[深圳•观潮]首开大捷,核心地段优质资产依旧抢手!
2026年4月16日，位于宝中核心区板块，宝中唯一拥有南向无遮挡前海湾&欢乐港湾视野景观的纯粹顶序豪宅『深圳·观潮』首批房源取证。首推1栋3-5-6-7单元，220套，建面约143-168-188-258-260-333m²大平层四房；另有2套503-536m²顶楼大平层。备案均价约14.9万，单价13.0-20.2万，总价2014-1.04亿。备案后官宣基础折扣为冻资97折*准签97折，2026年4月16日开盘当天又公示优惠加码，朝东南向房号在基础折扣上叠加一个97折，西南向房号在基础折扣上叠加一个95折。综合东南向户型为91.3折，西南向户型为89.4折，折后均价约13.5万，单价11.7-18.4万，总价1838-9516万，带豪华精装交付，最晚交房时间为2027年底前，物业费12.8元/m²/月。143m²，均价13.3万，总价1838-1968万168m² ，均价13.2万，总价2034-2237万188m²，均价13.9万，总价2409-2656万189m² ，均价12.8万，总价2206-2440万258m² ，均价14.7万，总价3279-4005万334m² ，均价14.9万，总价4478-5038万上周日（2026年4月16日）『深圳·观潮』开盘选房，三场选房综合去化约90.5%。上午10:00点，257-536㎡户型选房，84套，总价3279-9516万，去化约77.4%下午14:00，188-189㎡户型选房，69套，总价2206-2656万，去化率100%。下午18:00，143-168户型选房，69套房，总价1838-2237万，去化94.2%。『深圳·观潮』的开盘大捷其实早在意料之前，一方面项目不论是区位、体质、定位还是资源，在深圳核心区新宅项目中都非常有谈资，另一方面是早在实景呈现之前官方就发海报说登记超600批，房源数与登记人数比早已超过1:3！这样的房源数与登记数比例换作常规项目日光无疑，而『深圳·观潮』毕竟是均价13.5万，总价1838万起的纯粹豪宅，总价上3000万的客群还是相对少一些，所以去化能达到9成已经非常牛了，这也说明了有钱人对它的认可。目前『深圳·观潮』首推的1栋3-5-7单元剩余有少量143-168-257-334m²房源，总价1838-5038万，可直接认购，后续还有394套143-334m²房源会陆续加推，感兴趣的朋友可添加官方销售-张亚峰了解详情，同时我们会建专属服务群对接，辅助您进行参观选房流程。『深圳·观潮』位于宝安区宝中板块核心位置，欢乐港湾西北角，南侧紧邻前海湾，西南侧隔前海湾是大铲湾企鹅岛（腾讯全球总部），东侧紧邻宝中湾区之眼公配集群，北侧近宝安区府和宝体，谈区位算得上是深圳顶流核心区域之一，配套&资源&视景条件也适合搞顶序豪宅！『深圳·观潮府』占地约4.25万㎡，规划建面约21.6万㎡，计容积率建面约17.5万㎡，容积率3.41，绿化率30.01，定位纯商品房属性、纯居住圈层，新国标低容积滨海顶序豪宅！『深圳·观潮府』主要规划业态包含：住宅约12.5万㎡，裙房商业约1.8万㎡，基础配套约1650㎡，自带有约1075㎡体育活动场地、约1200㎡儿童游戏场地及其它基础配套设施若干。『深圳·观潮府』由11座23-26层住宅+商业/配套裙房组成，规划616户，配1205辆车位，配置三层立体滨海园林、涵盖商务、洽谈、宴请、休憩、阅读、茶艺、学习、健身、逸趣等，服务全龄段、满足全社交场景的业主私享高奢会所。归家礼序：『深圳·观潮府』小区门楼在地块东侧，主入口设计了天圆地方穹顶的车马院和双水盘环岛落客区，环岛两侧通道设计了9米高的桅杆造型立柱和8株稀有乔木点缀，目之所及覆面用料多为名贵奢石，不管是寓意，还是奢感、仪式感都营造的非常到位，还充分考虑了风水局！滨海园林：『深圳·观潮府』为台地式约5.5万m²三层立体园林，以森海浮屿概念，打造一心十岛，一栋一花园的复合型滨海主题大花园，可实现漫步间无感穿行下沉庭院、屋面园林、瞰海平台，享用涵盖各种社交场景的精奢会所，加上丰富水景&各种名贵植被衬托，意蕴感非常好!精奢会所：『深圳·观潮府』几乎配置了涵盖全龄段、全社交应用场景的会所，深圳要么爆晒要么多雨室内体育活动场地、恒温泳池这些特别实用，室外儿童嬉水泳池还配了一个家长休憩区，这样小孩玩的开心、家长看这放心、还能利用空间刷剧、看书、社交啥的。街商&连廊：『深圳·观潮府』自带约1.8万m²双层滨海街区式商业，将由万象生活招商引入各品类知名品牌商进驻，小区业主即可使用门禁卡通过对内商业里街穿梭到底盘外围，也可通过二层对外衔接连廊，便捷享受宝中大型的滨海文化公园、大型集中式商业、优质全能公配。豪宅立面：项目采用大面积玻璃幕墙+金属线条组合立面，既符合现代化审美、豪宅配置，也能有效规避因临海带来的潮气与盐蚀，阳台采用无柱化环幕玻璃围栏，最大程度发挥项目临海观景优势。『深圳·观潮』座号有12个单元，但4单元是社区门楼，其它11座是住宅，总高23-26层，楼高77-80米，2梯2户的标准层高是3.3米，3梯3户的标准层高是3.15米。规划总户数约616户，首推1栋3-5-6-7单元，220套，约143-168-188-258-333㎡四房和顶楼约503-536㎡户型。『深圳·观潮』定位纯高奢顶序豪宅，是典型的国标新宅、新规户型，产品侧重舒阔性和视景观感、通透性，户型格局和功能间布局没有太大的硬伤，个别户型存在一些槽点，但基本可以通过局部改造来改善，使用率均超过90%，部分户型能达到100%，整体产品力算是比较强的！户型均具备3面采光通风&视野景观条件，约258㎡户型更是采用近两年顶豪流行的全景仓布局，约333户型每个卧室都很舒阔，所以户型都标配中西双厨功能区，除143-168㎡户型外，其它户型客厅都有可灵活使用的X空间。项目为带豪华精装交付，最晚交房时间为2027年底前，物业费12.8元/m²/月需要了解的是，项目户型主朝向虽然只有三种，但每种户型都有三个视野景观面，基本上都能同时兼顾小区花园和外部景观。『深圳·观潮』最好的景观视野在东南向，因为东南即可以看欢乐港湾景观、又能看前海湾海景、远处还有前海三湾城市天际线景观。西南单就海景而言也还行，但除了企鹅岛几乎没啥，景观会比较单调，并且西南向直面广深沿江高速，可能会有路面车流噪音影响。东南向：1栋1-6单元东南向户型拥有无遮挡欢乐港湾、前海湾、前海天际线景观；1栋7单元东南向户型会被万豪酒店遮挡视宽；1栋8&9单元南偏东户型和10&12单元东南向户型主要是看花园，远景会被小区其它楼栋挡，视宽视野局限。西南向：1栋1&10&12单元西南向户型拥有无遮挡前海湾+企鹅岛+珠江口外海景观，1栋11单元西南向户型受前排1栋1&12单元影响视宽局限，1栋6&7单元西南向主要是看花园，远景会被自身小区其它楼栋挡，视宽视野局限。新国标双限背景下，楼密度高是必然的，平面图显示『深圳·观潮』最小楼间距约18米，最大约108米，密度不低，但楼栋落位设计成了围合点阵式，最大限度规避对视，减少视觉压迫感。『深圳·观潮』西侧紧邻广深沿江高速，头顶有飞机航道，很多人对噪音有顾虑。以现在隔音降噪材料性能及技术&措施，在关窗关门情况下能大幅降低外界噪音干扰，但做不到彻底阻隔，每个人的听感和对噪音可接受程度不同，这个没办法客观评价，只能现场实地测试并感受。商业：项目自带1.83万㎡商业，南侧紧邻欢乐港湾西岸商业街，步行1500米内可达壹方城、前海HOP天地、欢乐港湾东岸商业街。地铁：项目距离5号线宝华站D口步行约1100米，距离11号线宝安站步行约1300米，距离1/5号线换宝安中心站步行约1700米，地铁线路&站点倒是挺多的，就是步行距离稍远了一点。学校：根据宝安区最新学区划分，项目小学可以报读海韵小学部、宝安小学、海裕小学；初中可以报读海韵学校初中部、海天学校初中部、海旺学校初中部、新安中学第一实验初中部。海韵学校去年小学115分录取，初中117.5分录取，想读海韵需要评估下积分，其它学校积分倒还好。医疗：项目距离南方医科大深圳医院步行约2100米，医疗配套宜近不宜临，这个距离OK的。公园：项目南侧紧邻网红打卡IP-欢乐港湾，融合海景、公园、生态与商业属性。距离滨海广场步行约950米。西侧那块绿地规划的是滨海文化公园，休闲娱乐这块也可以说是既方便又优质。文体：湾区之声、图书馆、青少年宫、湾区书城、民俗馆均在步行750米范围内，南侧的欢乐港湾也有一点文体属性。步行1500米左右还能到宝体，文体配套这块也可以说是即方便又优质。『深圳·观潮』四周现有建筑都是商办性质，只能参考宝中比较有代表性的小区，如鸿荣源熙龙湾、壹方中心玖誉、都市茗荟等。鸿荣源熙龙湾楼龄约15-16年，壹方中心玖誉楼龄约6年，都市茗荟一期楼龄约6年，这几个小区都是大平层户型为主，与『深圳·观潮』有产品重叠，具有一定参考性！据各大主流地产公司官网公开数据显示，2025全年，壹方中心玖誉二手成交均价约13.4万，都市茗荟一期二手成交均价约10.6万，鸿荣源熙园一/二期二手成交均价约12.1万。新国标新宅本身生来就自带限高+低容积卖点，而『深圳·观潮』身处宝中核心区域，又定位纯改善物业，叠加豪宅开发经验都很丰富的双央企操盘、大部分户型拥有南向无遮挡海景、周边高建公配集中等谈资，注定会成为网红盘。『深圳·观潮』价格比深圳湾沿岸便宜，宝中也能满足高品质人居改善条件，如果深圳湾沿岸的房价下不去手，或预算有限，不想在深圳湾迁就选择景观视野没那么好房子，可以关注下。『深房聚焦』粉丝群
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