深圳核发全国首单三维宗地图规划许可,河套深港科技创新合作区迎新进展

我上周去了趟深圳河套,本来就是想看看那个所谓的深港合作区到底是什么样子,结果看到一个挺有意思的事,就是他们发了个什么三维宗地图规划许可,全国第一单,听起来很技术性对吧,但我跟你说,这个东西背后的逻辑其实挺值得琢磨的。

很多人觉得深圳就是快、就是效率高,但这次我发现不太对,怎么说呢,就是那种快不是乱快,是有章法的快,就像你看那个三维宗地图这个东西,它其实是在解决一个特别具体的问题,就是怎么把地上地下的空间都算清楚,然后让开发商、政府、各种审批部门都能看懂同一张图,你懂我意思吧,这个事儿听起来简单,但其实挺难的。

我站在福田口岸那边往河套看,说实话第一眼没觉得有啥特别的,就是一片还在建的工地。但后来跟一个在那边做规划的朋友聊,他跟我解释了半天我才明白,河套这地方特殊就特殊在它要同时对接深圳和香港两套体系,不是说随便建几栋楼就完事了,是要让两边的人、钱、技术都能自由流动,但又不能乱。那个三维宗地图就是为了这个,因为传统的平面图根本没法表达地下空间怎么用、地上建筑怎么连、不同功能区怎么衔接,所以他们就搞了这套新东西。

说白了就是,以前你看规划图都是平面的,一层一层看很麻烦,现在直接给你一个立体模型,该怎么建怎么用一目了然。我那天看他们展示那个系统,确实挺直观的,就是鼠标转一转就能看到地下三层、地上几十层、天桥连廊、地铁通道全都在一张图里,而且每个空间的产权边界、用途限制都标得清清楚楚。这个事儿其实解决了一个很现实的问题,就是以前开发商拿地之后自己规划,规划完了报上去审批,来来回回改好多次,现在政府直接把三维的规划要求给你,你照着做就行,省了很多扯皮的时间。

我后来去了趟规划局那边,想了解一下这个三维宗地图到底怎么运作的。那天下雨,我还在门口躲了会儿雨,进去之后发现他们办事效率是真的快,我旁边有个企业来办手续,从提交材料到拿到初审意见就一个小时,这在其他城市基本不可能。

但这个快不是说他们随便批,是因为前期工作做得很扎实。那个工作人员跟我说,他们现在所有的规划数据都是数字化的,而且是三维的,所以你提交申请的时候,系统自动就能检测你的方案符不符合规划要求、会不会跟周边冲突、地下管线会不会受影响,这些以前要人工核对好几天的工作,现在几分钟就出结果了。关键是这套系统不光是给政府用的,开发商、设计院、施工单位都能接入,大家看的是同一份数据,就不会出现信息不对称的问题。

其实我对这些技术细节不太懂,就是感觉这个思路挺对的,就是把复杂的事情拆解清楚,然后用技术手段把流程理顺,最后达到的效果就是又快又准。河套那个项目能这么快推进,很大程度上就是因为有这套东西在支撑,不然深港两边的标准、流程都不一样,光是协调就得耗死。

说到这个我突然想起来一个事,就是为什么这个全国首单会放在河套,而不是前海或者其他地方。我当时也挺好奇的,后来想明白了,河套这地方其实是最需要这个东西的,因为它的空间利用太复杂了。你想啊,它要建科研楼、实验室、孵化器、配套住宅、商业设施,还要考虑跟香港那边的连接,地下还有地铁、管廊、停车场,如果没有一套三维的规划管理系统,根本理不清楚。

而且河套这个项目本身就是要做创新试验田,所以在规划管理上也得创新,不能还用老办法。那个三维宗地图其实就是一个突破口,它把土地管理从二维升级到三维,这个听起来好像只是技术升级,但实际上是管理思维的转变,就是从＂管一块地＂变成＂管一个空间＂,这个差别其实挺大的。

我那天在河套那边转了一下午,看到很多工地都在施工,但井井有条,没有那种乱糟糟的感觉。后来我明白了,这就是提前规划好的结果,每个项目该占多少空间、该怎么施工、怎么跟其他项目衔接,都在三维模型里推演过无数次了,所以现场执行起来就很顺。这个事儿说白了就是把问题前置,把可能出现的冲突和问题都在电脑里先解决掉,到了现场就不用扯皮了。

如果你对城市规划或者科技园区开发感兴趣,可以去河套那边转转,虽然现在还在建设中,但能看到很多新的规划理念在落地。建议从福田口岸那边进去,可以顺便看看深港两边的对比,挺有意思的。另外如果想了解三维宗地图这套系统的具体细节,可以去深圳规划展览馆,那里有互动展示,比我说的清楚多了。不过说实话,这些技术性的东西看一遍可能理解不了,得多琢磨琢磨才能体会到它的价值,就是那种感觉,你多想想就明白了。