间的区域变成一个商业区,同时把机场快线延伸到几个重点片区,这样一来那些原本只是过路的商务人群就有理由在宝安停留了,停留就意味着消费和办公需求,需求一起来周边那些待改造的工业区就有了新的用途,不对,应该说是有了更高的用途,从生产型空间变成服务型空间,这个转换其实就是宝安这几年一直在推的产业升级。

城中村改造那股劲儿

城中村这个事儿,我以前一直觉得就是拆了重建,但这次看宝安的做法,发现他们在尝试一种更灵活的方式,就是不是所有村都推倒重来,有些村是做微改造,保留原有的街巷肌理,只是把房子的外立面和内部设施升级,这样既能改善环境又不会把原来的居民全赶走。

我去过西乡那边几个正在改的村,看到有些楼房外面搭着脚手架,但一楼的店铺还在正常营业,这种改法其实对小商户来说是个好事,因为他们不用搬走也不用停业,只是要忍受几个月的施工噪音,改完之后租金可能会涨但涨幅可控,不像那种整村拆除重建,一拆就是好几年,等建好了原来的商户基本都散了。

这个做法背后其实是在平衡效率和公平,因为城市更新如果只考虑效率,那就是大拆大建最快,但那样会造成很多社会问题,宝安现在这种分类改造的思路,虽然慢一点但更稳,而且能让更多人分享到城市发展的红利,你懂我意思吧,就是不把人当成改造的障碍而是把人当成改造的目的。

小贴士

如果你最近有在关注深圳的房产或者产业布局,宝安确实值得多看几眼,尤其是前海周边和机场东那一片,未来三到五年变化会很大,但要注意的是城市更新周期一般都比较长,短期内可能看不到太明显的效果,需要有点耐心,另外就是交通配套的完善程度直接影响居住体验,所以如果要在那边安家,最好等地铁线路都通了再做决定,现在去看的话主要是了解规划和感受氛围,别着急下手。