4月29日，深圳市住房和建设局正式发布《关于进一步优化调整房地产相关政策的通知》，新政将于4月30日起正式施行。这是继2025年9月深圳分区限购松绑后，一线城市楼市又一里程碑式的政策突破，核心区限购定向放宽、公积金贷款额度大幅上调两大重磅举措，精准撬动刚需与改善型购房需求，为深圳楼市再添强劲动力，也为房地产全产业链带来明确的利好预期。
一、新政核心拆解：条条直击痛点，一线城市最彻底松绑
此次新政延续“核心区精准施策、外围全面松绑”的调控思路，直接针对此前深圳仅剩的限购“孤岛”——福田区、南山区、宝安区新安街道进行定向优化，同时全面升级公积金支持政策，形成了“释放改善需求、降低刚需门槛”的双重发力格局。
（一）限购松绑：核心区壁垒打破，房票全面扩容
1. 核心区增购权限全面放开：符合深圳购房条件的居民家庭（深户家庭、社保/个税满1年的非深户家庭），可在福田、南山、宝安新安街道三大核心区增购1套商品住房。这意味着，深户家庭在核心区的限购套数从2套升至3套，社保满1年的非深户家庭从1套升至2套，直接释放了积压已久的高端改善型需求，而这三大区域正是深圳房价最高、改善型房源最集中的核心板块 。
2. 居住证购房门槛历史性破冰：持有有效深圳经济特区居住证的非深户居民家庭，无需提供社保/个税缴纳证明，即可在三大核心区购买1套商品住房。这一举措彻底打破了非深户无社保无法购买深圳核心区房产的壁垒，精准覆盖在深稳定就业、长期居住的新市民群体，为刚需市场注入了全新增量。
（二）公积金新政：额度大幅上调，购房成本全面压降
此次新政对住房公积金贷款政策的调整力度空前，对比2025年3月执行的政策，基础额度与上浮比例实现双重升级，最大程度降低刚需、多孩家庭的购房压力 ：
1. 基础贷款额度大幅抬升：职工单独申请住房公积金贷款的，最高额度从60万元提升至70万元；职工家庭共同申请的，最高额度从110万元提升至130万元，基础额度涨幅分别达16.7%、18.2%。
2. 上浮比例全面加码，最高可贷221万元：- 购买深圳首套住房的，贷款额度上浮比例从40%提升至60%；
- 初婚初育家庭、二孩及以上家庭购房，贷款额度分别上浮50%、70%，同时符合两种条件的家庭可择优选择上浮比例；
- 购买保障性住房的，贷款额度上浮40%。
按照最高标准计算，二孩家庭共同申请首套住房公积金贷款，最高可贷额度达221万元，大幅降低了刚需家庭的首付比例与月供压力，精准匹配了国家鼓励生育、保障刚需住房的政策导向 。
二、政策影响：深圳楼市复苏再添强催化，机构坚定看好一线核心市场
此次新政落地，是深圳楼市调控的又一次关键升级。2025年9月，深圳已对罗湖、龙岗、龙华等6区放开限购套数限制，盐田、大鹏新区彻底取消限购，此次则完成了对核心区限购的定向优化，实现了深圳全域限购政策的全面松绑，形成了“核心区释放改善需求、外围区承接刚需外溢”的良性循环。
从市场基本面来看，2026年以来深圳楼市已呈现明确的企稳回暖态势。数据显示，4月深圳一二手住宅成交预计接近8000套，清明假期新房签约量同比上涨55%，二手房签约量同比上涨超28%，创下近6年同期新高。此次新政落地，将进一步激活市场需求，尤其是核心区改善型房源的去化速度将显著加快，带动整体市场成交量持续回升。
机构层面，高盛4月发布的研报明确指出，深圳、上海等一线城市楼市将于2026年底率先触底反弹，未来三年累计涨幅有望达15%，优先看好重仓沪深核心土储、现金流稳健的国央企房企 。而此次新政的落地，无疑将加速这一复苏进程，房地产开发、物业服务、建材家居等全产业链，都将迎来明确的业绩修复机遇。
三、核心受益上市公司深度梳理
结合政策导向与业务布局，我们从四大主线出发，全面梳理本轮深圳楼市新政的核心受益标的，重点聚焦业务高度集中于深圳、土储与政策导向精准匹配、业绩修复确定性强的上市公司。
主线一：深圳本土国央企房企，政策红利最直接受益者
这一板块的企业深耕深圳本土市场，土储和在售项目高度集中于深圳，尤其是福田、南山等核心松绑区域，将直接承接需求释放带来的去化提速与业绩增长，是本轮新政最核心的受益方。
招商蛇口（001979）
高盛重点推荐的核心标的，招商局集团旗下央企地产龙头，也是深圳楼市的标杆企业。公司在深圳核心区域土储与货值占比极高，在前海、太子湾、蛇口等核心板块拥有大量优质土储，2026年计划在深圳推出多个高端改善型项目，与此次核心区限购松绑的政策导向高度契合。公司依托央企信用优势，融资成本持续处于行业低位，城市更新业务在深圳布局深厚，具备充足的优质货源储备，是深圳楼市回暖最直接、最核心的受益者。
天健集团（000090）
深圳市属国资控股的上市房企，深耕深圳市场三十余年，具备房地产开发一级资质，同时布局城市更新、建筑施工、物业服务全产业链。公司土储高度集中于深圳，在龙岗、龙华、光明等政策松绑区域重兵布局，同时在福田、南山拥有多个城市更新项目与在售改善型楼盘，既能承接核心区改善需求释放，也能享受外围区刚需外溢红利，业绩弹性极强。此外，公司作为深圳本地基建龙头，深度参与深圳保障房、城市更新建设，将持续受益于深圳房地产市场的平稳健康发展。
深振业A（000006）
深圳市国资委直管的国有控股上市房企，80%以上的土储位于深圳及粤港澳大湾区核心城市，近期以近20亿元斩获深圳光明核心地块，项目与政策松绑区域高度匹配。公司聚焦深圳本地住宅开发，产品覆盖刚需与改善型全品类，深圳楼市成交量的回暖将直接带动公司项目去化速度加快，业绩修复确定性极高。当前公司估值处于行业低位，具备显著的估值修复空间。
万科A（000002）
深圳本土诞生的全国地产龙头，在深圳市场拥有深厚的品牌积淀与客户基础，2024年在深圳土储建面超300万㎡，重点布局龙华、光明、宝安等政策松绑区域，同时在福田、南山拥有多个高端改善项目。公司财务稳健，现金流充裕，在深圳二手房交易、长租公寓、物业服务等领域均有全面布局，将全方位受益于深圳楼市的回暖。
华侨城A（000069）
深圳本土文旅地产标杆企业，在深圳盐田、大鹏新区拥有东部华侨城等标杆文旅地产项目，而这两个区域此前已全面取消限购，此次新政进一步带动深圳整体市场热度，公司项目将直接受益。公司在深圳南山、宝安等核心区也拥有大量优质土储，“文旅+地产”的模式契合改善型需求升级趋势，具备较强的产品溢价能力。
主线二：深耕深圳的全国性头部房企，稳健型核心标的
这一板块的企业凭借稳健的财务状况与强大的产品力，在深圳核心区域拥有优质项目储备，将充分分享深圳楼市复苏的红利，同时依托全国化布局，具备极强的业绩安全垫，攻守兼备。
保利发展（600048）
央企地产龙头，全国市场份额持续提升，在深圳福田、南山、龙华等区域布局了多个优质项目，与招商联合开发的龙誉花园等项目，成为深圳改善型市场的标杆产品。公司财务稳健，融资优势显著，在深圳城市更新、保障房建设领域持续发力，将充分受益于深圳楼市需求的全面释放。
华润置地（http:/1109.HK）
央企地产龙头，商业+住宅双轮驱动，在深圳拥有华润城、华润深圳湾等多个标杆项目，核心区优质土储充沛，高端改善产品线优势突出。公司在深圳商业地产领域市占率领先，住宅业务聚焦核心区域，将直接受益于核心区改善需求的释放，同时商业地产的价值也将随楼市回暖实现重估。
中国海外发展（http://0688.HK）
高盛重点推荐的行业龙头，财务稳健性位居行业第一，在深圳核心区域的利润占比靠前，优质土储充沛。公司聚焦一线城市核心地段的高端住宅开发，产品力与品牌力行业领先，深圳核心区限购松绑带来的改善需求爆发，将直接带动公司项目去化与业绩增长。
主线三：深圳本地物业与地产服务企业，业绩确定性最强
楼市成交回暖将直接带动新房交付规模提升、二手房交易活跃度增加，进而推动物业管理面积扩张、中介经纪业务增长与社区增值服务需求提升，这一板块的业绩不受房企利润波动影响，修复确定性极强。
招商积余（001914）
招商局旗下A股物业龙头，总部位于深圳，在深圳物业管理市场市占率位居前列，核心业务涵盖住宅物业、商业物业、城市服务，深圳本地项目占比极高。深圳楼市新房交付规模的提升，将直接带动公司在管面积的持续扩张，同时二手房交易活跃度增加，也将推动公司社区增值服务收入增长，业绩修复确定性极强。
特发服务（300917）
深圳本地国资控股的物业服务企业，聚焦产业园区、高端住宅、商业物业等领域，深度绑定华为、阿里巴巴等头部企业，同时在深圳本地住宅物业服务市场持续拓展。公司是高盛研报中重点提及的辅助受益标的，深圳楼市回暖带动的园区开发、住宅交付增长，将直接推动公司业务规模扩张，具备显著的估值弹性。
世联行（002285）
总部位于深圳的全国性房地产中介服务龙头，是深圳新房代理、二手房经纪市场的核心参与者。深圳楼市成交量的持续回升，将直接带动公司代理佣金收入与经纪业务收入增长，是深圳楼市回暖最敏感的受益标的之一。
主线四：地产后周期产业链，需求释放带动全链条修复
建材、家居、家电、装修装饰等地产后周期行业，将随楼市成交回暖，迎来从新房交付到存量房翻新的全链条需求释放，业绩修复空间明确，具备极强的顺周期弹性。
东方雨虹（002271）
防水材料行业绝对龙头，市占率超25%，在深圳保障房、商品房、城市更新项目中拥有极高的渗透率，深圳市场年需求规模超10亿元。深圳楼市新房开工与交付规模的提升，将直接带动公司防水材料需求增长，同时存量房翻新需求也将为公司带来持续的增量空间。
欧派家居（603833）
全屋定制家居行业龙头，深圳精装房渗透率超80%，公司在深圳工程渠道与零售渠道均占据领先地位，与深圳头部房企建立了长期稳定的合作关系。深圳新房交付规模的提升，将直接带动公司工程渠道收入增长，同时二手房交易回暖带来的存量房翻新需求，也将推动公司零售业务持续增长。
老板电器（002508）
厨电行业龙头，与深圳头部房企的精装房合作深度领先，同时在深圳零售市场拥有完善的渠道布局。新房交付与二手房翻新均将直接带动厨电产品的更新换代需求，公司将全方位受益于深圳楼市的回暖。
结语
总体来看，此次深圳楼市新政的落地，是一线城市房地产调控政策的重要突破，既精准释放了核心区改善型购房需求，也全面降低了刚需群体的购房门槛，为深圳楼市的平稳健康发展注入了强劲动力。
从产业传导逻辑来看，政策红利将沿着“房企销售回暖-业绩修复-估值重估”，向“物业、建材、家居等地产后周期产业链”逐步传导。其中，重仓深圳核心区域、财务稳健、土储充足的国央企房企，将率先享受政策红利，迎来业绩与估值的双重修复。
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