近段时间的深圳新房市场，毫无悬念被新国标住宅牢牢占据流量主场。从去年的沙井绿城锦和玉鸣，到4月的龙华联发新澍、深圳观5月的振业天境、龙湖观翠、龙华中海玖章......等等，产品段和区域几乎覆盖了从刚需到改善全年段产品线，无不吸引着广大购房者的高度光注，毕竟这也算是一个“新鲜概念”。因为所谓的新国标住宅清一色全是亮眼吸睛的硬核卖点：容积率大幅下调至3.1左右、建筑限高严控80米以内、住宅实用率突破性走高、全域纯商品房无回迁混杂、层高提升居住进阶……在自媒体铺天盖地的宣传话术里，新国标住宅被塑造成深圳楼市“跨越级改善红利”，是告别老小区高密度、高公摊、低品质弊病的终极置业答案。其实对新国标的看法，去年我有写过一个，有兴趣可以自行查阅所以近期买房的不买房的都在蜂拥而至去看新国标项目，但热度过去，市场口碑也开始蔓延，客户的反馈给房企泼了一盆冷水，大部分客户对新国标感到失望不及预期，开发商也并没有新国标从而给楼盘带来溢价，依然是价格的恶性循环中，今天我就再结合市场口碑、客户反馈再来聊一聊新了标到底是品质升级还是换汤不换药的超高层？到底是利于了营销还是利于了购房者？在新国标住宅所有宣传卖点中，低容积率是房企营销主推、最能打动购房者的核心王牌，也是最具迷惑性的数字噱头。回顾深圳过往楼市格局，旧宅地规划时代，主流住宅容积率常年维持在4.5至6.0之间，核心地段热门地块甚至飙升至7.0、8.0，高密度超高层社区成为市场常态。楼栋排布拥挤、园区人头攒动、公共区域嘈杂拥挤、居住私密性极差，是多数老小区业主最直观的居住痛点。也正因饱受高密度居住困扰，深圳购房者对“低容积率、低社区密度”有着天然的执念和向往，买房选房首要考量就是社区密度高低。新国标落地后，宅地规划迎来硬性调整，新房住宅容积率统一严控在3.1至3.4区间，对比过往动辄5.0起步的高容积率，数据直观降幅肉眼可见。单看数字对比，所有人都会理所当然认为：容积率大幅降低，意味着社区内楼栋数量减少、居住人口锐减、园区人口密度下降、社区绿化率提升等。
但现实居住场景里，容积率数字降下去了，真正属于业主的社区公共空间，半点没升上来。很多购房者看房时都会陷入一个直观误区：简单把“容积率降低”等同于“社区更宽敞、绿化更高、活动空间更多”。但看完新国标后才发生，社区面积没有变大，楼栋排布也没有更宽松，对视的私密性也并没有解决，最终呈现的社区现状就是：社区整体容积率数字好看达标，但园区内部楼栋紧挨楼栋，建筑基底占地面积并未缩减，楼栋排布密密麻麻，留给业主的中央园林、休闲步道、阳光草坪、邻里会客空间、儿童亲子活动区等实打实的公共活动区域，不仅没有增加，反而比很多旧标高容积率社区还要局促狭小。购房者期待的低密社区，是茶余饭后能悠闲散步、孩子能肆意奔跑玩耍、老人能舒心康养休憩、日常邻里互动舒适宽松；而新国标交付后的社区，只是容积率数字好看的纸面低密，人挤人的居住拥挤感、公共空间不够用的局促感，和老小区别无二致，所谓低密红利，终究只是给购房者画的一张空头大饼。二、限高80米只是拦腰斩断的超高层
看过新国标的客户说出了这句话，因为除了低容积率，建筑限高80米是新国标住宅第二大核心宣传卖点。过往深圳旧标新房，动辄四五十层、五六十层的超高层比比皆是，楼栋高耸入云、居住户数密集，一栋楼动辄几百户业主，早晚高峰电梯排队拥堵、消防隐患突出、高空安全风险大、低层采光通风极差，是超高层社区公认的居住硬伤。常年饱受超高层居住痛点困扰的购房者，本能认为房子越矮越好、楼层越低越舒适。
新国标直接明确住宅建筑高度不得超过80米，按照常规住宅层高折算，楼栋总层数基本控制在26层以内，对比过往五六十层的超高层，楼层数量直接腰斩。营销端顺势大肆宣传“告别超高层压迫感，入住低密小高层豪宅”，让无数购房者误以为，80米限高就是真正宜居的小高层，居住压抑感、电梯拥堵、采光遮挡等问题会彻底根治。
但看过的客户表示：新国标80米限高住宅，从来不是宜居小高层，只是被拦腰斩断、压缩降级的低配超高层，超高层居住的核心痛点一个都没解决，居住体感依旧压抑局促。判定一个社区居住是否舒适、楼栋是否宜居，核心从来不是楼栋总高度、楼层总数量，而是楼间距与楼高的比例关系，是楼栋之间的开阔程度、采光通风条件、视野私密性保障，这才是决定居住压抑感的核心关键。可惜的是，新国标只硬性管控建筑高度和容积率两大纸面指标，对购房者居住体验至关重要的楼间距、楼栋排布密度、采光通风标准，没有任何强制性提升要求，也没有配套优化规范。这就导致房企在开发建设中，只需要死守80米限高、3.1左右容积率两条硬性红线即可，无需额外拓宽楼间距、优化楼栋排布、保障采光视野。为了多盖房子、多卖房源、最大化压缩开发成本，房企普遍采用“高密度排布、窄楼间距规划”的开发模式，把20多层的楼栋在有限土地上紧密排布，楼栋与楼栋之间紧紧相依，楼间距狭窄程度和过往超高层社区毫无区别，甚至部分项目楼间距还要更窄。
直观居住感受就是：楼栋虽然变矮了，没有了超高层直冲云霄的视觉观感，但因为楼间距没有同步拓宽，社区整体视觉压迫感丝毫未减。站在小区园区里抬头望去，满眼全是紧密排列的楼栋，墙体紧挨墙体、窗户对望窗户；中高层住户开窗就直面邻居墙面，私密性极差，日常居家一举一动都能被对面楼栋看清，毫无居住隐私可言。
更关键的是，超高层社区的核心居住短板，80米限高新国标住宅一个都没规避。过往大家反感超高层，不只是嫌弃楼栋太高，更反感一栋楼户数过多、电梯通勤拥堵、社区人口密度大。而新国标住宅，只是把超高层楼栋高度降低，单栋楼栋住户数量、电梯配置比例、社区整体居住总人口，并没有实质性减少。
反而，还没有超高层那种一览众山小的视野，这里我不是不是说非超高层不好，而是没有达到实际居住意义上面的好。我上网上有看一个评价：中国房子户型设计最差的两个城市，一个香港，一个深圳，看完后挺心酸的，虽然我是从业人员，但是有些户型设计的不合理确实应该吐槽，“几百万的房子要睡飘窗”是很多购房者的槽点。在新国标的住宅上，也确实优化了室内实用率，但提升幅度约在1.5%，体验不明显，反而飘窗从以前的60厘米提升至现在的80厘米，所以现在大家在自媒体宣传上看到的更多是100%实用率等极其夸张的宣传。但购房者看过后、入住后才会幡然醒悟：纸面实用率再高，也只是数字游戏，室内真实居住空间，根本没有肉眼可见的大幅提升。新国标所谓的超高实用率，从来不是户型格局优化、公摊面积缩减带来的实打实空间扩容，全部靠标准化飘窗堆砌、合规偷面积套路包装而成。所以大家在看样板间的时候，看到无论能不能的空间都做了很多飘窗，以此来增加纸面上的实用面积，实际大多地方并没有使用场景。增送面积沦为了数字，并不是实际使用体验的提升，完全是鸡肋空间。比如当下89平方三房客厅开间普遍在3.4米左右，而回望很多老规的客厅开间都在3.5米以上，所以开发商为了堆砌飘窗、拉高实用率，不少房企刻意压缩室内核心功能区尺度。客厅面宽缩水、主卧进深减小、厨房卫生间空间局促，把本该属于室内正规居家面积，转移成不计容飘窗面积。看似实用率数字飙升，实则购房者花同样的总价，买到的有效居家空间没增加，反而居住舒适度大打折扣，日常居家收纳、起居、生活动线都受影响。还有一大核心价值上是新国标宅地有一个核心硬性规划要求，也是营销端反复渲染的重磅亮点：全域纯商品房规划，无回迁房、无公租房、无人才房混杂。过往深圳很多新房社区，都是商品房与回迁房、公租房混居模式，不同楼栋品质不一、物业收费不同、业主圈层差异大，社区人员结构复杂、物业管理难度高，邻里圈层杂乱，私密性和纯粹性难以保障。很多改善购房者买房，格外看重社区圈层纯粹度，宁愿多花钱，也要买纯商品房社区，规避混居社区的各类隐患。
而现在新国标宅地从源头地块出让阶段，就明确取消所有保障房、回迁房配建要求，全部地块只规划纯商品房住宅，天然自带“纯居属性”。房企顺势抓住这一卖点，大肆炒作“高阶纯粹圈层、同质邻里社交、高端改善人居”，把纯商品房社区包装成高端圈层专属住区，宣称入住即可匹配高阶人脉、纯粹邻里氛围，抬高项目定位和溢价空间。
而以前不纯粹是因为非商品房和商品房价格存在巨大差距，从而导致不同预算的客群，住在同一小区，而如今商品房和非商品房的巨大价差不在，低首付也能让更多人能拥有商品房的购买能力，所谓的圈层纯粹都是营销手段而已，抛开价格谈纯粹性就是妥妥的智商忽悠。抛开购房价格谈圈层，本质都是耍流氓。所谓的高阶同质圈层，既不存在，也不实用，只是房企抬高房价、收割溢价的营销话术而已。
真正的圈层从来不是由社区是否纯商品房决定，而是由业主购房总价、资产层级、生活理念、消费认知共同决定。新国标纯商品房社区，只是没有回迁、保障房混居门槛，但并没有设置真正的高端入住门槛。当下深圳新国标新盘，为了快速去化、覆盖更多客群，户型面积段跨度极大，从小户型刚需上车产品，到大平层改善豪宅产品一应俱全，户型总价差距动辄数百万。
同一个小区里，既有掏空家底、刚需首套上车的年轻家庭，也有置换改善、资产雄厚的资深业主，还有投资保值、多套房产的投资客群。大家购房预算不同、资产层级不同、生活理念不同、消费习惯不同、育儿观念不同、社交需求不同，哪怕住在同一个纯商品房社区，也根本谈不上所谓同质圈层、高端邻里。平日里邻里之间互不相识、互不往来，所谓圈层社交、邻里共鸣，终究只是营销口号，落地后依旧是普通邻里关系。
通过宣传看背后逻辑：没有回迁混居是真，纯粹高端圈层是假。新国标纯商品房社区，只是居住人员结构简单一点，邻里圈层并没有任何高端升级，抛开真实价格和居住需求谈圈层，终究是忽悠购房者多花钱的营销套路。五、新国标设计规范与实操矛盾凸显
抛开营销和参数不谈，回归居住属性来说，老夫认为当下房企对新国标的理解还只是停留在数字层面，并没有理解新国标的真正意义是什么，新国标下的要求规范和实际也出现了偏差。
政策的初衷是通过提升房子在居住品质来稳定市场，通过高品质属性换取市场对新生活方式的向往从而刺激更多的需求者买房，来实现居住和社交属性的提升，但是新人居方向的标准和实操出现了矛盾，规划要求和生活需求出现了偏差，从而导致产品设计漏洞百出。
政策的初衷是好的，但是政策的制定和还在摸索阶段，上面也看到了矛盾，所以最新放出来了科技园地块和前海桂湾地块就从原来的限高80米调整为了限高100米，这就是政策落地过程不断修复的过程，至少当下，大家都认为现在方向是不成熟的。
所以我认为新国标未来还有调整的空间，纸面参数很重要，但是实际居住体验更重要，新国标的初衷是让房子回归居住本源，至少大方向是好的，但从现阶段已入市新盘的市场表现、产品实操、客户反馈来看，新国标目前只是停留在指标升级、表面升级、营销升级的浅层阶段，尚未实现产品升级、体验升级、居住升级的核心目标。低容积率没换来宽社区，限高80米没换来真低密，高实用率没换来大空间，纯商品房没换来真圈层，新规摸索没换来好产品，所有光鲜亮丽的背后，全是购房者看得见、感受得到的居住落差。新国标不是买房上车的捷径，也不是品质居住的保障，更不是闭眼入手的红利风口。面对尚不成熟、体验翻车、套路满满的新国标住宅，不必跟风焦虑、不必盲目追捧，保持理性观望，擦亮双眼甄别。唯有抛开参数滤镜，看透营销包装，回归真实居住本心，找到真正户型实用、社区舒适、体验优质、贴合需求的房子，才能买到真正适合自己、住得舒心安心的理想家园。同时也给政策制定者提了一个醒，政策的制定应有全方位的市场调查、客户反馈结合，大家都是房屋的使用者，应该很清楚老百姓需要什么？从而拟定出最契合市场需求的政策，毕竟几百万的房子是很多人一生的积蓄，他们承担不起选择错误的后果。同时也给买房者一个提醒，不要轻易被营销广告所蒙蔽了双眼，房子的价值是多维度的，产品只是最不值钱的维度之一......
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