最近,深圳两个区的城市更新和土地整备项目规划调整方案都公示了，消息一出来，不少关心楼市和城市规划的人都在讨论。
宝安松岗那边，一个工业园土地整备项目释放出来好几块居住用地，容积率还特别低。龙岗的盛平南片区就更直接了，原本规划的大批保障性住房，这次直接砍掉了超过十万平方米。这两件事放在一起看能品出不少东西。
宝安松岗冒出四块地，容积率只有3.1
先说说宝安松岗街道的华美工业园，这个土地整备项目面积不小，实施范围有36万多平方米。这次规划调整的核心，就是把原来的工业用地和乱七八糟的功能，重新整合一番。调整之后，项目腾出了将近11.6万平方米的留用地，全部拿来建住宅。
具体来看留用地分成了三块，都是二类居住用地，周围还配了幼儿园、文化活动室这些公共设施。最关键的是，整个居住街坊的容积率被卡在了3.1以下。
这个数字放在宝安区近几年的土整项目里,算是相当低了。要知道以前很多旧改项目容积率动不动就五六甚至更高，低容积率意味着楼间距宽、绿化好、住着舒服但开发商能卖的房子就少了。项目还划出一块教育用地，未来要建学校。政府收走的那部分土地，也规划了住宅和工业用地，等于一边补居住短板，一边留产业空间。
龙岗盛平南调减保障房，总建面也跟着降
再看龙岗龙城街道的盛平南片区，这个城市更新项目体量更大，原来规划总建面超过143万平方米。这次修改草案一出，最大的变化就是总建面往下调了9万多平方米，变成约134万平方米吧。更引人注意的是保障性住房的规模，直接从原来的16.8万多平方米降到6.1万多平方米，减少超过10万平方米，还把一小块保障房用地移交了出去。
对于这个调整，官方说法是为了平衡项目经济可行性。毕竟现在楼市行情不比前几年，开发商算账算得紧，如果配建太多保障房，商品房部分的利润可能撑不住。项目分两期实施，幼儿园面积倒是扩大了，公共配套总建面也增加到将近6万平方米。整体来看，这个片区还是以住宅为主，搭配商业、办公，还有地下商业。
城市更新越来越精细，利弊都得掂量
无论是宝安松岗通过土地整备把低容积率宅地“调”出来，还是龙岗盛平南在更新中把保障房规模“减”下去，这两件事都说明深圳的城市更新进入了更精细、更务实的阶段。以前那种粗放式的大拆大建，动不动就百亿、千亿的大盘，现在越来越少了，取而代之的是根据地块条件和市场环境，动态调整规划指标。
这种变化，保障房规模调减，虽然能减轻开发商压力、加快项目推进，但那些本来等着保障房摇号的群体，可能就要继续等了。城市更新说到底，就是在多方利益之间反复找平衡，没有绝对的好与坏，只有合不合适。接下来，深圳其他区的旧改项目会不会也跟进这种调整，值得继续关注。
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