光明「天境云玺」初步效果图已出，9栋大园林社区，还有板楼，最大约160㎡。真正意义上的新规产品：限楼高80米、低容积不超过3.1、无保障房项目已动工，预计最快今年5月初可入市…目前营销中心暂未开放，不过销售在振业天境云庭这边开放了异地营销中心以及93㎡样板房，83-105-115平米以及营销中心得月底开放实体样板房，下个月开盘，而且据了解新国标项目飘窗是可以改造的跟满京华楼盘一样不用睡飘窗，看过光明满京华的应该都知道目前项目最新规划也已经出炉，项目总占地3.5万，总建面16.3万，计容积率面积13.44万，容积率3.1，共由9栋住宅组成其中10号楼是17层高，其他均为26层高，看平面图10号楼是2梯2户，9号楼是2梯3户，1-6-8号楼为2梯5户，3-4-5-7号楼为2梯6户设计，大概有1000户左右，停车位有1222个
振业深耕光明，步履不停。继天境云庭之后，由振业集团联袂天健集团、光明建发共同打造的光明东周社区项目——天境云玺，目前项目筹备工作全面启动，预计将于2026年第二季度入市。
天境云玺项目地块由振业集团、天健集团、光明建发3家国企于6月27日以19.94亿共同竞得，地处光明街道东周社区，位于华夏路与周家大道交汇处，华夏中学对面，占地约3.5万㎡，容积率3.1，建筑面积约10.85万㎡，项目周边教育、商业等配套完善。
从效果图上看，项目规划9栋住宅和1所幼儿园，8栋塔楼约26层高和1栋十几层的板楼结合，采用合式布局。其中园林最中间的为板楼，2梯2户，最大面积约160㎡。如果真是这样设计，新规户型超高得房率➕限高30层以内，超低得容积率，以及在光明核心区，还是大花园社区，重点项目楼面价1.83万，最终可能卖个4-4.5万左右，真的是buff叠满啊，在当前光明市场绝对算是一个王炸产品了，唯一就是因为是新拍地，从建设到交楼估计得去到2029年才能住上了该项目堪称“好房子”新标准下的“深圳最大盘”之一。也是真正意义上的新规产品：大花园社区、限楼高80米、3.1低容积、纯商品住宅社区、无保障房或回迁房。计容总建面约10.8万㎡，产品线覆盖约83-166㎡的3-4房，以更高品质标准，重塑光明宜居范本。
项目采用围合式建筑布局，奢阔绿地空间，国际风情商业街区、游泳池、托育机构、幼儿园、社区儿童游戏场地、社区体育活动场地等丰富配套；园林中央16层板楼（楼王），面积约166㎡ 大户型，2梯2户，主打高品质舒居体验；其余8栋26层塔楼：涵盖2梯3户、2梯4户、2梯5户，适配83-139㎡ 不同面积段的刚改户型。产品方面，大户型产品都用上了南北双阳台设计，主卧沿用新规270°大飘窗，连小户型儿童房也用上双飘窗，通风采光效果绝佳，预计得房率高达100%。其中93㎡可以改3+1房项目预计4月底或者5月初这样首推1-2栋83-93-105-115㎡户型，目前官方带尺寸户型图已经公布楼栋平面图
去年（6月27日），光明中心区宅地（宗地号A509-0074）由深振业、天健、深建辰投资联合体以底价19.94亿竞得。成交楼面价18380元/㎡。
（深圳市振业（集团）股份有限公司、深圳市前海天健房地产开发有限公司、深圳市建辰投资发展有限公司）
其中，深圳市建辰投资发展有限公司成立于2021年2月24日，是深圳市光明区建设发展集团有限公司100%持股的国有独资企业。
根据出让文件，该宗地住宅部分为普通商品住房，按照“价高者得”的原则确定竞得人。无保障性住房配建、无70/90户型政策限制、无最高地价限制、不设住宅部分售价限制、意向竞买人须提供《关于“交房即发证”的承诺函》，承诺提供“交房即发证”服务。另外有以下条件：1、宗地住宅102347㎡、商业1500㎡允许分割转让；2、须自《出让合同》签订之日起1年内开工，4年内竣工。该地块是前段时间！光明"大草原"调规1宗宅地，面积3.5万㎡，容积率3.1，将配建一所9班幼儿园。光明，作为深圳往年的供地大户，2024年供应宅地0宗，今年计划新出让两块及以上宅地，调整后D2-7-4地块用地面积35000平方米，用地性质调整为二类居住用地（R2），容积率调整为“3.7”，配套设施调整为社区儿童游戏场地（场地面积1200平方米）、社区体育活动场地（场地面积1000平方米）、9班幼儿园（建筑面积3800平方米，用地面积不少于2700平方米）、托育机构（建筑面积600平方米，与幼儿园合建），备注不变。该地块就在金地峰境瑞府，星河天地旁边，这边有多块国有储备用地空置多年早已长满杂草，附近居民笑称“大草原”，项目位置还算不错，距离光明大街跟凤凰城都不远，目前周边在售新盘有满京华金硕华府、悦府、臻府，绿城贵语兰庭、振业天境云庭均价都在4万多其中A509-0074，该地块占地约3.5万㎡，规划总建面达10.85万㎡配套
地铁、学校、商业、公园，都在周边
买房最需要关注的地铁、学校和商业这三项配套，都分布在项目步行范围内。
◎地铁
高德地图测距，项目距离6号线光明大街站1公里，一站可抵达凤凰城地铁站换乘13号线前往南山核心地区旁边是华夏中学跟华南师范大学附属光明星河小学，东周学校，周边也分布有多所学校，包括有南方科技大学附属光明学校、深圳小学、四大名校之一的深圳外国语楼村分校等多所市属名校分校附近有星河COCO City，这座集中式商业将成为整个星河天地新升级的标志建筑，也会为这个超过7000户的大社区带来优质的商业配套。目前已经开业， 一个地铁站还有万达跟蓝鲸世界等大型商业附近还分布有新地中央广场约3万㎡的购物中心和绿地新都会约4.3万㎡的购物中心。1.8公里外，体量约10万㎡的龙光蓝鲸世界跟万达广场已经开业。作为深圳最年轻的行政区，光明不仅实现城市定位的历史性跨越，文化生活方面更在加速崛起。
除了已经开放运营的虹桥公园、光明文化艺术中心等网红打卡地外，在建的科学公园、深圳科技馆（新馆已开放）、深圳国际美术馆（暂定名）等也在日趋完善，再一次擦亮深圳文化名片，备受全城瞩目。
振业天境云玺楼盘优缺点分析，值不值得购买？
优点： 1. 低密度高舒适度
容积率仅3.1，远低于光明区多数楼盘，楼间距较大，采光、通风和视野较好，居住密度低，社区氛围更舒适。
2. 高得房率
采用新国标设计，得房率超100%，如83㎡户型可实现实用3房，空间利用率高，实际使用面积大。
3. 纯商品房社区
无回迁房、保障房，居住圈层纯粹，社区环境更统一，有利于长期居住体验。
4. 优质教育资源
周边名校云集，包括华南师范大学附属光明星河小学、华夏中学、深圳实验光明学校等，子女上学便利，教育配套优势明显。
5. 国企开发保障
由振业集团、天健集团、光明建发三家国企联合开发，工程品质和交付更有保障，降低烂尾风险。
6. 生态景观资源
北侧紧邻约208万㎡的光明科学公园，周边还有东周文化公园、国防主题公园等，生态景观丰富，居住环境优美。
缺点： 1. 地铁通勤不便
距离6号线光明大街站约1.3公里，步行需20分钟左右，对于依赖地铁通勤的上班族不太友好。
2. 配套距离较远
商业、医疗等配套需步行大几百米甚至1-2公里，如星河COCO City、蓝鲸世界等商业体距离项目约1-1.7公里，日常便利性稍差。
3. 周边开发周期长
项目西南、南、东南方向为规划工业用地，未来几年可能处于开发周期，施工噪音、灰尘等影响可能持续一段时间。
4. 部分楼栋梯户比高
部分楼栋为2梯6户设计，早晚高峰等电梯时间可能较长，影响居住便利性。
购买建议： 适合人群：
若您在光明区工作、自驾为主，重视居住品质、教育资源和社区纯粹性，且不着急入住，振业天境云玺是值得考虑的选择，其低密度、高得房率和优质配套能满足改善型需求。 若您依赖地铁通勤、希望生活配套就在楼下，或对周边开发环境敏感，建议谨慎考虑，可对比周边其他地铁便利、配套更成熟的楼盘。
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