深圳'首个'超大“城中村旧改”规划公示!建面超37万平,住宅超32万平

近日，备受关注的罗湖区螺岭片区改造项目迎来了实质性进展。

深圳市规划和自然资源局罗湖管理局正式发布关于《罗湖区螺岭片区改造项目单元规划（草案）》的公示。这意味着，作为深圳城中村改造新政下的首批试点项目之一的深圳都市核心区内旧改即将启动了。

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核心区位的超大型社区

螺岭片区改造项目位于罗湖区东门街道，这里曾是深圳商业与生活的原点。具体范围为东临文锦中路，西临东门中路，南临中兴路，北临雅园立交。

根据规划草案，该地块改造项目用地面积12.00公顷，规划容积高达376905平方米。

从规划指标来看，该项目将是一个以居住为主，兼具商业及公共配套的大型综合性社区。

规划住宅面积328682平方米。这一体量的住宅供应，对于长期处于供给紧俏的罗湖核心区来说，将是极大的补充。

商业配套：商业、办公及旅馆业建筑合计34923平方米。未来这里将形成新的社区商圈，满足居民日常消费需求。

公共配套（高配版）：这一次的公共配套设施是一大亮点。规划要求社区级配套设施建筑面积不低于12090平方米，且列入了“正面清单”强制配建，包括但不限于：

• 教育设施：幼儿园（含托育机构），解决了片区幼儿入园难题。

• 医疗养老：社区健康服务中心、长者服务站，构建“一老一小”友好社区。

• 社区服务：社区警务室、社区服务中心、文化活动室、邮政所、片区汇聚机房、公共厕所等。

• 文体设施：规划户外活动场地面积5250平方米（包含社区体育活动场地及儿童游戏场地）。

• 便民设施：社区菜市场（结合商业建筑设置）。

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谁在操盘？国企天健集团主导

根据招标文件，螺岭片区改造项目范围总占地约12.06万㎡，包括东升街、花园坊、翠华巷、翠园村、黎明大楼、登高村、黎明小区、东郊街、翠园路、物资大院、赛龙大院、龙飞大楼、名阳阁、竹边新村等区域，共有建筑物307栋，房屋2535套，现状建筑面积约23.34万㎡，其中住宅建面约19.73万㎡，占比84.55%，现状容积率约1.9。

虽然定位为城中村改造项目，但改造范围中包含多个老旧住宅小区。

如此大规模的旧改，对资金实力和开发经验要求极高。

据公开资料显示，早在2025年，罗湖区螺岭片区改造项目合作单位服务项目就已确定中标方。项目合作单位为深圳市天健城市发展有限公司。

天健集团是深圳市国资控股上市公司，也是深圳特区建工集团的核心骨干企业。作为从基建工程兵转业而来的本地国企，天健在深圳旧改及棚改领域经验丰富，曾参与深圳“二线插花地”棚改项目，被称为“旧改专家”。

值得注意的是，螺岭项目是深圳在新的城中村改造政策背景下，探索“政府主导、国企实施”新模式的代表项目。

相较于以往市场主导可能存在的拆迁慢、烂尾风险，此类新模式旨在提速增效，确保公共配套优先建设。

2026年2月发布的罗湖区住建局工作计划中，已明确将螺岭片区改造项目列为“重点推进”对象，并力争首开区开工。

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深圳已有10多个拆除新建类城中村改造项目曝光

自2024年5月深圳发布城中村改造新政，明确“政府主导、分类实施”的推进路径以来，拆除新建、整治提升、拆整结合三大改造模式已全面落地。

其中，拆除新建类首批已确定10余个试点项目，并已先后发布规划公示或启动前期服务商招标。

从操盘主体来看，具备雄厚实力与旧改经验的国央企成为绝对主力，包括天健集团、中海地产及中建系企业等参与。

不完全统计，以实际为准

以下是目前已披露的重点项目最新进展：

罗湖螺岭片区：规划草案已于2026年4月公示，改造用地约12公顷，规划容积约37.7万㎡，以住宅为主，配套幼儿园、社康、长者服务站等。操盘方为天健集团。

龙华上塘村：一度被市场称为“龙华版华润城”，位于龙华超级商圈核心区，紧邻地铁6号线上芬站。项目拆除新建范围约30.2公顷，拆除建筑面积约51.8万㎡，涵盖上芬社区西头村、龙屋村、东头老村及第五工业区、西头工业区等。操盘方为天健+中建三局联合体。

福田沙尾村：地处沙头街道，北至福强路，南至金地一路。项目总占地面积约12.18万㎡，其中沙尾村约11.02万㎡，金地工业区约1.16万㎡。前期服务商为天健棚改投资发展有限公司。

南山新屋村：位于桃源街道，介于地铁7号线珠光站与龙井站之间。操盘方为中海地产，项目正处于前期推进阶段。

大鹏白石岗片区（进度最快）：该片区为旧改盘活项目，已进入实质性建设阶段。2024年2月，项目获得深圳首单城中村改造专项借款，建设资金保障有力，预计2028年竣工，成为首批试点中进展最快的项目之一。

信息仅供参考，具体以官方信息为准。