80后楼市观察者，农村娃进城定居，专注地产研究18年，是你了解房市变化、掌握置业先机的知心朋友。深圳房产中介黄晓亮，给我发来一份报告。
是国际投行，高盛对中国房地产的最新研判，结论是“上海和深圳可能引领中国房市复苏”。
高盛预计：上海、深圳房价将在2025年底至2028年底期间上涨15%。
看到黄晓亮难掩兴奋的激动，我心纹丝不动！
高盛凭什么说涨15%？
4月10日，高盛发布报告称，上海和深圳可能在2026年底率先触底，复苏时间较其他城市提前6-24月。
高盛预计，2025年底至2028年底，两城房价将累计上涨15%。
报告主要有三点支撑逻辑：
第一，土地投资效率提高。
自2024年以来，实力较强的国企开发商现金利润率和净资产收益率明显提升，推动其估值从周期低点回升。意思是开发商赚钱了，拿地信心在恢复。
第二，核心城市供需关系改善。
高盛报告表示，上海、深圳人口流入趋势不变，优质住房供给缺口长期存在。
第三，政策力度加码。
如一季度“沪七条”全面落地，外地户籍购房社保年限降至1年，公积金最高可贷240万元。
市场回暖的真相是什么？
我们先看数据。
深圳，3月全市二手房成交7225套，环比大增151%，创近12个月新高。
上海，3月二手房单月成交31215套，创下2021年3月以来的近5年最高；4月11日单日网签1632套，创5年来单日新高。一季度累计成交57902套，500万元以下刚需产品同比增长8.9%。
此外，价也翘头了。
2026年3月，北京、上海、广州、深圳四城二手房价格全部环比上涨，这是2023年以来首次出现一线城市二手房价格全线环比上涨。
但我想说的是，你得看清楚两个关键问题。
一是成交结构。
3月上海二手房成交量创5年新高，但成交的主力是300万以下的刚需盘。
二是“以价换量”，当前市场仍处于从“量升”到“价稳”再到“价升”的早期阶段，量先于价是复苏规律。
最扎心的现状：市民不敢借钱
我们看到，跟高盛的预测扎心的现状：
普通人不敢借钱。
数据显示，2026年1-2月，全国新增居民中长期贷款仅1654亿元，同比少增2131亿元。
整个一季度，居民中长期贷款增加4607亿元，较去年同期少了4225亿元。
这说明：市民不仅不借钱买房了，连借钱都不敢了。
我们在之前文章里分析过，制约房价止跌回稳的核心因素，是居民收入与就业预期。
高盛的逻辑没错，人口流入、供给短缺，理论上房价应该涨。
但家庭正在集体“去杠杆”，不借钱、提前还贷、拼命存钱。
普通人的选择题
我们要算一笔账：
高盛说沪深房价三年涨15%，但你要考虑首付、贷款、月供占收入多少、房子卖不卖得掉。
事实上，当前楼市回暖结构性特征显著，成交热度主要集中在一线城市核心区，全国范围内房价普涨的基础还没形成。
换句话说，涨的只是北京、上海、深圳的优质资产，不是你那套房。
如果你是刚需，这套房子买来自己住，月供扛得住，地段OK，那别纠结涨不涨，买了就踏实住。
但如果你投资买房，还幻想3年涨15%，我劝你理性点。
高盛的报告，给市场打了鸡血！
但真正的“底”，不在国际投行的预测里，而在你银行卡的余额里！
对于反弹15%，你怎么看？
