本文自南都·湾财社
4月29日，深圳市住房和建设局正式发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自4月30日起施行。此次政策优化聚焦于住房限购和住房公积金贷款两大核心领域，旨在更好满足居民刚性和改善性住房需求。
在“五一”假期前夕出台新政，被市场普遍解读为响应中央政治局“努力稳定房地产市场”的总体要求。业内专家分析认为，本次政策力度和精准度超出市场预期，有望激活核心区的改善型需求，并降低特定群体的购房成本。
调整重点
核心区限购定向松绑
根据通知，此次限购调整的重点，是对福田区、南山区、宝安区新安街道这一核心区域进行定向松绑，同时显著降低了持有居住证的非户籍居民的购房门槛。具体而言，符合原购房条件的深圳户籍及非户籍居民家庭，可在上述核心区域内增购一套商品住房。这意味着，深圳户籍家庭在核心区可购买第三套住房，而满足1年社保或个税条件的非户籍家庭可购买第二套。
“这些区域配套成熟、二手房市场活跃、新房项目品质高，聚集了大量具备较强购买力和置换需求的群体。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，允许本地户籍家庭“买三套”、外地户籍家庭“买两套”，有利于释放“卖一买一”或为父母、子女购置住房等真实改善需求，从而提升核心区的市场流动性。
他同时指出，将居住证持有者纳入购房资格，并取消社保年限要求，是本次政策的重要突破。这一调整降低了在深稳定居住就业、但因工作变动或处于创业初期而社保记录不连续、或社保未在深圳缴纳的相关群体的购房门槛，直接支持了“新市民”和青年人的刚性住房需求。强化居住与就业的关联，体现了良好的职住平衡导向。
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，放开中心区限购，目的就是激活部分外地人群、户籍资产配置人群，基于对中心区资产价值的良好预期而入市购房的需求。中心区房源价格较高，此举能导入部分高收入人群，有助于改善前面讲的结构性问题，促进交易循环。
“有居住证就能买1套深圳房子，将吸引大量刚需客户，尤其是外地客户，积极涌入深圳楼市。”乐有家研究中心分析认为，新政将有力刺激改善型住房需求，高端市场的购买力将显著释放。
资金支持
公积金贷款最高额度加码
与此同时，本次公积金政策在提高基础贷款额度的同时，大幅优化了针对特定群体的额度上浮比例，尤其首次将“初婚初育家庭”纳入明确支持范围。具体来看，缴存职工单独申请的公积金贷款最高额度从60万元提高至70万元，共同申请的最高额度则从110万元提高至130万元。
更值得关注的是额度上浮比例的调整。首套上浮比例从40%提高至60%；有两个及以上子女的居民家庭购买本市住房的，上浮比例从50%提高至70%；购买本市保障性住房的，上浮比例从20%提高至40%。政策还首次将“初婚初育居民家庭”纳入支持范围，给予50%的额度上浮。
严跃进指出，多种上浮情形可累加（如初婚初育且购买首套房），最高上浮170%、家庭最高可贷351万元的水平，已能基本覆盖深圳核心区普通商品住房的部分贷款需求，政策力度显著，进一步体现了公积金政策对住房消费的支持。
李宇嘉则从市场数据角度分析了政策的实际影响，结合深圳一季度二手房平均总价417万来看，再加上“既提取、又贷款”的政策，购房门槛（首付和月供）和成本大幅度降低，有利于释放潜在的购房群体，主要以正常缴纳公积金、且缴纳比例比较高的较高收入部门的需求潜力，促进新房和二手房交易。同时，今年一季度深圳新房的平均交易价格为650万，二手房交易活跃也有助于带动卖旧买新的新房交易。
新政出台背后
市场承压下的温和复苏
多位分析人士指出，此次新政的出台，与深圳当前房地产市场面临的压力密切相关。
李宇嘉表示，尽管3月新房和二手房交易量比2月份明显要好，但相比去年3月份，新房和二手房销售都是同比下降的，从这一点来看，深圳市场表现比京沪弱。根据第三方机构的数据，3月深圳新房开盘去化率为19%，较2月的低位水平有明显好转，但对比2025年3月份25%的去化来说，表现乏善可陈。但售楼处认购量仍不足20%，意味着大部分推新房源仍处于待售状态，去化压力依然不小。
与此同时，市场结构性问题突出。一方面，截至3月底，全市二手房挂牌总量突破10万套，供应维持高位，业主“套现”现象突出；另一方面，成交结构两级分化，总价400-800万元的改善型房源去化困难，导致“卖旧买新”的置换链条难以顺畅运转。
“在4.28政治局会议时隔一年再次提出‘稳定楼市’的背景下，作为热点城市中调整幅度最大的城市，深圳率先祭出新政，就在情理之中。”李宇嘉称。
值得一提的是，4月以来，深圳房地产市场也在持续回暖。来自市场机构的数据显示，4月深圳楼市已交出亮眼成绩单。截至4月26日，乐有家一手住宅签约量同比大涨160%，二手住宅签约量同比上涨48%。这是自2021年至今的6年里，乐有家门店一二手住宅签约量最高的一个4月，市场活跃度刷新记录；另据深圳贝壳研究院监测，随着市场整体活跃度稳步走高，部分热点楼盘房价已出现上涨态势，楼市回暖信号正持续强化。
展望后市
核心资产有望率先企稳
据深圳贝壳研究院监测，本轮价格修复并非单一板块的局部上涨，而是覆盖了高端改善与成熟刚需房源，市场复苏范围持续拓宽、结构更趋均衡。整体来看，当前深圳楼市的价格修复仍处于温和复苏阶段，属于市场调整后的理性回归。
对于楼市后续走势，李宇嘉分析，5月是观察楼市政策落地成效、判断市场能否真正企稳的关键窗口期。预计5月楼市成交会惯性回落，叠加五一出游热潮，购房需求进一步被分流。但只要5月二手房挂牌量不再大幅激增，挂牌价和议价空间维持低位甚至继续收窄，市场企稳预期和购房心态就能稳住。此外，5月份优质新盘上市，类似近期深圳两个府系的热销，还能在供给端蓄客推动交易端，则上半年初步稳定了。
严跃进表示，本次深圳房地产新政对市场的可能影响较为积极。第一，短期提振信心，促进“五一”及二季度成交。新政在假期前发布，将直接刺激假期看房和购房情绪，预计核心区二手房带看量和成交量将率先回升，新房项目特别是位于福田、南山、宝安中心区的楼盘将获得更多关注。第二，中期推动需求结构优化。居住证购房政策将释放一批潜在的“新深圳人”刚需，而核心区增购政策则有利于盘活改善链条，形成“刚需上车—改善置换—核心区增购”的梯次消费格局。
乐有家研究中心则表示，新政将形成轮动效应，推动市场全面企稳。预计后续市场行情预计将呈现“一二手房联动活跃、成交量价稳步攀升”的态势。市场将进入到“量价双稳”新阶段，核心资产有望率先企稳，并带动深圳楼市基本面稳固。
