深圳一网红盘从15万/㎡膝斩至4字头,买家开始抄底了?

“现在最便宜的130万-140万左右”“以前的投资客基本清空，跌不动了，最近成交挺多的……” 

从5万多/㎡暴涨至15.7万/㎡，最低跌至4字头，深圳宝安中心区的“妖盘”花样年花乡、花郡，这几年经历了一场堪称极致的冰火两重天行情，完美演绎了楼市的疯狂与冷静。

人类的悲欢从不相通，这场楼市震荡中，花样年的老业主、当年的投资客承受了太多无奈与心酸，不少人要么面临房屋被法拍的困境，要么只能割肉离场，甚至出现“买房5年，倒欠银行百万”的极端案例。

但对预算有限的刚需购房者而言，这却是难得的上车机遇，上车成本大幅降低：曾经总价超400万的房源，如今130万左右就能拿下，门槛直接腰斩。

今年以来，这两个小区的成交热度明显回升，累计已成交几十套，既有抄底投资的购房者，也有刚需自住人群，而且小区出租率一直居高不下。和八卦岭宿舍、月亮湾花园那种二三十楼龄的老破小不同，花样年花乡、花郡楼龄仅15年左右，算得上次新小区，这也是其核心优势之一，区别于片区内的老旧房源。

回溯这场疯狂行情的起点，2020年左右，花乡、花郡作为宝中唯一纯超小户型社区，加上海韵学校学位的加持，成为了市场焦点。据悉，海韵学校是宝安区直属的九年一贯制艺术特色学校，2019年中考就冲进宝安公立学校前五，是备受期待的“中考黑马”，学区潜力被广泛看好，也为楼盘增添了溢价空间。

再加上小户型带来的低炒作成本，这两个小区被神秘“投资客团队”盯上，其中就包括当年深圳最大炒房团深房理的会员，房价就此开启暴涨模式，一路水涨船高。

2021年初，花乡、花郡的房价达到顶峰：花乡27㎡户型成交单价高达15.7万/㎡，“姊妹盘”花郡27㎡户型单价更是达到15.89万/㎡，两房户型单价也基本维持在13万/㎡以上。彼时楼市热度空前，房源成交周期极短，抢购热潮一时无两，甚至出现单价远超片区核心豪宅的离谱行情。

再看当前的价格现状：花郡27㎡单间，近期成交价基本稳定在4.7-4.9万/㎡区间；约36㎡一房一厅，成交价在5.7-6万/㎡左右。近半年来，整体房价处于横盘阶段，波动不大。

不过花乡38㎡一房一厅价格有明显回升，去年底成交价还在5.4万/㎡左右，今年2、3月份已涨到6万/㎡以上，成为小区内价格回暖的亮点户型。据悉，两个小区整体跌幅已达57%-62%，是宝中跌幅最显著的小区之一。

除了成交回暖，两个小区的出租表现也十分亮眼。得益于优越的地理位置、便捷的生活配套和尚可的居住环境，小区出租率居高不下，在小X书上，相关求租信息随处可见。目前，28㎡单间租金在3000-3500元/月左右，58㎡两房租金约7000元/月。

算下来，单间的租金回报率约3%，两房约2%，和很多大幅降价的公寓相比，这个回报率并不算高，但胜在其住宅属性——流通性远优于公寓，一旦遇上楼市上涨周期，可快速变现，前期的租金收益叠加后期的升值收益，整体收益依然可观。

你觉得这个价格，适合抄底了吗？

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