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深研楼市20年，干货全在这里！
很多人可能想多了！
深圳29号限购核心区放开之后，不是楼市狂欢和开大的开始，而是：
不大涨、不普涨、不城市轮动
终于要坐实的开始！
对，就泼冷水了。
过去十多年的深圳神话难道这次会被打破？
不是唱衰，我们每个有房人都乐见一飞冲天。
但以上“三个不”是上面想要的结果。
此话怎讲？
先问你一个最关键问题：
决定本次新政效果的主角是谁？
两拨人：非深户和办新居住证的人。
新政后，这两拨人接下来会做什么？
社保1年的非深户，在旧规则下要3年社保才能买核心的，本来在看外围龙华的替代品或者原来已买下了1套，现在新政出来，直接跳过外围，进了核心区500-700万的刚需。
同样，新办居住证那波人，直接跳过外围下手核心区500-700的刚需。
两拨主力人群让外围刚需瞬间失去最大接盘侠。
还有一批人，有实力改善和投资的，新政一来，可能不惜割肉，卖掉外围，进核心。
这三拨人是不是让这三年来曾经的热点龙华、宝安北、龙岗正在被动失血。
当核心开启虹吸，外围事实上就遭到了做空。
什么龙华宇宙中心、宝安西扩、龙岗大运，真成了这几年来有人口中的美丽故事。
很多人说，我还是相信新政出来后要开大，要重演十年前深圳的辉煌，未来一定鸡犬升天。
真实情况如何？
我打个比方，你可以将核心区外围，比如龙华、龙岗等区域视为一个被引导出来的空档区。
什么是空档区，原来买房限制政策没变、没取消，但魂被吸走了。
说得再具体一点，原本呆外围的人，突然都去了核心区，在核心区打开置换链条，稳核心区、托举核心改善，意图明显。
但另一边，首付、利率和信贷不变，大资金难入场，这是在防止资金炒作。
外围成了留白区域，失去了上涨动力，所以，前十年那样的全市大涨不会出现。
不普涨又是怎么回事？
外围刚需被核心区截胡，而龙华新房库存7091套，去化周期超18个月，只有核心区改善和豪宅稀缺，同时，外围只留下的是300-500万的老破小和远郊盘。
从边缘到外围再到核心，三个地方没有交叉，没有上海的置换链条，三个区域就无法普涨。
城市轮动更不会有。
为什么？
前十年的玩法：
核心区涨价- 刚需外溢到龙华宝安龙岗，形成外围补涨- 再到全市普涨
链条清晰。
现在外围不再是价值洼地，有可能变成价值陷阱，在分化背景下，只认核心，不向外流成了聪明钱的共识。
为什么不外流，刚才说的用钱条件没变，信贷不增加，M2再多，都成不了大水漫灌。
单靠分区松绑，复刻不了前十年的全民狂欢。
这就是不大涨、不普涨、不城市轮动的三个未来现实！
这次是打明牌要坐实。
从投资者的角度看，核心区向上分化，其他区民生托底，稳住行业基本盘。
如果你够不上深圳核心区1000万量级以上的改善，就引出一个核心问题：
未来买房你买资产，还是买房子，买喜欢的城市？
深圳1000万级以下都只是房子。
比如700万是深圳核心自住性质的刚改房，重庆是可以横着走的核心顶豪。
一个是自住的房子，一个是最高资产等级的豪宅硬通货
你选哪个？
有类似思考的朋友，可以喝咖啡交流探讨，过去二十年的买房经验怎么就被颠覆了？
未来买房TZ，每个城市都有个门槛线，门槛线在哪里？千万不要被大V忽悠瘸了！
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
