关键信息

今天（29日），深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化调整房地产相关政策的通知》。通知自2026年4月30日起施行。

1.进一步优化调整住房限购政策符合深圳市商品住房购买条件的居民家庭（包括深圳市户籍居民家庭、自购房之日前在深圳市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非深圳市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内增购1套商品住房。持有有效深圳经济特区居住证的非深圳市户籍居民家庭，可在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内购买1套商品住房，以满足其在深住房需求。

2.进一步优化调整住房公积金贷款政策提高住房公积金贷款额度，缴存职工单独申请住房公积金贷款的，住房公积金贷款额度为70万元；缴存职工共同申请住房公积金贷款的，若合并计算可贷额度，住房公积金贷款额度为130万元。优化住房公积金贷款额度上浮比例，使用住房公积金贷款购买深圳市首套住房的，住房公积金贷款额度可以上浮60%；初婚初育居民家庭、有两个及以上子女的居民家庭使用住房公积金贷款购买深圳市住房的，住房公积金贷款额度可以分别上浮50%、70%，同时符合两种条件的家庭可以选择上浮50%或70%；使用住房公积金贷款购买深圳市保障性住房的，住房公积金贷款额度可以上浮40%。

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有何影响

新政出台背景与政策意图

（一）市场背景

• 深圳核心区房价自 2021 年高点以来累计下跌约 25%-30%

• 2026 年一季度新房去化率仅 42%，二手房成交量同比下降 18%

• 改善型需求释放受阻，核心区改善盘去化周期超过 18 个月

• 3 月 16 日取消旧改强制配建保障房后，商品房市场信心仍未完全恢复

（二）政策意图

1. 精准施策

   ：只松绑核心区，避免非核心区房价过快上涨

2. 释放改善需求

   ：允许深户家庭购买第三套，激活置换链条

3. 吸引新市民

   ：居住证即可购房，降低人才落户购房门槛

4. 降低购房成本

   ：公积金贷款额度大幅提升，减轻刚需和改善家庭负担

5. 坚持 "房住不炒"

   ：其他区域政策不变，防止投机性购房回潮

三、对保障房市场的影响分析

（一）直接利好：保障房购房成本显著降低

1. 公积金贷款支持力度加大

• 购买保障房的公积金贷款上浮比例从 30% 提高到 40%

• 个人购买保障房最高可贷：70 万 × (1+40%) = 98 万元

• 家庭购买保障房最高可贷：130 万 × (1+40%) = 182 万元

• 若同时符合多子女家庭条件，家庭最高可贷：130 万 × (1+40%+70%) = 273 万元

2. 首付比例与利率优势

• 保障房首付比例仍维持 15% 不变

• 公积金贷款利率保持 3.05%（首套），远低于商业贷款利率

• 以一套 300 万元的安居房为例，首付 45 万元，公积金贷款 255 万元，月供仅约 10800 元，比纯商业贷款每月少还约 2300 元

（二）间接影响：需求分流与供应结构变化

1. 短期需求分流有限

• 本次新政主要针对核心区商品房市场，保障房与商品房的价格差距仍然巨大

• 核心区商品房均价约 8-12 万元 /㎡，而安居房均价仅为同地段商品房的 50%-60%

• 能够购买核心区商品房的群体与保障房申请群体重叠度较低

• 预计保障房申请热度不会出现明显下降，轮候周期仍将维持在 3-5 年

2. 长期供应结构调整

• 结合 3 月 16 日取消旧改强制配建保障房的政策，未来保障房供应将从 "市场配建为主" 转向 "政府主导建设为主"

• 政府将通过加大公共住房用地供应、利用集体建设用地建设保租房等方式增加保障房供应

• 商品房市场将更加注重品质提升，与保障房市场形成 "双轨制" 运行格局

3. 保障房定位更加清晰

• 新政进一步明确了 "商品房归市场，保障房归政府" 的住房供应体系

• 保障房将主要面向中低收入家庭、新市民和青年人

• 商品房市场将主要满足改善型和高端住房需求

• 这种分轨运行模式有利于提高住房资源配置效率，实现 "住有所居" 的目标

四、对整体房地产市场的影响

1. 核心区市场率先回暖

   ：预计五一小长假期间核心区楼盘到访量将大幅增加，成交量有望环比提升 30%-50%

2. 二手房市场活跃度提升

   ：置换需求释放将带动二手房成交量回升，核心区二手房价格有望止跌企稳

3. 非核心区市场影响有限

   ：由于政策未覆盖非核心区，这些区域的市场走势仍将取决于自身供需关系

4. 开发商信心恢复

   ：政策松绑将提振开发商拿地信心，尤其是核心区优质地块的竞拍热度将有所提升

5. 市场预期改善

   ：本次新政释放了明确的稳楼市信号，有助于扭转市场悲观预期

深圳 4.29 楼市新政是继 2025 年 9 月分区松绑后又一次力度较大的政策调整，通过核心区限购松绑和公积金贷款大幅提升，精准释放了改善型和刚性住房需求。

对于保障房市场而言，新政的直接影响主要体现在购房成本降低上，长期来看将推动住房供应体系进一步完善，形成商品房与保障房双轨并行、良性互动的格局。保障房将继续承担解决中低收入家庭住房问题的重要职责，而商品房市场将更加注重品质和差异化发展。

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