深圳楼市,真·越来越看不懂了

最近的深圳楼市，越来越让人看不懂了。热得跟三伏天似的，关键是这才四月份。

昨天前海那个新盘海晏府开盘，折后总价1690万到3103万，你猜卖了多少钱？九成。将近两千起步的房子，跟抢白菜似的。

还有前两天拿证的宝中观潮府，备案均价约15.09万一平，直接刷新了宝中的天花板。但现在的豪宅市场就是这么邪乎——越贵，大家越兴奋。

有业内人士爆料，就这几天，观潮府的诚意登记已经突破800批，登记比超过1:4，大概率又是一个“日光”盘。

从去年那四个“顶豪”热销开始，到现在的海晏府，有钱人给人的感觉就是：不要钱，要房。买起来那叫一个爽快，甚至可以说是在抢。

可能有人会说：不就是豪宅盘嘛，刚需市场还是冷。行，这次我还真去踩盘了，打脸的感受特别真实。

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周末我跑了一趟龙华，看了几个刚需改善盘，真真切切地体验了一把什么叫“火爆”。

先说鸿荣源观城。从营销中心到样板房，到处都能看到销售带着客户看房。人不是那种逢场作戏坐在那儿喝茶的，全是拖家带口看沙盘、看样板房、在签约桌上谈价的。

销售跟我说：“前两周刚加推的那栋，现在已经卖了100多套了。89到99平的户型，好多楼栋剩下的楼层也不多了。”

然后是溪山禾玺和深铁珑境，现场全是看房的，很多人已经坐到签约桌上了。我跟他们说我是来踩盘的，人家根本没空理我。这种“冷暴力”，除了黄金周或者出政策利好那会儿，我已经好久没见过了。

深铁珑境二期加推4栋，之前观望的人又跑回来了。我到那儿的时候差不多下午四点多，人还这么多。基本上一个销售带好几个客户，我这种“踩盘的”根本没人搭理，有些客户甚至要主动去找销售问。

这个盘现在加推4栋，52层，85到110平看山景，精装价4.5到5.2万一平。二期主要是6栋和4栋，6栋去年推的，现在没什么货了。

现场有个阿叔说：“之前就来看过，当时没买，现在过来看看二期，顺便问下一期价格。”

一期现在也有二手房了，不少楼栋新房只剩高低楼层。1栋的1到5单元倒还有点货，110平三房、145到147平大户型都有，不过靠近和平路，可能有噪音。听销售讲，一期也没怎么降价，因为降价对之前买的业主不好。

深铁珑境离4号线龙胜站大概300米，配建有幼儿园、龙胜实验学校，出行还是很方便的。

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再说鸿荣源观城，整体去化大概八成。

我踩盘比较早，下午两点左右，正是最热的时候。去之前我觉得营销中心应该没多少人——毕竟大热天的，谁出来看房啊？

结果还没到门口就被打脸了。远远就看见两个销售正带着一家四口往项目走。

到了营销中心，沙盘那儿已经站了一批客户。

隐隐听到销售在说：“现在价格便宜，性价比很高，楼下约40万平商业、有地铁、小区里面有公园，高速还直通地库，这样的项目可不多。”

听销售介绍的时候，身边时不时穿过几批客户，门口也陆续有人登记。我瞅了瞅，大部分都是一家人来的，中年人带着小孩的不少。

走进去，签约桌已经基本坐满了，屏风后面还有几桌，也是满的。

去看样板房，我们是整车去的，路上还能看到其他载满人的车往别的样板房开。样板房里不让拍照，但人确实不少，好几处都能看到购房客的身影。

我大概估算了一下，单单我踩盘那段时间，就有十几批客户。

鸿荣源观城目前在5栋楼都有在卖，户型从89到142平都有。销售说整体去化八成左右——不知道有没有吹牛，但去年推的楼栋确实卖得差不多了。

上个月底刚加推的3栋2单元，89到99平三房，销售说：“这也是最后一栋了，价格也优惠，总价300万出头，差不多300套房源，已经卖了100多套了。很多客户都在等着这一栋的89平，因为视野很开阔。”

观城体量非常大，光小区就有5个公园，连着空中长廊，旁边就是约40万平的观城壹方商业，几百米就是观澜站，住在这儿还是挺舒服的。

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看完观城，我就去了溪山禾玺。这盘离观城不远，跟观澜双子星似的。

刚到项目门口，就看见一个中年人带着孩子往营销中心走。

走进去，里面全是人。沙盘区站了好几批客户，一期1单元已经贴上了“04户型已售罄”的红条。签约桌同样坐满了人。

销售说：“很多附近学校的老师都是这里的业主，毕竟学校近，价格也便宜。”

现在一期只剩一套82平，还有少量94平高低区的三房。主要卖的是二期御府，户型都还有，陆续在卖。大平层要等二期卖得差不多了才会推。

二期有5栋，包括75平三房、80平、85平以及105平，精装价3.8万左右，总价280多万起，上车三房的门槛不高。75平做三房本来就很难得，关键还是新规产品，空间不会太局促。

1栋有105平四房，大户型单价会高一点，视野不错，可以看观澜河。现在基本都是准现房了，一期年底交付，二期明年初。

销售跟我们说，现在离地铁站1公里左右，但项目楼下的平安路修通后，去观澜站也就500米左右。

这个项目住起来应该挺舒服的。每一期都有一个泳池，新规产品得房率超过100%。二期楼下还有拟建中的深圳十大之一的科高龙华学校。旁边的观澜体育中心也在建，预计2028年完工。二期离高速远，相对安静些，43到45层的视野非常好。

从周末的深圳行情来看，核心区豪宅火得一塌糊涂，有钱人都出来扫货了。接下来观潮府估计也是大卖的节奏。

说不定，照着这个势头下去，深圳房价真有可能像高盛说的那样，再涨个15%。