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深研楼市20年,干货全在这里!
很多人可能想多了!
深圳29号限购核心区放开之后,不是楼市狂欢和开大的开始,而是:
不大涨、不普涨、不城市轮动
终于要坐实的开始!
对,就泼冷水了。
过去十多年的深圳神话难道这次会被打破?
不是唱衰,我们每个有房人都乐见一飞冲天。
但以上“三个不”是上面想要的结果。
此话怎讲?
先问你一个最关键问题:
决定本次新政效果的主角是谁?
两拨人:非深户和办新居住证的人。
新政后,这两拨人接下来会做什么?
社保1年的非深户,在旧规则下要3年社保才能买核心的,本来在看外围龙华的替代品或者原来已买下了1套,现在新政出来,直接跳过外围,进了核心区500-700万的刚需。
同样,新办居住证那波人,直接跳过外围下手核心区500-700的刚需。
两拨主力人群让外围刚需瞬间失去最大接盘侠。
还有一批人,有实力改善和投资的,新政一来,可能不惜割肉,卖掉外围,进核心。
这三拨人是不是让这三年来曾经的热点龙华、宝安北、龙岗正在被动失血。
当核心开启虹吸,外围事实上就遭到了做空。
什么龙华宇宙中心、宝安西扩、龙岗大运,真成了这几年来有人口中的美丽故事。
很多人说,我还是相信新政出来后要开大,要重演十年前深圳的辉煌,未来一定鸡犬升天。
真实情况如何?
我打个比方,你可以将核心区外围,比如龙华、龙岗等区域视为一个被引导出来的空档区。
什么是空档区,原来买房限制政策没变、没取消,但魂被吸走了。
说得再具体一点,原本呆外围的人,突然都去了核心区,在核心区打开置换链条,稳核心区、托举核心改善,意图明显。
但另一边,首付、利率和信贷不变,大资金难入场,这是在防止资金炒作。
外围成了留白区域,失去了上涨动力,所以,前十年那样的全市大涨不会出现。
不普涨又是怎么回事?
外围刚需被核心区截胡,而龙华新房库存7091套,去化周期超18个月,只有核心区改善和豪宅稀缺,同时,外围只留下的是300-500万的老破小和远郊盘。
从边缘到外围再到核心,三个地方没有交叉,没有上海的置换链条,三个区域就无法普涨。
城市轮动更不会有。
为什么?
前十年的玩法:
核心区涨价- 刚需外溢到龙华宝安龙岗,形成外围补涨- 再到全市普涨
链条清晰。
现在外围不再是价值洼地,有可能变成价值陷阱,在分化背景下,只认核心,不向外流成了聪明钱的共识。
为什么不外流,刚才说的用钱条件没变,信贷不增加,M2再多,都成不了大水漫灌。
单靠分区松绑,复刻不了前十年的全民狂欢。
这就是不大涨、不普涨、不城市轮动的三个未来现实!
这次是打明牌要坐实。
从投资者的角度看,核心区向上分化,其他区民生托底,稳住行业基本盘。
如果你够不上深圳核心区1000万量级以上的改善,就引出一个核心问题:
未来买房你买资产,还是买房子,买喜欢的城市?
深圳1000万级以下都只是房子。
比如700万是深圳核心自住性质的刚改房,重庆是可以横着走的核心顶豪。
一个是自住的房子,一个是最高资产等级的豪宅硬通货
你选哪个?
有类似思考的朋友,可以喝咖啡交流探讨,过去二十年的买房经验怎么就被颠覆了?
未来买房TZ,每个城市都有个门槛线,门槛线在哪里?千万不要被大V忽悠瘸了!