深圳10万+小区再添一员。
这一次，轮到宝安中心。
4月16日，宝中观潮府拿证预售，备案均价14.87万 /㎡，单价区间13.04万 - 20.21万/㎡，总价直接干到2017万-1.04亿，最顶的一套单价突破20万/㎡，总价超1个小目标。
就这价格一出来，旁边几百米的新房中铁・能建・阅臻府、保利瑧誉府，瞬间被衬成 “白菜价”。
谁能想到，有一天宝安中心卖9万左右的新房，也能被叫做便宜。
更猛的是，这个价比前海桂湾的海宴府还贵6700元/㎡，直接卖出了南山红树湾、蛇口、后海的顶豪高度。
前海桂湾海宴府，151套139-194㎡精装住宅，备案均价14.2万/㎡，已经是前海天花板，可在观潮府面前，还是略输一筹。
再来看看近几年南山顶豪的备案价：
2024年6月中海深湾玖序（2 栋），均价13.21万/㎡
2024年10月中海深湾玖序（1 栋 A），均价13.78万/㎡
2025年12月后海招商玺，均价14.96万/㎡
2025年11月深圳湾澐玺，均价16.88万/㎡
这么一对比，周边二手房的性价比，瞬间就凸显出来了。
但很多人不知道的是，这些10万以内的二手房，当年也都是站过10万+的选手。
时间拉回2021年初，深圳楼市正处在历史最疯狂的巅峰。
全民狂欢之下，10万+小区几乎成了市场标配。
当年住建局二手房参考价数据显示：
全市单价破10万的小区多达236个，南山146个、福田75个、宝安14个。前海、蛇口、深圳湾、香蜜湖、科技园、宝中、红山，全线站上10万 +。
那时候的逻辑简单又疯狂：
只要沾概念、沾学区、沾拆迁，随便一个盘都能被炒到 10 万 +。
可随着2021年二手房参考价落地，深圳直接进入长达5年的深度调整。
截至2026年4月，真实成交数据残酷打脸。深圳能稳定站稳10万+的小区，仅剩68个。
5年消失168个，淘汰率高达71%。
曾经批量破10万的宝中、西乡、科技园老盘、前海小区，如今普遍回落6-9万。
比如前海。
五年深调，绝大多数二手小区跌到6-9万，能守住10万+的寥寥无几。
放到整个南山看也是一样，能穿越周期、站稳10万+的小区，无一例外，全靠这些撑着：
核心地段+楼龄品质+学校。
