深圳最新规划出炉！坪山区异军突起,罗湖区落选遗憾！

坪山为什么能突围

很多人看深圳的区域发展,习惯盯着南山福田,觉得那才是核心,坪山这种边缘地带,顶多就是个产业配套区,但这次规划一出来,你会发现这个判断浅了,因为坪山拿到的不是普通的产业配套位置,是深圳未来二十年产业升级的关键支点,这个支点的意思是,深圳要在这里验证一件事,就是一个城市能不能在保持制造业竞争力的同时,完成向科技研发中心的转型,这个问题全国都在问,但只有坪山在做答卷。

你看坪山这几年干的事,生物医药产业园、新能源汽车城、智能网联测试区,这些东西单拎出来都不稀奇,稀奇的是它们在同一个区域里形成了闭环,从研发到中试到量产到测试,全链条都在坪山内部完成,这种产业组织方式,不是招商引资能做出来的,是用规划倒逼出来的,因为深圳很清楚,光有总部光有研发中心不够用,你得有地方把技术变成产品,把产品变成产能,而这个＂地方＂不能在东莞不能在惠州,得在深圳自己手里攥着。

罗湖为什么没进去

罗湖这次没进规划,很多人觉得意外,毕竟老城区老资历,但你仔细想想就明白了,不是罗湖做得不好,是它承载的功能已经被这个城市消化完了,罗湖的商贸、罗湖的口岸、罗湖的消费,这些东西在深圳的体系里都有了替代方案,前海自贸区接了贸易功能,福田中心区接了消费升级功能,连口岸这种硬核资源都被分流到了其他几个关口,罗湖剩下的是什么,是一堆老旧小区和一条步行街,这些东西值得被保护被维护,但不值得被写进未来二十年的战略规划。

更关键的是,罗湖没有空间了,这个＂没空间＂不是说土地用完了,是说它的城市肌理已经固化了,你想在罗湖推一个新产业,得先拆掉一片老社区,你想在罗湖建一个科技园,得先把商户全部腾退,这个成本太高了,高到不如直接在坪山龙岗这些地方重新起一个盘子,深圳不是不想救罗湖,是救罗湖的代价超过了它能产生的增量,这个账算不过来。

规划背后的逻辑

你把这次规划拿出来看,会发现一个很明显的倾向,就是深圳不再追求面面俱到的均衡发展,而是在做极致的资源聚焦,坪山能进去,不是因为它发展得好,是因为它正好卡在深圳最需要的那个位置上,东进战略的落脚点、产业升级的试验田、和东莞惠州的连接器,这三个角色叠在一起,坪山就不是一个普通的行政区了,它是深圳向外扩张的桥头堡。

而罗湖掉出规划,也不是因为它做错了什么,是因为它已经完成了历史使命,深圳从一个边境小镇变成国际化大都市,罗湖在前三十年里起到的作用无可替代,但现在深圳要解决的问题变了,不再是怎么把人吸引过来怎么把钱赚进来,而是怎么把产业留住怎么把技术做出来,这个阶段需要的不是罗湖那种商贸中心,而是坪山这种产业集群,城市发展到一定阶段,功能分区就会变得非常残酷,你要么有不可替代的价值,要么就等着被边缘化。

小贴士

如果你在深圳买房或者创业,现在该看的不是哪个区房价涨得快,而是看哪个区在未来十年里能拿到资源倾斜,坪山这次进规划,意味着接下来的地铁、学校、医院、产业补贴都会往那边倾斜,而罗湖虽然落选,但它的生活配套和交通便利依然是全市顶级的,适合追求稳定生活品质的人,只是别指望它能给你带来多大的资产增值空间了,深圳这个城市一直在做选择题,这次只是把答案写得比以前更直白一点而已。