144㎡：单价区间13.18-14.11万，总价区间1895-2029万；

170㎡：单价区间12.62-13.88万，总价区间2201-2354万；

188㎡：单价区间12.27-14.54万，总价区间2322-2738万；

257-258㎡：单价区间13.13-16万，总价区间3380-4129万；

333㎡：单价区间13.83-15.56万，总价区间4617-5194万。

144㎡户型单价比170㎡更高，主要是景观差异。大户型单价和稍小户型单价没有拉的很大。

这个价格高吗？对标壹方玖誉的话，就不能算高了。

壹方玖誉148㎡户型近两年的成交总价一直在1950万左右，这个户型可以对标观潮府143㎡户型；

壹方玖誉176㎡户型近两年的成交总价也一直在2300万左右。这个户型可以对标观潮府168㎡户型。

这样对比一下，你会发现，观潮府的这个价格也蛮合理的。

只是，这价格一点点倒挂都没有了，还想着打新盘赚钱的朋友会很失望了。

不过，深圳新盘价格倒挂已经成为历史。深圳新房价格不限价之后，开发商没理由继续让价格倒挂。准备在深圳买房的朋友，对价格倒挂这件事必须要有清醒的认识。

4月16-22日意向登记+冻资，3/5单元冻资700万，6单元冻资500万，7单元冻资300万。冻资银行：招行、农行、中信。下周末开盘选房。

位于前海瑞吉酒店49F的云端展厅已开放，验资600万参观。本周末开放实地展厅、实体样板间、实景园林、会所，同步开放6个样板间。

户型设计亮点：

目前3/5/6/7单元官方带尺寸户型图已亮相，户型设计很出众，板塔结合，2T2户，3T3户布置，朝向视野互相错开，户户东南或西南。所有户型都有独立入户空间，专梯入户，阳台进深全部在2米以上，所有卧室送80公分飘窗，主卫全部带270度弧形飘窗，大开间客厅+观景大阳台。户型很赞，期待实景展示的样板间。

从效果图来看，户户大阳台看向欢乐港湾海景及前海湾景观，顶复还带泳池，十分豪奢。

总体上观潮府整体设计很赞，看的出来招商+华润这次产品打造十分用心，前海湾很久没有出过大社区+低容积率的豪宅产品了，观潮府将能承接不少宝中及前海豪宅客户需求。

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1.整体规划

5月24日，深圳市规划与自然资源局宝安管理局拟对[宝安中心区]法定图则规划控制单元DY-01、DY-02进行规划调整，形成了两块独立商办用地加两块纯住宅用地。

2.基础信息

其中南街坊01-01地块即观潮府占地4.25万㎡，总建面14.5万㎡，容积率为3.4，限高80m。

包含住宅12.5万㎡；商业1.83万㎡；物业服务用房300㎡；社区配套用房700㎡；小型消防救援站650㎡。

没有配建幼儿园，共享北街坊规划的12班幼儿园及托育机构。

其最大的优势是宝中最临近海岸线的住宅地块，就在欢乐港湾西区旁，东南向正对摩天轮，一眼尽收前海三湾景观，建成后妥妥的低密一线海景住宅！

地块西侧紧邻沿江高速，会面临噪音影响，主要依靠系统门窗隔绝噪音；另外还会有些飞机噪音，实地感受影响很小。

我们深耕宝中，线下有门店，就在壹方城楼下，透明交易、笋盘多，大家可以过来沟通咨询！

04.区位配套

交通：项目距离周边的1/5/11号线地铁都不算近，距离5号线宝华站步行约850m，1站换乘1号线宝安中心站；步行距离11号线宝安站约1.2公里，不过未来会有28号线加持。

周边有宝安大道、广深公路以及广深沿江高速三大交通要道，5分钟直达前海核心区，25分钟即达宝安国际机场，30分钟到福田中心区。

商业：项目自带1.83万㎡商业，东南侧就是欢乐港湾西岸，步行1公里达前海HOP天地和壹方城；距离前海山姆，万象前海只需10分钟车程。

学校：按照现在的学区划分，观潮府属于海韵学校小学+初中，还属于宝中海天学校初中学区，初中可共享海天+海韵两大名校学区。

海韵学校按2025年的入学积分看，小一115分，宝安户籍需要提前8年4个月买房；初一117.5分，宝安户籍需要提前10年5个月买房。

海天学校2025年的入学积分看，小一95.5分，宝安户籍当年买房就可以入学；初一113.1分，宝安户籍需要提前6年9个月买房。

文体：宝安中心的公共配套一流，除知名的欢乐港湾外，还有中央绿轴的演艺中心、少年宫、图书馆、湾区书城，另外还有宝体、公共文化艺术中心、文化宫等文娱配套。

总结：观潮府本身地段、配套、景观、低容积率+80m限高的条件就已经是一个出身即耀眼的网红盘，又是由开发过深圳顶豪的两大央企华润+招商操盘，非常值得期待。目前展现出来的户型设计、园林会所、外观，妥妥的深圳一线豪宅，准备在前海湾买豪宅的朋友可以多多关注。