对于购房者来说，选择非常多，500-1000万的预算，南山的南头、前海、赤湾、西丽，福田的上下沙、沙尾、梅林，均有品质不错的新房选择。但从今年开始，多种因素叠加，深圳限购核心区的新盘，大部分都要千万起跳了。核心区1000万以内的新房产品会越来越稀缺。对于刚需和初步改善人群而言，核心区买高品质新房随便挑的窗口期可能一去不复返了。先从土地供应端说起，其实深圳从2024年开始住宅用地供应骤减。
2024年全年土拍住宅用地只有5块，2025年全年也仅成功出让住宅用地12宗，总成交金额约291亿元，成交总金额仅为高峰期2021年的三成。
今年最新发布官方数据来看，2026深圳居住用地计划供应90公顷，同比下降10%；其中商品住宅用地仅55公顷，较2025年60公顷再创新低。
与2022年峰值相比，2026年居住用地计划供应量降幅超过75%土拍总量少了，核心区的宅地更是少之又少，2025年全年，南山仅有2宗宅地成交，福田仅1宗。今年第一批宅地清单中，仅6宗地块，分别分布在南山、宝安、龙华、龙岗，而福田挂零。可以预见南山福田接下来几年新增入市的住宅项目，会越来越少，核心区新房断供，不是危言耸听，是正在发生的事实。以南山区为例，过去两年赤湾、南头、西丽、前海、南山中心区是新房供应的主力区域。但从目前的网签数据来看，这几个区域的品质好的新盘库存都已经所剩不多。而且，这些板块的开发进度条大部分已接近满格，未来即使还有新盘，供应节奏也会大幅放缓。虽然今年二季度全市计划入市住宅9064套，南山9个住宅项目领跑，贡献了1409套。但是除了两个旧改项目：珠光和山悦和翰熙典居预计定价在1000万以内，剩余的其他几个项目基本都是千万起跳的豪宅了。说完南山，再回头看看福田，福田今年二季度甚至无新盘入市。纵观全年，可能也仅有安托山的电力花园旧改以及去年拍的梅林地块，能够给福田带来新增。核心区土地资源本身的稀缺性， 南山福田开发已趋饱和，增量空间极其有限。这一批卖完，下一批不知要等到什么时候。如果说供应减少是“量”的问题，那么“7090政策”的取消，则是“质”的根本性变化。2024年3月，深圳正式废止“7090政策”，这意味着，开发商不再有户型比例限制，核心区的优质地块可以全部做成大户型，过去那些“小户型上车”逻辑，彻底失效。叠加核心区土拍溢价率越来越高、新国标建筑新规落地，90㎡以下的小户型在南山福田核心地段几乎绝迹。这两年土拍成交的住宅用地，不管是已经入市的还是即将入市的，起步门槛已经全面抬升：2024年的土拍地王，深圳湾澐玺花园目前已2次开盘，起步户型200㎡+，总价也基本是3000万起跳了。去年7月土拍成交的前海桂湾招商海晏府，户型为139-176-194㎡，前两天备案价也新鲜出炉，均价14万/㎡，总价1710万起。紧接着8月土拍成交的宝中观潮府，也是纯大户型定位，面积144㎡起，上周取证发布的备案价来看，备案均价15.09万/㎡，总价2014万起。深超总的中海安缇雅苑，从最新流出的消息来看，235-286㎡的纯大户型定位，总价基本也不会低于2500万了。另外今年有机会土拍的南山科技园36-20地块、前海桂湾04-01-01地块，定价大概率也不会低于1000万。核心区新房的门槛，正在肉眼可见地往上走，未来除了少数的旧改项目，总价低于1000万的真的不多了。未来核心区土地供应减少，产品定位豪宅化是大的趋势。很多朋友被这两年的新房供应小高潮迷惑了，误以为手握1000万，核心区的新房选择还很多，而且新房越建越好，等等看，还会有品质更高的产品。其实，1000万以内的核心区新房供应的这波高峰已经接近完结。最近有计划买房、预算在600-1000万的朋友，建议抓住这波新房供应潮的尾巴，在还有的比较的时候多看看。错过了这一批，未来几年可选的这个预算段的好产品可能还会有，但是供应量会骤减，选择性也就不大了。如果你也对目前核心区在售的新房感兴趣，我们整合了目前在售的深圳优质新房列表，可以扫码添加微信，备注“新房”领取：深圳99%的新房项目，A哥团队都有代理，想要买新房的朋友可以添加A哥微信，享受最专业的选筹分析，预约带看，除kfs折扣外，还可享受额外媒体优惠和大额返佣：
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