深圳抢房

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昨天一则深圳抢房的消息不知道大家有没有留意。开发商降价每平2万促销，引发千人排队，保安还用辣椒水喷洒人群。开发商销售惨淡，去年新盘上市后去化率只有15%，现直接从备案均价6.46万/㎡降了2万，甚至有部分房源打折后单价不到3.8万，小户型总价250万左右就能拿下。为什么那么多人抢？一是该地区二手房挂牌要5万多，二是总价250万就能拿下一套65平的小户型。对于刚需想买房的人无疑是有吸引力的。

不过冷静下来想想，这房真的便宜吗？首先，这种40层以上的超高层得房率可能最多75%，而众所周知，现在3.5代新房的得房率已经能到90%以上，而4代住宅的得房率都要到100%了。（各种附赠面积）。所以如果考虑得房率，那单价也在5万以上。其次，二手房是矛定新房的，而不是新房矛定二手房。如果开发商发现房子不好卖，就会降价销售，哪怕利润低点也要回笼资金。当新房便宜了，周边的二手房自然就不好卖了，就只能被动降价。

拿上海为例，大虹桥的徐径板块当年排队摇号买的房子均价都在6万以上，而新规以后的新房定价也在6万多，得房率是90%以上的，房子更新，小区环境漂亮，会所设施齐全，那几年前得房率在75%的次新房还能卖到6万以上吗？显然不可能。

大家的现金是有限的，无论股票，房子，黄金等都可以是投资，买对了会增值，买错了也会亏钱。最近上海的二手房市场也很燥动，成交量也创了新高。历来3，4月的成交量都会高于其他月份，主要原因有家长们要赶在入学前把名额搞定。而看似热闹的交易，扒开来看看数据就知道，300万以下的房子是绝对主力。

3月上海二手房成交总价段比例

- 300万元以下：72% 

- 300–500万元：16%

- 500万元以上：12%

300万以下的房子，老破小居多，大家口袋里钱都少了，也不敢加杠杆。而老破小的租售比相对是最好的，上千万的房子租售比只有1%多点，而300万的房子有的可以达到3%。就这点而言，老破小的确有性价比。房产市场是否回暖，还要看几个月。

至于高盛预测上海，深圳的房价在未来三年会上涨15%，也是有可能的，不过也很难普涨，新房的品质是跨越时代的，所以涨价也是有支撑的，但不会是所有的房子。而稀缺的房子一定会涨，不过是富人的游戏，和普通人没多大关系。

大盘今天新高遇阻，这个位置有新高应该要陆续减点仓了，有调整的需求。今天的跳空缺口下午直接补了，下方3991的缺口估计过几天也会补的。一旦离均线远了就会拉回的，今天已经有些离开五天均线了。这波反弹已经200多点了，应该说还是不错的。接下来看回踩有没有再上车的机会。