绿城越秀锦和玉鸣府（深圳市宝安区）

深圳沙井改善新盘｜绿城越秀联袂打造 新国标低密住区 精装 3-4 房在售

该项目由绿城华南投资发展有限公司开发，依托绿城品质营造经验与越秀雄厚实力，打造成为宝安区首个国标新规建设住宅，总占地面积约 1.9 万㎡，计容建筑面积 5.97 万㎡，严格遵循新国标规范建设，高层限高 80 米、标准层高不低于 3 米，在隔音、日照、电梯配置等方面全面升级，兼顾居住安全性与舒适度。

社区整体规划低密宜居，容积率仅 3.1，绿化率达 40%，由 5 栋 16-25 层小高层、高层住宅组成，搭配 1 所 9 班制幼儿园与 1500㎡社区商业，纯粹商品房社区无回迁房、保障房，居住氛围更纯粹。总户数 462 户，规划车位 530 个，车位比约 1:1.15，充分满足业主停车需求。

精工园林 沉浸式归家体验

项目以「城市山林」为设计理念，打造兼具仪式感与舒适度的社区园林。近 51 米恢弘门头搭配酒店式大堂，20 根 7 米香槟金立柱营造高端归家质感；下沉水院、立体庭院、屋顶花园层层递进，洄游车马院、风光驿亭串联归家动线，风雨连廊连接绿植水景与休憩平台，打造移步异景的生态居住空间。

高拓户型 得房率超 97%

项目主打建面约 89-130㎡精装 3-4 房，全系遵循大面宽、南向采光、动静分区设计，搭配 270° 无柱转角飘窗与超大景观阳台，得房率高达 97.47%-104.06%，空间实用性拉满。

• 89㎡3 房 2 厅 2 卫
  ：经典竖厅格局，3.5 米客厅开间，LDKB 一体化设计，三开间朝南，主卧 + 次卧带转角飘窗，约 11.46㎡大阳台连通客厅与次卧，折后总价 364 万起，刚需上车优选。
  

• 104-107㎡4 房 2 厅 2 卫
  ：四开间朝南，采光通透，主卧配备转角飘窗与设备平台，空间开阔，折后总价 462 万起，刚改家庭首选。
  

• 127-130㎡4 房 2 厅 2 卫
  ：南北通透格局，5.1 米阔绰客厅开间，独立玄关设计，主卧带衣帽间，约 14.09㎡超大阳台，改善居住一步到位，折后总价 573 万起。

所有户型均采用 U 型厨房、干湿分离卫生间，精装交付标准严苛，室内搭配全屋环保护墙板，公区大理石上墙，品质感拉满。

核芯配套 全维便捷生活

项目占位沙井新桥商务中心与中央居住区，三公里内汇聚教育、商业、交通、医疗全维配套，生活便捷度拉满。

交通方面：距地铁 11 号线沙井站仅约 400 米，步行 7 分钟可达，2 站达机场东、8 站至宝中、15 站至南山高新园，通勤高效；周边广深高速、外环高速环绕，穗莞深城际沙井西站近邻，规划 18、20 号线加持，畅享大湾区 1 小时生活圈。

商业方面：一路之隔即百佳华佳漾汇，近享万丰海岸城、山姆会员店、奥特壹方商业等旗舰商圈，一站式满足购物、休闲、餐饮需求。

教育方面：社区自带 9 班公立幼儿园，划入深圳外国语学校（集团）宝安学校共享学区，该校办学规模大、教学质量优异，2025 年中考十大名校录取率超 16%，助力孩子优质成长。

精装交付，合同约定 2027 年 11 月 15 日交楼，物业费 4.9 元 /㎡・月，由越秀物业提供专属服务。

绿城越秀锦和玉鸣府楼盘优缺点

绿城越秀锦和玉鸣府是深圳宝安区沙井新桥街道的一个住宅项目，以下是其优缺点分析：

优点：

1. 高得房率项目采用新国标设计，得房率普遍超97%，部分户型达104.06%，实际使用面积远超建筑面积，空间利用率高，性价比突出。

2. 低密宜居容积率仅3.1，楼栋为16-25层小高层，楼间距较宽，采光、通风条件好，居住密度低，居住舒适度较高。

3. 交通便利距离地铁11号线沙井站约400-550米，步行7分钟可达，2站到机场东、8站到宝中、15站到南山高新园，通勤效率高。周边还有广深高速、外环高速等，自驾出行便捷。

4. 教育配套优质项目自带9班公立幼儿园，且位于深圳外国语学校（集团）宝安学校共享学区范围内，该校办学质量较高，2025年中考十大名校录取率超16%，满足家庭对优质教育的需求。

5. 商业配套丰富一路之隔即百佳华佳漾汇，2公里范围内有万丰海岸城、山姆会员店、天虹商场等，3公里内汇聚约120万㎡商业集群，生活便利度高。

6. 社区品质较高由绿城和越秀联合开发，采用精装交付，室内装修采用全屋环保护墙板，公区大理石上墙，品质感较强。社区园林以“城市山林”为理念，设有下沉水院、立体庭院等，归家体验较好。

7. 车位充足规划车位530个，车位比约1:1.15，充分满足业主停车需求。

缺点：

1. 交房时间较晚合同约定2027年11月15日交付，购房者需等待近2年，期间需承担房贷和可能的房租压力，且存在工期延误风险。

2. 社区规模较小项目占地约1.9万㎡，仅5栋楼，社区配套设施相对有限，缺乏会所、专业健身设施及全龄段儿童活动区。

3. 梯户比偏高部分楼栋为2梯5户或2梯6户，高峰期可能面临等电梯时间较长的问题，居住舒适度受影响。

4. 周边环境待改善项目周边存在城中村、工业区混杂的情况，城市界面相对一般，远处老旧建筑较多，视野和景观可能受影响。

5. 学位竞争激烈虽纳入深外宝安学校共享学区，但周边新盘和二手房较多，学位竞争激烈，入学积分可能较高，存在无法入学或需跨学区就读的风险。

6. 价格相对较高折后均价约4.73万/㎡，相比周边部分二手房或同区域其他新房，价格处于中高水平，性价比优势不明显，对预算有限的购房者压力较大。

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