高盛预测:上海深圳房价未来3年涨15%,依据是啥?
今天看到高盛发了1份报告：上海和深圳房价，将在2025年-2028年底间涨15%，复苏时间比其他一二线城市提前6-24个月。
新闻的源头是《第一财经》，这几年房地产好像一直在跌？高盛为什么突然看涨？数据靠谱吗？出于好奇，我去搜了下资料。原文是高盛中国地产研究团队于2026年4月10日发布的研报，报告标题是：《Chinahousing:Shanghai&Shenzhentoleadtherecovery》，翻译一下就是《中国房地产：上海与深圳将引领复苏》我把报告核心论断观点，加上自己的思考，给大家总结整理一下：一、先看数据，成交量已经起来了
这段时间，上海、深圳地产成交量有所起来，上海的成交量创5年新高。（1）上海：26年3月二手房成交31215套，环比大涨176%，创近五年新高；4月6日到12日，二手房网签7342套，其中4月11日单日成交1632套，创近五年单日新高。不过，关于上海房地产，有一点要提。就是这波成交量放大，刚需群体是主力，上海总价300万以内房子成交量占六成以上。（2）深圳：26年3月二手房录得7225套，环比增151%，创近12个月新高。（3）北京：26年3月二手房网签19886套，环比增长约145%，创15个月新高。三个一线城市，成交量全部在暴增，这在过去五年的房地产周期里极其罕见。二、成交量起来，不代表价格起来，高盛为什么判断可能会涨？
高盛预测的逻辑是：量在价先，成交量起来了，价格才有上涨的基础。第二步才是价格的变化，所以高盛给了一定的观察时间。在供给端，一线城市商品住宅供地计划持续收缩，上海、深圳核心区域住宅供给长期偏紧；翻译人话就是：一线城市核心地段就那么点土地，稀缺，最近几年卖的也少。第二，需求端有在改善，不管是刚需老破小、还是改善。需求端的分析其实很复杂：因为房子是人买出来的，所以严谨的分析还得看人均收入变化、年龄结构、新生人口数量等等，这里不适合展开。但最简单的一个逻辑，所有的需求都会通过数据体现，所以我们可以通过成交量来观察。
在需求端：就是2026年3月沪深二手房成交量创下近5年新高，说明房子只要便宜了，还是有很多人愿意去买的，需求在的。另外，限购放宽、首付下调、利率走低，一批被压抑了两三年的刚需和改善需求正在集中释放。所以这波房地产周期，关键是供需什么时候逆转。过去两年供地少、开工少，未来三年新房供应会自然减少；与此同时，限购放宽释放积压需求。供应减少+需求释放=供需缺口形成→价格上行。这是高盛看多的底层逻辑。三、15%数据怎么来的？数据回归算出来的，有点高大上，不过度展开
这个实在找不到参考资料啊，格隆汇说是基于模型，只能问AI了，它这么回答的：15%的涨幅结论，是高盛中国地产研究团队（YiWang领衔）基于周期对标模型+多因子量化回归框架，结合港沪深楼市20余年历史数据、沪深本地供需基本面、政策与宏观环境测算出的中枢值。四、一线城市，更抗跌
过去三年，全国房价普遍调整了20%到40%，但一线城市的抗跌性明显更强。根据中指研究院2026年4月发布的百城价格指数数据：2021年开始的房地产调整周期内，一线城市二手房均价累计回撤11.2%，二线城市累计回撤18.7%，三四线代表城市累计回撤24.3%。五、此外，一些地产利好政策，也在累积
这几年国家出来许多房地产的利好政策，都在减轻购房者压力，促进房地产平稳健康发展。今年2月，上海发布“沪七条”，缩短社保年限、提高公积金贷款额度、降低购房门槛。广州、深圳同步降低首付比例、放松限购条件。银行贷款政策也在放宽，二手房增值税减免、公积金贷款额度提高。2023年：关键词是防风险、保交楼、化危机——核心是不崩。2024年：首提“促进房地产市场止跌回稳”——核心是托底。2025年：提到巩固企稳、优化供给——核心是修复。2026年：提到着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给——核心是稳中向上。最后结合我的思考，再对高盛观点和房地产看法做个总结：- 这轮回暖是结构性的，上海卖得最好的是市区300万以内的老破小，不是全面普涨，地段、总价、配套、质量这几个要素可能都挺重要。
- 地产链修复是慢慢传导的：大致逻辑是，房子成交量提升→价格出现拐点→地产慢慢复苏。
大家觉得：高盛预测上海申3年涨15%，靠谱吗？你们所在城市房价最近有好点吗？参考资料：界面新闻/金十数据/东方财富/凤凰网/金融界/新浪财经/搜狐/中国青年网/21财经
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
