深圳二手盘最大的竞对是谁?
- 2026-05-02 03:30:39
你的买卖周期是多少？
慢哥从2018年开始从事深圳房产交易，经历了上轮完整周期。从接触的客户反馈来看，很多人对盈利这件事认识不清的。
举例而言，一个楼盘客户500万买一套房子，过几个月有人挂牌600万，请问你赚到100万了吗？
答案是没有。
如果几个月后，同户型按照600万成交了。请问你赚到100万了吗？
答案还是没有。
任何交易，买卖之间，落袋为安，才是真正赚到了。
没有交易完成之前的浮动盈亏，都是纸面财富波动。
房产交易的特点是长周期、大标的、流动性慢，但本质是一样的。
深圳二手房目前3年限售，也就是说排除特殊情况，得维持3年持有成本。
资金是有使用成本的，即使全款买入也有成本，那就是机会成本。
那么，3年之后，如何确保连本带息可以变现呢？
这就是卖家第一思维，我该卖给谁？谁是我的竞争对手？对方在思考什么？
掌局者要让这个城市里的人，认为房价会快速上涨，重点是你认为，而不是已发生。
认为，就是涨价预期，业主就会捂盘惜售，就会调高二手房的出售价格。于是一手房与二手房的价格倒挂就会明显，这个价差就是最大诱饵，也是阳谋。
与此同时，要保持一手房的去化速度。如果价格倒挂明显都不能使得一手房尽量开一次清一次，就需要增加更多的一手房买家群体。
当下的深圳就完全符合上述的情况。
因为过去土地出让两集中和城中村改造政策的改变，导致2024年新房供应非常之多，近10年内最多的一年，月成交数据，新房占到60%。
而且同片区内，新房项目和二手相比，存在价格倒挂。
过往的深圳市场，都是二手成交带动整体上升，今年则是新房带动市场。
当下市场月成交5-6千套，预计10月份会站稳7千套新台阶。
首先我们看到上海土拍取消最高溢价率的限制，后续深杭大概会跟进。这意味着新房限价、新房倒挂时代即将结束。
其次只要流动性增加，持币观望者就很难保持淡定，因为投资渠道狭窄。没有更安稳的渠道可以投，但又拿不住，就会投入房地产。
只要赚钱效应出现，那些看空者可以立马转向。
所以，当下时机，对于有居住需求的工薪阶层，就是最好的下手时机。
而对于那些已经解决居住问题，但兜里还有几百万寻求投资渠道的买家就需要认真决策。
一旦变成二手业主，就会成为新房市场的对手盘。那该如何决策呢？
观察就业人口。
慢哥在写过，房价跟着人走，人跟着工作机会走。消费人口才关键。
如何判断这个区域工作机会多，待遇好呢？
看租金，租金高的地方，产业就高级；租的快的地方，产业就密集。
在人口下降的大背景下，只有人口还在快速流入的板块才相对安全，在很多大学生都难以找工作的背景下，只有高收入者扎堆，租金高，租赁快的地方才相对安全。
关于租和卖背后的逻辑关系，参看此篇——租贷住卖的逻辑关系
产品2、抵押贷
利率：年化3.0%；有条件2.85%（目前真实经营，50万理财，对公户）
期限：10年期（每3年续签一次）无需过桥。
额度：最高1500万。
还款方式：先息后本，随借随还。
抵押成数：7 成。
产品3、抵押贷
利率：年化3.2起
期限：10年期（每3年续签一次）无需过桥。
额度：单笔最高1000万。
还款方式：先息后本，随借随还。
抵押成数：最高8 成。
产品4、抵押贷
利率：年化2.8%起
期限：10年期（每3年续签一次）
额度：单个主体最高1000万，个人＋公司主体最高2000
还款方式：先息后本，随借随还。
抵押成数：8成。公司持股满半年
产品5、抵押贷
7成年息2.88%
8成年息3.1%
深圳有持有1年住宅房产
深圳有1年以上经营公司（真实经营）
还款方式：先息后本，随借随还。
