深圳龙华楼盘排队失控，辣椒水上阵：谁在抢？
近日，深圳龙华。幸福城臻园营销中心门口，人潮涌动，推搡、插队、争吵，场面一度失控。安保人员试图维持秩序，最终动用了辣椒水。
这不是段子，是真实发生的一幕。
但让人费解的是：这个盘，去年7月首开861套房，至今八九个月，网签去化率只有15%。一个库存压得喘不过气的楼盘，怎么突然就“火”了？
现场那些人，到底是来买房的，还是来“演戏”的？留给读者自己判断。
01 现场：排队失控，辣椒水上场
4月12日，幸福城臻园营销中心门口挤满了人。
有人说是来选房的，有人说是中介带来看房的，也有人说是来打探行情的。人越聚越多，队伍越来越乱，推搡、插队、争吵，安保人员试图维持秩序，但人群根本不听。最终，有人动用了辣椒水。
开发商很清楚：再不造点声势，这房子真卖不动了。但这场“声势”，有多少是自然流量，有多少是刻意安排，没人说得清。
02 价格“腰斩”：从6.46万降到4.47万
先看价格变化。
去年7月首开，备案均价6.46万/㎡，折后约5.72万/㎡。8月下调备案价至5.6万/㎡，折后约5.21万/㎡。随后推出工抵房，单价低至4.27万/㎡。到4月8日新拿证的3栋，备案均价4.47万/㎡，比首开直接降了30%。
66㎡两房，折后250万就能上车。在龙华中心区，这个价格确实低于周边。周边塘城NEXT TOWN，同样67㎡两房，总价要320-380万。
但降价这么狠，恰恰说明首批房源实在卖不动。去年7月推的861套，网签去化率只有15%。这个数字放在深圳任何一个楼盘，都是灾难级的。
03 楼盘的三点硬伤
无论谁在排队，这个楼盘本身有几处硬伤，值得留意：
第一，容积率8.81。一般高层住宅在3-5之间。8.8意味着楼栋非常密，梯户比3梯4-6户，早晚高峰等电梯时间长，低楼层采光和隐私也受影响。
第二，居住圈层不纯粹。可售商品房861套，但保障房972套、回迁房341套，两者占比超过60%。商品房和回迁房混住，花五六百万买套房，隔壁住的是拿补偿房的回迁户。这不是歧视，是事实，很多改善型购房者因此劝退。
04 抢房的都是谁？
这次排队的主力，据称是刚需和投资客。
刚需的逻辑：250万上车龙华中心区，周边配套成熟，地铁、商场都在门口。这个预算，在深圳其他地方确实很难买到像样的房子。
投资客的逻辑：备案价4.47万，周边二手挂6-7万，看似有“倒挂”。但周边二手真能卖6万吗？这两年深圳二手房成交量跌了七成，很多房子挂牌一年都卖不掉。所谓的“倒挂”，是纸面上的数字。能不能兑现，要看市场接不接盘。
不过，这些“刚需”和“投资客”里，有多少是真实的购房者，有多少是中介带来的“气氛组”，外界无从得知。
05 开发商的“防中介”声明
更耐人寻味的是，就在排队抢房的前几天，开发商发了一份严正声明。
4月12日，鸿耀泰实业声明称，有中介私下宣称“交锁房费可提前锁定房源”，该项目不存在任何“锁房费”“诚意金”“更名费”等提前收费行为，所有房源均按“先到先得”方式公开销售。
为什么开发商要特意强调这个？是担心中介搅局，还是暗示队伍里有人别有用心？不得而知。但至少说明，这场“抢房”的背后，并不单纯。
幸福城臻园的排队事件，是不是深圳楼市整体回暖的信号？很难说。
至于排队的人里，有多少是真要买房的，有多少是收了钱的托，有多少是被中介拉来凑数的——没有定论，读者自己判断。
有一点可以确定：在深圳，250万上车龙华中心区，这个价格确实是近两年的地板价。
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