2026年第一季度，深圳房地产市场在政策微调与市场自我调节中呈现分化与复苏并存的态势。土地市场提质缩量，成交规模显著收缩；住宅市场经历春节淡季后于3月迎来强劲“小阳春”，二手房引领复苏；商办市场在“降首付”政策刺激下交易热度显著回升，租赁需求以TMT和金融业为主导；法拍市场整体量增价跌，但深圳凭借高清仓率与接近市场价的成交折价率，展现出核心资产的强劲韧性。
一、土地市场：供应“提质缩量”，底价成交成主流
2026年第一季度，深圳土地市场成交面积及金额同环比均大幅下跌，呈现明显的提质缩量特征。
成交概况：本季度全市共计出让6宗土地，出让土地面积约20.92万㎡，环比下跌69.8%，同比下跌8.1%；合计土地出让金额约15.23亿元，环比下跌79.5%，同比下跌62.4%。
区域与类型分布：从区域看，坪山以2宗成交居首，罗湖、前海、大鹏和深汕合作区各成交1宗。其中，普通工业用地成交3宗，二类居住用地+轨道交通用地、商业用地、物流用地各成交1宗。
焦点宅地：本季度仅有的1宗居住用地位于罗湖区笋岗街道（H302-0107及H302-0108地块），以8.69亿元、零溢价率由深圳市地铁集团有限公司竞得。该地块是罗湖近十年来首次公开出让的宅地，采用“地上居住+地下轨道”的TOD站城一体化模式，被视为“做优增量、盘活存量”的示范项目。
市场特征：与全国趋势一致，深圳土地市场供应节奏放缓，房企拿地心态趋于谨慎，聚焦核心优质地块，多数以底价成交。
二、住宅市场：3月“小阳春”强势回归，二手房成复苏主力
一季度住宅市场受春节假期影响成交规模同比下滑，但3月市场快速回暖，呈现“量涨价稳”态势，二手房市场表现尤为突出。
（一）一手住宅：供需缩量，价格结构性上行
成交规模：2026年第一季度，深圳一手住宅（预售+现售）成交总量为6707套，环比下跌18.0%，同比下跌42.9%。其中，预售成交3821套，现售成交2886套。
市场结构：90-144平方米的改善型产品成交2046套，占比53.6%，成为市场成交主力。市场分化明显，顶豪、核心区优质改善及高性价比刚需盘热销，如珈誉玖玺、财富城、鹏宸云筑等标杆大盘领跑。
据国家统计局《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，2026年3月，新建商品住宅成交销售价格指数为100.2，比上月上升0.5个百分点。
库存去化：截至2026年3月末，深圳一手住宅预售存量26,182套，可售面积约281.43万平方米，按近12个月平均销售速度计算，去化时间需 15.79个月，较上月减少0.79个月，库存压力因3月销售加速而有所缓解。
（二）二手住宅：引领市场复苏，量价企稳
成交规模：一季度二手住宅成交12691套，环比下跌6.8%，同比下跌11.3%。值得注意的是，3月单月二手住宅网签量达5081套，环比上涨约118.8%，持续稳定在5000套“荣枯线”之上，成为带动市场回暖的核心力量。同时，自2025年12月起，市场已呈现“量增价稳”态势。
需求特征：成交以刚需及刚改群体为主，高性价比房源去化迅速。罗湖渔民村、宝安桃源居、龙华壹城中心位居全市活跃楼盘前列。
根据国家统计局发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，2026年3月，二手商品住宅成交销售价格指数为100.4，比上月上升0.8个百分点。
三、商办市场：政策利好激活交易，租赁需求持续回暖
商业地产新政（商业用房首付比例下调至30%等）落地见效，显著提振了一二手写字楼交易市场；同时，甲级写字楼租赁需求旺盛，净吸纳量创近年新高。
（一）写字楼租赁市场：需求强劲，空置率仍处高位
需求表现：2026年第一季度，深圳甲级写字楼市场净吸纳量达10.4万平方米，创下近五年同期最优水平。
行业分布：TMT（科技、媒体、通信）与专业服务业成为两大需求主力，二者合计占比超50%。人工智能、互联网、金融企业扩租需求活跃。前海片区表现亮眼，租赁成交面积占全市约40%。
租金与空置率：截至一季度末，全市甲级写字楼平均租金为每月每平方米146.4元，同比下跌10.2%，市场仍以价格让利换取去化。受新增供应影响，空置率小幅降至29.8%，区域分化明显。
（二）商办交易市场：政策刺激，成交量大幅增长
交易热度：主要受商业用房首付比例下调政策刺激，企业自用需求加速释放。2026年第一季度，深圳一手写字楼成交量同比增长158.8%，二手写字楼成交量同比增长31%。
2026年一季度深圳一手商业预售成交676套，环比下跌25.3%，同比上涨81.7%；成交面积约4.13万平方米，环比下跌38.4%，同比上涨80.6%。深圳二手商业成交1669套，环比下跌14.0%，同比上涨21.8%，成交面积约11.32万平方米，环比下跌12.7%，同比上涨11.4%。
2026年一季度深圳一手办公预售成交88套，环比下跌68.9%，同比上涨158.8%；成交面积约1.41万平方米，环比下跌90.4%，同比上涨248.3%。深圳市二手办公成交532套，环比下跌30.5%，同比上涨31.0%；成交面积约5.70万平方米，环比下跌19.3%，同比上涨28.7%。
零售市场：零售物业市场保持平稳，餐饮业态仍为主导，新店占比接近50%。
四、城市更新：新政激活，攻坚提速
第一季度，深圳城市更新领域迎来重大转折。
重磅新政生效：《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》于3月16日正式施行。新政明确对未完成规划审批的项目，原则上不再强制配建保障性住房，并简化审批程序，旨在降低项目前期成本，破解“实施难”问题，激活存量项目。
“百项攻坚”启动：全市筛选出104个城市更新项目进行重点攻坚，以确保完成年度固定资产投资目标。在新政激励下，已有包括莱英花园、南天电力厂区在内的34个停滞项目重启建设。
五、法拍市场：整体“量增价跌”，深圳资产韧性凸显
2026年第一季度，全国法拍房市场呈现“量增价跌”态势，但深圳市场表现出较强的抗跌性和流动性。
整体表现：一季度，深圳法拍住宅交易截止挂拍725套，成交471套，清仓率（成交/挂拍）高达64.9%，在一线城市中居首。成交折价率（成交价/评估价）为91.5%，接近市场价，显示核心资产价值获高度认可。尽管全国法拍住宅均价同比下跌17.5%，但一线城市均价仍高于30000元/平方米，资产抗跌性凸显。
市场特征：二拍仍是主要成交渠道，但一拍成交占比稳中有升，显示竞买者策略更趋理性。市场分化显著，整体以市场价七折左右成交，但核心地段优质标的仍引发争抢，出现高溢价案例，如深圳香蜜湖南熙园一套豪宅经过119轮竞价，以4552万元成交，溢价率达80%。
总结与展望
2026年第一季度，深圳房地产市场在分化中前行。土地市场理性收缩，聚焦优质地块；住宅市场依靠内生性需求在3月实现强劲反弹，二手房成为复苏引擎；商办市场在降低置业门槛的政策刺激下交易活跃，租赁需求以高科技和金融业为支撑；法拍市场则深圳核心资产展现出强大韧性。
展望未来，随着APEC会议举办带来的城市红利释放、政策效应持续深化以及“好房子”项目陆续推出，深圳房地产市场的刚需和改善型需求有望稳步释放，市场预计将持续温和复苏。然而，商办市场的高库存压力与住宅市场的区域分化仍是需要关注的重点
