宝安中心区，深圳观潮府在2026年4月16日取证入市，本次首推1栋3/5/6/7单元住宅，面积有143㎡的4房2卫，168-188㎡的4房3卫，260㎡的4房4卫，333㎡4房2厅5卫户型，共222套房源，纯南向户型，备案均价14.87万/㎡，备案单价13.04-20.2万㎡，总价在13.04-20.2万/㎡，合同约定在2028年6月30日带精装交房。
这次开盘也给出了9.41折的折扣优惠，折后均价13.99万/㎡，折后单价12.27-16万/㎡，总价在1892-5189万/套，另外还有2套503-506㎡的户型，折后总价9563-9801万/套。
143㎡的4房2厅2卫，折后总价1894-2028万/套，折后单价13.18-14.11万/㎡。
169㎡的4房3卫双套间，折后总价2140-2354万/套，折后单价2140-2354万/㎡。
188㎡的4房3卫双套间，折后总价2322-2738万/套，折后单价12.27-14.54万/㎡。
257㎡的4房4卫三套间，折后总价3380-4129万/套，折后单价13.14-16万/㎡。
333㎡的4房4卫三套间，折后总价4617-5194万/套，折后单价13.83-15.56万/㎡。
深圳观潮府这次定在了4月26日开盘选房，目前正在冻资阶段，143-168㎡户型冻资金额300万/套，188㎡户型冻资金额500万/套，257-536㎡户型冻资金额700万/套，截止冻资时间2026年4月22日10：00。
1.项目平面图
2.项目户型图及介绍
143㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，独门独户，独立电梯入户，私享8㎡电梯厅，得房率约79.8%（不含赠送，套内面积114.73㎡），客厅连接次卧出7.7米长的观景大阳台，东南朝向。
168㎡的4房2厅3卫双套间，设计的是竖厅双龙抱珠格局，独门独户，独立电梯入户，私享10㎡电梯厅，得房率约79.8%（不含赠送，套内面积135.41㎡），客厅连接次卧出8.1米长的观景大阳台，西南朝向。
188㎡的4房2厅3卫双套间，G1户型，设计的是竖厅双龙抱珠格局，独门独户，独立电梯入户，私享10㎡电梯厅，得房率约82.6%（不含赠送，套内面积155.53㎡），客厅连接次卧出9.5米长的观景大阳台，东南朝向。
188㎡的4房2厅3卫双套间，G2户型，设计的是竖厅双龙抱珠格局，独门独户，独立电梯入户，私享10㎡电梯厅，得房率约82.6%（不含赠送，套内面积156.33㎡），客厅连接次卧出9.5米长的观景大阳台，西南朝向。
258㎡的4房2厅4卫三套间，E2户型，设计的是竖厅双龙抱珠格局，独门独户，双梯入户，私享11㎡电梯厅，双洄游前厅，得房率约81.6%（不含赠送，套内面积210.38㎡），客餐厅出7.15米长的观景大阳台，东南朝向。
258㎡的4房2厅4卫三套间，E2户型，设计的是竖厅双龙抱珠格局，独门独户，双梯入户，私享11㎡电梯厅，双洄游前厅，得房率约81.6%（不含赠送，套内面积210.38㎡），客餐厅出7.15米长的观景大阳台，东南朝向。
333㎡的4房2厅4卫三套间，设计的是竖厅格局，独门独户，双梯入户，私享13.92㎡电梯厅，双洄游前厅，得房率约81.5%（不含赠送，套内面积272.05㎡），客厅出21米长的L型观景大阳台，270°端景式全景视野，东南朝向。
3.项目区域及楼盘介绍
深圳观潮府，雄踞宝安中心区与前海合作区交汇核心，落位金科路与海天路交汇处南侧。作为宝中近五年罕见的纯商品房宅地，更是片区内难得一遇的近海住宅项目。项目距海岸线仅约 300 米，坐拥无遮挡一线海景，2/3/5 栋东南、西南朝向，直瞰前海湾盛景，远眺珠江口与前海自贸区璀璨风貌。项目兼得前海扩容政策利好与宝中成熟生活配套，双重价值加持，占位城市核心稀缺地段。伴随腾讯全球总部 2025 年落地运营，7.5 万高端人才涌入催生旺盛居住需求，观潮府凭借优质海景与核心区位，成为高净值人群置业优选。楼盘基础信息
4.项目周边配套
交通配套：深圳观潮府坐拥「现成便捷路网 + 未来轨道升级」双重交通优势，出行高效无忧。目前已成熟运营地铁：5 号线宝华站距项目约 850 米，步行 10–15 分钟；11 号线宝安站约 1.2 公里，步行约 15 分钟；1 号线新安站约 1.8 公里，可搭配 M233、M284 等多条公交便捷接驳。自驾出行更为畅达：紧邻宝安大道、沿江高速等城市主干道，5 分钟直达前海核心，25 分钟抵达宝安国际机场，30 分钟连通福田中心区，轻松覆盖宝中、前海、福田核心通勤圈。未来交通潜力巨大：规划地铁 28 号线（西湾线）临海站若近项目设置，未来步行约 5 分钟即可搭乘，计划 2030 年后开通，轨道价值持续看涨。社区采用人车分流规划，地下车位约 1205 个，其中充电桩车位 362 个，全无机械车位，充分满足高端家庭多车停放需求。学校配套：根据 2025 年宝安区教育局最新学区划分，深圳观潮府小学可选择海韵学校、海裕小学、宝安小学，中学对应新安中学第一实验学校、海韵学校。
其中海韵学校为片区公认师资最强，在宝安中心区稳居前列。该校创办于 2013 年，是一所九年一贯制公办学校，办学规模 50 个班，教育口碑与成绩均十分突出。小学部录取分数线：115 分
初中部录取分数线：117.5 分
按照宝安区积分入学规则：宝安户籍 + 本学区购房，基础分为 105 分，另加户籍固定加分 0.5 分，合计最高仅105.5 分。剩余分数缺口，只能依靠居住时间加分（每满 1 个月加 0.1 分，以网格登记为准）。就读海韵学校小学部，需提前约 7 年 11 个月购房并登记居住；
就读初中部门槛更高，需提前近 10 年布局，才能攒够积分顺利入学。
商业配套：项目商业配套自成体系，以社区自带、步行可达、短途自驾三级布局，全方位覆盖日常与高端消费。
自带约1.83 万㎡社区商业，规划引入生鲜超市、餐饮、药店等便民业态，实用率高达 90% 以上，居家生活下楼即享。步行约 5 分钟、仅 200 米直达欢乐港湾东西岸商业街，近享湾区书城、滨海演艺中心等城市文旅地标；东岸商业街已开放钟书阁、摩天轮、庆典广场等网红业态，西岸商业街持续升级中。短途自驾 3 公里内，更是云集全城顶流商业：约 1 公里可达36 万㎡壹方城，约 1.8 公里至25 万㎡深圳大悦城，约 2 公里到30 万㎡海雅缤纷城，同时快速抵达前海 HOP 天地、前海山姆会员店、万象前海等高端商业体，一站式满足国际品牌、轻奢购物、米其林餐饮等全维度消费需求。5.综合评测
1.首先从区位来看，深圳观潮府所在的宝安中心区板块，地段极其优越，无容置疑肯定是宝安第一梯队板块，哪怕在整个而言，也是数一数二的区域。
2.从买房必备3件套来分析，深圳观潮府距离5号线宝华站800多米，家门口是欢乐港湾商业，1公里内也有深圳最大的单体商业壹方城，划分的海韵学校也是宝安名校，师资是排在前列的，不过积分过高，小一需要提前7年11个月以上，初一需要提前12年以上买房才行，后续如果读附近的公办学校大概率要去到保利瑧誉府旁边规划的九年制学校，大概500多米，总体看评分还是很不错的。
3.深圳观潮府也是宝中唯一一个临海在售的新楼盘，前排栋数户户一线看海景，这点在整个宝中乃至前海都是没有任何楼盘可以作为对标的，且占地面积就有4.25万㎡，也是宝中近年来首次入市的大社区楼盘。
4.深圳观潮府也是宝中第一个国标之后建设的新楼盘，容积率仅3.41，总高只有22-24层，全部超100%的得房率，并且是143平以上的纯4房大户型小区，还做到了2梯2户，2梯3户的纯南向设计。
5.深圳观潮府小区全部都是商品房，不管是居住人群还是圈层都是非常纯粹的，这里的一套房产动则都是1900万起步的资产。
6.深圳观潮府的车位配比非常充足，总规划629户，这个户数是估算的，但是只多不少，规划停车位1205个，车位比1：1.92，妥妥的豪宅配比。
7.深圳观潮府也是招商+华润两大央企联合打造，实力雄厚，不用担心烂尾问题，并且这2个开发商近年来打造的产品还是广受买家认可的。
8.观潮府非常靠近广深沿江高速，最近的1栋1单元跟1栋12单元，直线距离仅有70米左右，以后可能会有噪音影响。
9.观潮府后面的北街坊地块以后也是规划住宅，今年会拿出来土拍，以后入住后短期内可能会有工程噪音影响。
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