近日，国际顶级投行高盛发布了一份引发市场广泛关注的报告，旗帜鲜明地指出上海和深圳将引领中国房地产市场的复苏，并预计这两座城市的房价将在2025年底至2028年底期间累计上涨15%。
高盛预测的核心观点
根据高盛2026年4月10日发布的报告《中国房地产：上海与深圳将引领复苏》，该机构认为上海和深圳房地产市场将在2026年底率先触底，复苏时间较其他一线和二线城市提前6至24个月。更具体而言，高盛的模型预计从2025年底至2028年底，上海和深圳两地房价将有约15%的累计上涨空间。
这一预测与高盛此前对全国房地产市场的判断形成了鲜明对比。就在2025年12月，高盛还曾发布报告认为全国房价在未来两年仍将继续下跌，其中对2026年一线城市房价的预测是：上海、深圳跌幅在基准情景下为-5%至-8%，北京跌幅为-8%至-10%。短短三个月内，高盛对一线城市特别是上海和深圳的判断发生了显著转变。
预测背后的四大核心逻辑
高盛此次转向看多上海和深圳房地产市场，主要基于以下四大核心推动因素的分析：
第一，人口与人才流入支撑。上海和深圳持续的人才流入和户籍政策放宽，支持了常住人口趋势，可能增强潜在的购房需求，这与香港观察到的动态相似。
第二，产业结构与收入增长。上海和深圳拥有与香港相当的高端服务业占比，同时利用其高增长的战略产业来抵消整体市场收入增长疲软的影响。
第三，供应端约束。高盛预计上海和深圳的二手房供应将受到抑制，新房库存处于可控水平。与香港相比，这两个城市的整体住房仍然供不应求。
第四，持有成本改善。虽然两地的房产持有成本仍然较高（租金回报率减房贷利率仍处于负利差状态），但目前净利差处在过去十年里最接近于由负转正的水平。
香港房价反弹的带动效应
高盛报告中的一个关键论点是：香港房价上涨会带动上海和深圳房价。按照报告数据，香港房价自2021年9月高点以来，一度累计下跌28%；但从2025年3月开始，已经反弹约8%。高盛认为，鉴于部分基本面驱动因素的相似性，中国一线城市将在一定程度上复制香港市场的回暖轨迹。
最新市场数据印证预测
高盛的预测并非空穴来风，最新的市场数据已经为这一判断提供了充分的市场注脚。2026年3月，全国房地产市场出现典型的季节性回暖，并且强度明显超出往年。
根据国家统计局4月16日发布的数据，2026年3月70个大中城市中，一线城市房价环比上涨，二三线城市降幅收窄。具体来看：
值得注意的是，这是自2025年5月份以来一线城市新房价格首次实现环比回升，而一线城市二手房价格结束了此前连续11个月的下跌走势。四大一线城市集体上涨，成为本轮市场转向的标志性信号。
从成交量来看，2026年3月重点30城新房成交面积环比增长119.7%，二手房成交套数环比增长94.7%。一线城市表现尤为突出：北京二手房成交约1.99万套，创15个月新高；上海二手房成交约3.13万套，为近五年最高；深圳成交约5071套，环比增长超116%。
政策驱动下的市场回暖
房市回暖主要得益于政策驱动下刚需集中释放。今年一季度，全国各地出台175次稳市场政策。其中，2月25日，上海发布楼市"沪七条"，通过缩短社保年限、提高公积金贷款额度等措施降低购房门槛。
在土地端，四大一线城市商品住宅供地计划全线收缩，旨在缩量提质，缓解库存压力。目前来看，这些政策正在持续产生效果。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶评价称，从全国核心城市来看，上海目前表现出的复苏力度与市场韧性，使其成为今年"小阳春"行情中活跃度最高的城市。
