碧海玖号项目客观综述:深圳西部低密改善住区价值梳理

一、项目整体概况与规划指标

碧海玖号是位于深圳西部碧海片区的纯商品住宅项目，占位前海、宝安中心、大铲湾三大功能板块交汇区域，整体定位为中高端改善型居住社区，以低密规划、纯粹户型、山海景观、港式精工为主要特点。

项目总用地面积约4.16 万㎡，总建筑面积约14.21 万㎡，整体容积率 2.2，是碧海片区纯商品住宅中密度较低的项目。建筑密度适中，社区内部空间开阔，居住舒适度具备明显优势。

项目住宅总户数634 户，首期推出 1 栋、3 栋，合计182 户，主力楼层为 26 层，采用2 梯 4 户梯户比设计，日常出行效率较高。项目配置车位897 个，车位配比充足，可满足改善家庭日常停车需求。

从规划逻辑来看，项目以居住舒适度为核心，强调建筑退让、景观最大化、空间私密性与圈层纯粹性，整体面向长期自住型家庭，而非短期过渡型需求。项目由新福港与凯利城市发展联合打造，建筑、景观、精装、幕墙等均由行业成熟团队操刀，整体建造标准偏向稳定、耐久、实用。

二、区位与交通：成熟片区 + 高效路网

碧海玖号所处的碧海片区，是深圳西部发展较早、居住氛围成熟的板块，配套落地度高、生活便利性强，不属于远期规划新区，具备较强的确定性。

1. 区位价值

项目处于前海 — 宝中 — 大铲湾腾讯企鹅岛黄金三角范围内，可共享西部核心区的产业、商业、交通与公共服务资源。该区域是深圳城市向西发展的重要承载区，金融、科技、商务、居住功能集聚，城市界面与公共配套投入持续完善。

与核心商务区保持适度距离，既可以享受城市发展红利，又避免了高密度商务人流带来的喧嚣与拥堵，居住属性更纯粹。

2. 交通条件

项目邻近地铁 11 号线碧海湾站，直线距离约 600 米，步行可达，属于标准地铁盘。

• 1 站可达宝中、机场
• 2 站抵达前海湾
• 4 站连通后海
• 6 站直达福田中心区

轨道出行效率稳定，适合日常通勤、跨区出行。同时，项目周边西乡大道、宝安大道、广深沿江高速等城市主干道环绕，自驾出行可快速接入全市路网，通达性较强。

3. 生活配套

商业方面，周边有壹方城、欢乐港湾、湾区之眼等城市级商业综合体，可满足购物、餐饮、休闲、娱乐等全场景需求。文体方面，临近西乡体育中心，运动健身、亲子活动便利度高。教育方面，项目配建 9 班幼儿园，周边有碧海小学、西湾学校、海港小学、红树林外国语小学、海湾中学等多所学校，教育资源分布密集，可覆盖全龄段教育需求。生态方面，被公园环绕，公共绿地充足，环境舒适度突出。

整体来看，项目所在片区成熟度高、配套齐全、交通高效，是适合长期自住的宜居板块。

三、社区规划：2.2 低密 + 宽楼距 + 高规格园林

在深圳核心城区，低密属于稀缺资源。碧海玖号以2.2 容积率形成明显的产品差异，社区规划更强调开阔感、静谧感与公共空间品质。

1. 低密与楼间距

项目通过合理布局，实现50—80 米楼间距，配合南北通透格局，实现户户采光、通风稳定，减少楼栋对视，提升居家私密性。相比于高密度社区，视野更开阔、空间更舒展，居住压抑感更低。

2. 园林与公共空间

社区内部打造约 2.5 万㎡立体叠景园林，其中配置了超 8000㎡下沉式庭院，景观层次丰富、功能空间完整。园林设计获得2025 美国缪斯设计奖金奖、2025 美国 TITAN 地产设计金奖，景观呈现度与审美标准相对较高。

园林内部设置全龄活动场地、休闲步道、社交空间、绿植水景等，兼顾观赏性与实用性，可满足老人、成人、儿童日常休闲需求。

3. 社区公区与会所

项目采用约 88 米酒店式社区门庭，搭配环岛落客区，归家仪式感清晰。社区内部配建全龄高阶会所，包含室内景观泳池、会客厅、健身房、瑜伽室、室内高尔夫体验区等功能空间，可满足业主健身、社交、休闲需求。

地下车库、入户大堂、电梯厅、公共走廊等均按改善标准打造，公区质感统一、耐久度较高，符合长期自住需求。

四、社区定位：纯改善 + 纯四房 + 圈层纯粹

碧海玖号从规划阶段即明确纯改善社区路线，不设置小户型、回迁房、保障房，全部为商品住宅，以纯四房户型为主，社区构成单一、居住属性纯粹。

1. 产品纯粹性

项目无小户型分流，无混合居住带来的管理与体验差异，业主结构、生活习惯、居住需求更趋一致，社区稳定性更强。这类规划在深圳西部新盘中并不多见，也是项目的核心特征之一。

2. 圈层与居住氛围

项目临近前海金融产业区与大铲湾科技产业集群，未来业主以金融、科技、企业管理、专业技术等稳定就业群体为主，整体偏向高素质、高知化圈层。

社区纯粹性带来的直接价值，体现在环境维护、公共秩序、邻里关系、物业运营效率等方面，对长期居住体验与社区保值能力均有正面作用。

五、景观资源：一线海景 + 高尔夫果岭 + 三大公园

碧海玖号的核心优势之一，是复合型稀缺景观，在西部核心片区具备不可复制性。

1. 一线海景

项目西侧无高层遮挡，拥有一线海景视野，远眺深圳湾岸线，景观开阔度高。

2. 永久高尔夫果岭景观

直面约 67 万㎡碧海湾高尔夫球场，果岭绿地永久保留、无遮挡，四季景观稳定，视野舒展、绿意充足。

3. 公园环伺

北临约 20 万㎡碧海湾公园，周边铁仔山公园、西湾红树林湿地公园环绕，形成 “山 — 海 — 园 — 果岭” 四重生态格局。公园既提供休闲场所，也起到隔音、净化空气、提升环境质量的作用。

综合来看，项目同时拥有城市核心区稀缺的海景、永久绿地、公园资源，景观层次丰富、视野条件突出，是居住舒适度的重要支撑。

六、户型体系：约 105—124㎡纯四房，全明通透

碧海玖号首期主力户型为建面约 105—124㎡四房两厅两卫，全部遵循改善居住本质进行设计：以通透、采光、尺度、动线、私密性为核心，不追求噱头，不浪费面积，真正适配多人口家庭全周期使用。所有户型均为全明格局、高得房率、大飘窗、宽阳台，是当前西部改善市场中兼顾实用性与舒适度的典型产品。

1. 约 105㎡（1 栋 02）

作为项目起步面积段的四房产品，该户型以高利用率、强功能性为核心优势。

该户型在实用性基础上，进一步强化观景与通透感，是均衡型改善优选。 

3. 约 113㎡（1 栋 01/04、3 栋 01/03）

作为项目主力均衡户型，该面积段覆盖多栋、多位置，整体舒适度、实用性、景观面三者平衡。

4. 约 124㎡（3 栋 04）

作为本次首推的最大面积段户型，该户型以尺度、私密、景观、舒适度全面升级为特点。

七、产品品质：港式精工 + 国际品牌精装 + 静音系统

碧海玖号采用港式精工建造标准，强调耐用、舒适、静音、安全，整体配置偏向长期自住逻辑。

1. 建造与设计团队

项目由新福港主导，联合华阳设计、BLSI 伯利森景观、德国旭格幕墙、中筑幕墙等专业机构，建筑、景观、幕墙体系成熟，施工标准稳定。

2. 国际品牌精装

室内精装采用一线品牌配置，主要包括：

• 大金中央空调
• 博世高端厨电
• 汉斯格雅、杜拉维特、TOTO 卫浴
• 泰创智能家居系统
• 万宝龙户内门

品牌配置统一、质感稳定，交付后可直接入住，无需二次装修。

3. 静音降噪系统

项目特邀清华大学声学团队进行声学设计，全屋采用多重降噪配置：

• 旭格系统窗
• 三银 Low-E 玻璃
• 高性能幕墙系统
• 超低噪声空调

从源头降低噪音传导，提升室内静谧度，适合老人、儿童、居家办公等对安静环境要求较高的家庭。

八、物业服务：龙湖智创生活高端物业

物业服务是社区长期品质的重要保障。碧海玖号引入龙湖智创生活，该机构位列 2025 中国物业服务百强企业前列，服务体系成熟，在高端社区运营、环境维护、安全管理、客户响应等方面经验充足。

优质物业可维持社区公区品质、提升居住安全性、优化社区氛围，并对社区长期保值起到支撑作用。

九、项目综合总结

碧海玖号是深圳西部典型的纯改善、低密、宜居型住宅项目，整体以自住价值为核心，各项指标均衡、成熟度高、确定性强。

其核心特征可概括为：

整体而言，碧海玖号依托成熟区位、低密规划、纯粹产品、稀缺景观与稳定品质，面向追求居住舒适度、社区安全性、生活便利性与长期价值的改善家庭，是深圳西部市场中指标均衡、特征清晰、定位明确的改善型住宅项目。