日均客流创新高,深圳地铁为何还亏掉371亿?万科706亿投资蒸发是关键

深圳地铁的巨亏，藏着地产依赖的深层困局。

2025年财报显示，深圳地铁亏损约371.97亿元，蒸发了上一年末净资产的12.34%。但反常的是，其主业表现亮眼：2025年营收达212亿，2026年一季度日均客流量创新高，经营性现金流多年为正。

真正的“失血点”在副业房地产。深圳地铁靠“轨道+物业”模式深度入局地产，高价拿地、亲自开发，背上巨额贷款和利息。行情好时，地产是盈利引擎；可当周期逆转，就成了吞噬资金的无底洞。

2017年，深圳地铁豪掷664亿成为万科大股东，初期收益丰厚。但随着房地产调整，万科业绩急转直下，2025年亏损918亿，导致深圳地铁两年内在万科的投资蒸发706亿。深圳曾派辛杰出任万科董事长试图救市，最终未能扭转颓势。

如今房地产底层逻辑已变，高杠杆压得年轻人喘不过气，00后更是主动避开地产陷阱。深圳网友调侃“靠涨价补亏”“禁电动车造地铁刚需”，道出普通人被迫承担代价的无奈。而巨亏之下仍出台托市政策，这种矛盾景象恰似时代隐喻——依赖旧模式，难破新困局。