宝安重点区域规划之二:海洋新城,深圳最后一块填海区,宝安最后一块成片开发宝地

昨天介绍了石岩-百旺智造城的规划，今天再来看看宝安另一个重点区域规划——海洋新城法定图则规划。

2025年10月，深圳市规划和自然资源局发布[海洋新城]法定图则。

以下是海洋新城法定图则文本重点摘录

范围

深圳海洋新城西起珠江口水域，东抵沿江高速，南至福海河（截流河）南出口，北达东宝河，规划范围总面积 6.86 平方公里。

目标定位

规划区的发展目标：为全面贯彻落实“打造全面深化改革创新试验平台、建设高水平对外开放门户枢纽”总体战略要求，全力推动全球海洋中心城市建设， 以实现“海洋智能体 零碳生态城”的发展愿景，将海洋新城建设成为深圳参与全球蓝色经济竞合的世界节点、向湾集聚发展的“全球海洋中心城市先锋范例、深港深度融合实验区”。面向世界的全球海洋治理战略合作平台、示范中国的中国海洋新兴产业示范标杆、引领湾区的深港协同海洋科创服务高地、添彩深圳的未来 海洋城市品质营城典范。 

规划区的产业导向：为落实“部市共建海洋新城，规划建设海洋产业发展集聚区”的相关要求，提升前海全球海洋中心城市核心承载功能，遵循前海“全域向海、全业态融海”的产业发展思路，海洋新城优先发展海洋战略性新兴产业、 海洋现代服务业等现代海洋产业，鼓励发展科技服务业和专业服务业，打造海洋 科技创新高地、战略性新兴产业发展高地、海洋现代服务业高质量发展高地。 

规划区规划人口规模为指引性指标，规划就业人口规模约 15.0 万人，规划居住人口规模约 6.4 万人。

土地利用

 根据“公共向海、岛式开发”的布局原则，利用填海造地形成的水道，构建 “一心一湾、北城南业”总体空间结构。 “一心”是指在海洋新城中部，与国际会展中心北侧用地联动发展，打造城市服务核与湾区公共服务核。 “一湾”是指利用海洋新城码头和南侧港池，打造滨海复合活力港湾。 “北城南业”是指结合地理环境、产业发展、航空限高、噪声影响等因素， 在海洋新城北部区域布局居住生活片区，在南部布局产业片区。

开发管控

规划区建筑规模总量上限 700 万平方米，基础建筑规模 600 万平方米，建筑规模弹性增量总计不超过 100 万平方米。建筑规模包含地上规定建筑面积与地下规定建筑面积，不含公共服务设施、交通市政设施的建筑面积。

各城镇单元主导功能

城镇单元 BA08—11 为居住生活单元，主导功能以居住为主，可混合商业服务业、公共管理与服务设施等功能

城镇单元 BA08—12 为商业商务单元，主导功能以商业服务业为主，可混合居住、工业、公共管理与服务设施等功能

城镇单元 BA08—13 为战略预留单元，主导功能以商业服务业为主，可混合居住、工业、公共管理与服务设施等功能

城镇单元 BA08—14 为科创发展单元，主导功能以工业为主，可混合商业服务业、交通设施等功能。

多类型公园绿地系统 

规划区内的公园绿地系统包括公园绿地以及复合开发绿地，其中公园绿地共 44.91公顷，复合开发绿地可混合商业服务业用地和文体设施用地，共 63.82 公顷。

公共设施一般规定

鼓励社区级文化娱乐、体育、管理服务、医疗卫生等公共设施以邻里中心形式组合设置，集中布局、共建共享。因未来城市发展、实施建设需要，在满足社区生活圈及相关规划前提下，邻里中心内的不同类型社区级公共设施之间可相互腾挪调整。

鼓励引进国际化的公共服务功能，如港人子弟学校、国际医院等。

综合交通 

规划区内现状枢纽立交 1 处、高速公路出入口 1 处，规划新增田园立交高速 公路出入口 1 处

规划区内规划轨道线路 3 条，包括 18 号线、20 号线和 30 号线，具体线位 及站位以最终批准的相关规划为准

城市设计

本图则结合离岸围填形成的河涌岛屿空间特质，形成兼具防灾、生态保育与滨海活力塑造的“一带多廊、公共环岛、展城一体”整体空间框架。保护及合理利用片区内的海岸带、河涌、港湾等自然景观资源，创造“可视、可达、可感、 可享”的山海相融城市，成为全球海洋中心城市先锋范例、深港深度融合实验区。 

城市风貌 

基于独特的海洋个性，从北到南依次规划一系列功能混合、充满活力、 高辨识度的海岛社群和面海地标场所。 

1.北部居住生活片区倡导利用滨海、河涌特色，供给高质量特色居住产品， 打造生态宜居的海滨花园社区；

 2.中部商业商务片区统筹考虑与国际会展中心的功能联动和错位发展，营造活力向海、站城一体、功能复合的活力街区，构建文旅消费新标杆； 

3.中部战略预留片区以凝聚海洋文化、提供海洋公共综合服务为特色，倡导建筑、街区与公共空间一体化设计，打造城市公共文化功能中心； 

4.南部科创发展片区以提供多元共享、绿色智慧的产业创新空间为核心，打造产业空间多元、产业配套完善的蓝色产业园

城市形态 

规划区必须按照航空限高要求进行高度控制，对地块覆盖率、建筑高度、 功能混合、步行密度和形态丰富度等进行精细化设计，形成“水平舒展、局部隆起”的整体形态秩序，并营造层次丰富的建筑群组

天际线

打造富于变化的海城天际线，形成具有节奏韵律的天际线效果。

滨海第一层建筑界面为近海建筑天际线，形成阶梯状迎风面，建筑高度不宜超过 40 米；

第二层为地标建筑天际线，围绕公共功能设置地标建筑，构建海洋新城 的脊梁，建筑高度按航空限高控制；

第三层为临湿地建筑天际线，临近沿江高速两侧适当降低建筑高度，并与国际会展城西侧建筑结合考虑，建筑高度不宜超过 80 米。

最终形成近海、中海、远海的三个空间层次，塑造“山、海、城”交织共融的城市意象。 

标志性建筑组群

为凸显片区海城特色、塑造优美空间形态，临近多条蓝绿廊道两侧建筑高度不宜超过 60 米，结合地标建筑塑造局部隆起的“山形”建筑组群。北连通渠以北区域建筑高度不宜超过 100 米；景观水系以南区域受航空限高影响较大，为保障产业片区建筑向海的景观渗透，毗邻港池用地建筑高度不宜超过 40 米。在符合航空限高、片区整体城市风貌要求下，通过论证可局部放宽限高要求，打造区域标志性建筑组群。

规划实施 

近期围绕完成海洋新城土地熟化工程，有序引导片区基础设施建设及城市开 发，做好远期发展用地的预控，实现近、中、远期的协调发展。

近期：海洋新城基本形成片区蓝绿生态骨架及基础设施框架，招商引资和海洋产业发展取得重要进展。

中期：基本形成结构合理、国际化程度较高的海洋产业生态体系，基本完善城市公共配套，初步形成产城融合、区域联动的发展局面。

远期：全面完成规划目标，公共服务水平、基础设施水平、生态环境质量达到国际先进水平，成为具有全球影响力的海洋科技和产业创新高地、彰显海洋综合实力和全球影响力的先锋。 

实施重点 

基础设施建设：近期强化海洋新城对外市政和交通联络通道的建设，重点拉通沙井南环路、展景路，保障海洋新城与会展岛基础设施衔接。同时积极推进片区内主要市政和交通基础设施建设，为海洋新城的开发需求提供必要的配套需求。

海洋新兴产业基地建设：高标准、高起点谋划推动海洋产业重大项目，为海洋新城未来开发建设夯实产业基础，形成示范效应。

通过租赁方式对土地进行过渡性开发：根据基础设施建设情况和土地开发时序，可以实行土地租赁（包括五年以内的短期租赁和五年以上二十年以下的长期租赁两种方式），按照一定程序实施全周期管理。

[海洋新城]法定图则-文本

附2个完整附件：

[海洋新城]法定图则-文本.pdf

   [海洋新城]法定图则-图表.jpg

来源：深圳市规划和自然资源局网站