四年四换董事长,两年亏光五年盈利!这家深圳老牌央企上市平台的整合转型,或依然艰难

舒谦，是近四年来南山控股迎来的第四任掌门人。

一年前，他临危受命，被推上董事长之位。这位在招商局体系内成长、深耕南山多年的老将，曾被市场寄予厚望——人们期待他能扭转公司持续下滑的颓势。

如今，他执掌南山控股一整年之后，交出了的第一份完整年度答卷。单看营收，成绩相当亮眼：2025年，南山控股营收暴涨55.55%，创下近五年新高。这本该是一份业绩亮眼、值得高兴的成绩单。

然而，翻开年报细看，现实却截然不同。公司亏损不仅没有收窄，反而越滚越大：短短两年累计狂亏37.43亿元，不仅将过去五年积攒的全部利润亏得一干二净，还倒贴了超过2亿元。营收虽涨，亏损却未见好转。这份并不乐观的答卷，让市场当初的厚望，落成了一连串新的疑问。

那么，这是一家怎样的公司？

南山控股（全称“深圳市新南山控股（集团）股份有限公司”，002314.SZ），是扎根深圳蛇口的老牌央企控股上市房企兼物流地产商，也是国内首家物流地产A股公司 。公司前身可追溯至1982年成立的中国南山集团，由央企招商局集团牵头创办，2009年正式登陆A股 。

股权结构上，公司控股股东为中国南山集团（持股约57.99%）；中国南山集团由招商局集团（央企，持股36.52%） 任第一大股东，叠加广东省、深圳市国资委及中海油等国有资本，属于招商局体系直接管理的央地合作国资平台，2024年起纳入招商局二级党委管理序列。

近年来，受地产下行、转型阵痛以及管理层频繁更迭的影响，公司经营压力持续加大，业绩波动剧烈。

从近五年的财务数据来看，公司业绩呈现出一条令人揪心的“倒V”曲线。自2024年起形势急转直下：当年巨亏17.73亿元，2025年亏损进一步扩大至19.70亿元，两年合计亏损高达37.43亿元。

什么概念？2019年至2023年，公司归母净利润分别为4.03亿元、13.01亿元、9.76亿元、6.80亿元和1.47亿元，五年累计盈利约35.07亿元。

也就是说，近两年亏损额比此前五年盈利总和还要多——五年赚的，两年亏光。

值得一提的是，如此大的亏损，并非由收入下滑导致。公司营业收入在2024年短暂探底至83.98亿元后，2025年回升至130.63亿元，创下近五年新高。收入的反弹未能带来利润修复，反而陷入“增收不增利”的困境。

更糟的是，颓势似乎仍在加速。2026年一季度，营收仅13.66亿元，同比暴跌66.35%；归母净利润为-1.43亿元，由盈转亏。下滑的刹车，貌似根本没能踩住。

四年换了四任董事长

有意思的是，这家老牌上市公司高层更迭的频率甚至比业绩变化还要频繁——四年时间里，公司先后更换了四任董事长，每一次换帅都承载着市场的期待，却始终未能破解困局。

这场人事动荡的导火索，始于2024年10月：是南山控股的母公司，中国南山集团正式纳入招商局集团管理体系，参照二级公司进行管理。也正因这层关系，南山控股近年来高管的调整，有着非常浓厚的招商局身影。

中国南山集团本身来头不小。1982年由香港招商局牵头发起，联合深圳市及多家在港央企共同设立，是新中国第一家中外合资股份制企业，改革开放标杆人物袁庚出任首任董事长兼总经理，自带深厚的央企基因。

招商局接管后，开始全面整合南山资源。2025年初，具有招商局背景的胡润结、严阵分别出任中国南山集团财务总监、副总经理。2025年11月，招商蛇口原董事长、招商局集团副总经理蒋铁峰出任中国南山集团董事长，正式分管该平台。2026年3月，招商蛇口副总经理、总法律顾问刘晔调任中国南山集团党委副书记。

作为集团旗下的核心上市平台，南山控股自然成为人事调整的重中之重。2025年1月，南山控股人事震荡达到顶峰：原董事长杨国林、副董事长王世云、总经理舒谦三人同步递交辞职报告。仅3天后，剧情反转——刚辞职的舒谦火速回归，被推选为南山控股新任董事长，后续还兼任中国南山集团党委书记、总经理。

舒谦的回归被寄予厚望。他出身招商局体系，早年深耕招商港口，后进入南山集团历任核心岗位，兼具招商局管理经验和南山系业务认知，被视作招商局整合南山资源、扭转业绩的关键人选。与此同时，南山控股管理层也完成了新一轮重构，核心岗位均向招商局倾斜，救场的紧迫性不言而喻。

地产成最大拖累：几乎每亏1元，8毛来自减值

房地产业务是南山控股营收的主要支柱。2025年，公司房地产业务收入84.54亿元，占全年营收比重高达64.72%，同比暴增99.01%。正是地产板块的爆发撑起了营收的大幅增长。但也是因为房地产，公司承受了难以想象的亏损压力——核心原因是一场席卷而来的“减值海啸”。

据年报披露，受房地产市场整体下行影响，公司基于审慎原则计提资产减值损失10.96亿元，信用减值损失6.13亿元，两项合计超17亿元，预计减少归母净利润15.91亿元，占全年亏损总额的80.76%。也就是说，公司每亏损1元，就有0.8元来自各类减值计提。

具体来看，减值核心源于存货跌价与合作项目风险。2025年，存货跌价准备增加9.92亿元，主要因部分地产项目市场售价低于成本、去化不及预期。其中，房地产业务主体——深圳市南山房地产开发有限公司，2025年净利润亏损高达17.31亿元，成为集团最大拖累。

行业深度调整，是房企共同面对的周期。未来，南山控股能否依托招商局资源，推动地产业务提质增效、压降风险，同时做强仓储物流等优势业务，实现盈利修复，仍需时间验证。

市场正静待公司的下一张成绩单！
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