深圳、天津、广州楼市先后出新政,接下来上海会跟进吗?难道外环外真要取消限购?

大家好，我是大孟。2026年4月29日晚，深圳出台楼市重磅新政，聚焦核心区限购松绑与公积金贷款升级，成为一线城市中率先响应中央“稳楼市”号召的城市。同时4月份30日，天津、广州也先后响应，出台楼市新政。作为同样一线城市的上海是否会跟进呢？上海外环外是否会迎来全面限购放开？今天咱们详细聊聊。

由于天津和广州两个城市在2024年时已经全面取消限购了，所以从目前新规来看，基本就在于信贷支持以及置换退税等相关方面的支持。而深圳则政策工具箱明显更丰富一些。因此，我们重点聊聊深圳的政策。

01、深圳新政目的：刺激刚需，兼顾改善，从实现稳楼市目标。

深圳此次新政并非盲目刺激，而是针对楼市结构性矛盾的精准发力。尽管三四月份二手房交易量回升、价格微涨，但回暖呈现局部性、短期性，核心区改善房源去化困难，置换链条不畅。同时，为响应4月28日中央政治局会议“稳楼市”的定调，兼顾刚需、改善及多孩家庭需求，深圳率先落地新政。

其核心目的有三：一是稳定市场预期，巩固回暖势头，避免量价回落；二是打通置换循环，定向松绑核心区限购，引入新承接群体；三是精准支持刚需与重点群体，通过优化公积金政策，降低购房压力，协同生育政策。

02、深圳新政内容：限购进一步放松，公积金贷款利率提升！

深圳新政核心与今年北京、上海的新增异曲同工，基本为“定向宽松、精准滴灌”。

限购政策方面，核心区定向松绑。过往核心区（福田、南山、宝安新安街道）限购严格，此次重点优化：深户核心区限购从2套提至3套，有1年社保的非深户从1套提至2套；持居住证非深户无需社保即可在核心区购1套，无社保非深户非核心区政策不变，避免投机炒作。

公积金贷款方面也是进一步提升贷款额度。过往支持力度有限，新政实现三大突破：个人贷款从60万提至70万，家庭从110万提至130万；首套上浮从40%提至60%，二孩家庭从50%提至70%，新增初婚初育家庭50%上浮，保障房上浮从20%提至40%；累加上浮最高达170%，家庭最高可贷351万，大幅降低购房压力。

03、上海会跟进吗？外环外是否会全面放开限购？

结合上海市场现状与最新政策（226新政），上海大概率适度跟进宽松政策，但不会照搬深圳模式，外环外全面取消限购的可能性依然较低。

从市场现状看，上海与深圳有相似性：均面临结构性回暖，刚需盘活跃、改善盘去化不足，置换链条不通；但上海回暖相对更稳健，3月二手房成交创下近5年新高，4月份也稳定在了2.9万套左右的高位，价格结束长期下跌态势，量价齐升态势明显，修复基础远优于深圳，无需通过全面取消外环外限购来刺激市场。

从政策对比看，上海当前非沪籍购房门槛已显著降低：2026年2月“沪七条”明确，非沪籍连续缴纳1年社保即可购买外环内住房，满3年可在外环内增购1套，且外环外已有宽松基础——符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数，政策宽松度已贴近深圳非核心区水平。相较于深圳核心区仍有限购，上海当前政策已实现精准纾困，无需进一步全面取消外环外限购。

关于外环外全面取消限购，可能性依然较低。上海调控坚持“稳字当头”，2026年基准地价调整已体现“远郊住宅用地理性下调”的导向，重点是引导人口疏解、促进职住平衡，而非全面取消限购；同时外环外全面取消限购，会引起周边城市房价的波动，从整体角度来看，可能性也不会很大。

因此，深圳新政是针对自身市场短板的精准托底，天津和广州需求层面更弱一些，而且工具箱也明显不足了。对于上海而言，2月份已通过“沪七条”降低非沪籍社保门槛、放宽外环内购房限制，政策宽松度已适配当前市场需求。因此，上海大概率仅会适度跟进优化，但力度会更克制，外环外短期内不会全面取消限购，核心仍是打通置换循环、支持刚需与重点群体，稳步巩固市场复苏态势。

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