Alan论市【一二手齐涨!4月深圳住宅成交破9000套】

4月深圳一二手住宅合计成交9044套，环比上升14.5%，延续3月份小阳春的畅旺，市场热度持续攀升。一手住宅方面，网签3400套，环比上升20.3%，其中预售成交1844套，环比上升17.4%，现售成交1556套，环比上升23.9%。二手住宅方面，过户5644套，环比上升11.3%。一手房成交量环比上升幅度比二手房还要大，扭转之前二手旺一手冷的态势，背后原因是不少新项目入市开盘，成功把市场焦点重新回到新房上来。

3月份小阳春行情，属于市场预期之中，来到4月份，月初碰上清明假期，市场热度有所降温，大家开始担心这轮小阳春畅旺，会不会只是昙花一现。4月8号美伊达成停火协议，对经济环境及投资气氛，均有支持作用，开发商趁机加快推盘节奏，众多新项目连番上市，成功让客户重新入市，刺激成交量拾级而上。新房爆发，并没有分流二手房，二手房成交量持续上升，一二手成交占比38%比62%，比例相对合理及健康。

新项目定价，相比之前市场低迷的时候要进取，并没有采取以价换量的策略，反映开发商逐步拾回信心，对后市从悲观转趋稳定，不再需要不惜一切代价去走量，卖一套亏一套的情况，相信一去不复返了。开发商定价策略，主要是根据市况，近期市况逐步回稳，提供有利条件，让新开盘项目定价更为进取。虽然不是每个新开盘都能够成为日光盘，但是若是对后市信心提升，项目逐步加价加推，才是利益最大化的正确选择。

房地产市场拥有周期性明显的特征，见顶就回落，见底就回升，上上下下，周而复始。在市场方方面面，首先见底的，应该是政策了。政府工作报告，从最初的止跌回稳，到去年的着力稳定，到今年的努力稳定，政策力度从重到轻，背后逻辑就是市场最坏的情况已经过去，见底的信号非常明确。其次，土拍市场也看到见底的迹象，参与土拍的开发商逐步增加，成交价也同步提高，进一步反映开发商对后市转趋积极向上。

五一假期前夕，4.29号迎来期待已久的新政，政策速览：

1. 优化福田、南山、宝安新安街道（核心三区）增购权限，深户家庭，在核心三区可购套数从2套提升至3套。非深户（社保/个税满1年）家庭，在核心三区可购套数从1套提升至2套。无社保/个税证明的非深户（持居住证）家庭，可在核心三区购买1套（此前无资格）。

2.住房公积金贷款政策升级，基础额度直接上调；上浮比例优化，多孩/首套支持力度加大；顶格贷款额度突破。

政策解读，核心三区市场将率先回暖，限购放宽+公积金利好双重刺激，福田、南山、新安街道的改善型住宅需求将被快速释放，成交量有望明显回升。购房成本显著降低：公积金贷款利率低于商贷，额度提升后，购房者可更多使用低息贷款，长期月供压力将明显减轻。

深圳新政利好之下，将会吸引全国外地客户来深圳扫楼，非深户过去需要一年社保，新政策下，可以通过办居住证就可以符合买房资格，相当于全国人民都可以在深圳买房。