深圳大学拟租用“套均800万”的豪宅作为“学生宿舍”,业主炸锅但有何不可呢?

这两天有一则深圳大学的新闻引起了我的注意，说的是：深圳大学拟租用一个叫做“汉园茗院”的商品房小区，作为研究生校外住宿的宿舍，但却遭到了该小区部分业主的强烈反对。（如上下图）

先来了解一下这个叫做“汉园茗院”的小区，位于深圳市南山区西丽片区，距离地铁5号线“长岭陂站”约150米。（如上图）

而这个小区离开深圳大学丽湖小区约3公里，骑车通勤的话，约17分钟。（如下图）

项目分A区和B区两个地块，而深圳大学拟租用的是A地块的整栋商品房，所以我就简单介绍下A区的情况。

A区是由4栋高层住宅和1栋保障房组成，总1014户，其中保障房331户，可售商品房683套。（如下图）

据新闻介绍，汉园茗院A区1栋2单元（整栋为回迁房）和3单元（15层以下为回迁房，16层为避难层，17层以上为商品房）的阳台已统一配备洗衣机，未有明显居住痕迹。这两个单元是村股份公司持有的整批回迁物业，尚未散售，具备整租条件。

据房产网站显示，目前汉园茗院小区二手挂牌均价为6.6万元/平方米，小区均为超100㎡的大户型，所以“套均总价超800万元”是事实。但是不是豪宅，却不好说。

从租赁市场来看，该小区120平方米的四房，月租在12000元上下。如果是4人合租，则每人每月要承担3000元；如果两人一间，则租金降低到1500元。

据公开资料显示，深圳大学新生每学年住宿费约800元至1500元。按每人每学年住宿费最高1500元计算，折算下来月均仅约125元，而这么巨大的差价背后，则是深圳大学提供的大额租金补贴。

所以业主们担心的群租现象，也不是没有可能！

在整个事件中，部分业主最担心的是小区被贴上“学生宿舍”标签之后房产贬值。

而其他的反对理由，大多都建立资产缩水这个“原点”上。

比如说业主担忧学生作息统一，早晚上下课高峰会造成小区出入口和周边道路拥堵。

再比如说大量电瓶车涌入，不仅充电桩不够用，还存在严重的消防安全隐患。

还比如说学生精力用不完，集体生活会带来更多的噪音、外卖垃圾，从而打破高档住宅区原有的宁静与秩序。

不得不说，这些担心也不是全无道理。但是该小区房价的涨跌，真的是和大学生入住锚定吗？

我个人觉得：在目前的楼市环境下，房价的下行是不可避免的趋势，也没有直接证据可以证明和“学生宿舍”的标签有关。

除了业主之外，事不关己的“网友们”似乎一边倒的支持深圳大学的做法，而赞同的理由似乎也十分在理。

首先是程序正义，因为高校租用商品房是政策允许，并且支持的。

2024年国家发改委等七部门发布的《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》明确鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房补充宿舍资源。

这样做不仅能缓解高校宿舍紧张的问题，而且对于楼市去库存，稳定房价有积极的作用。

其次是对于群租的担心，网友们觉得是“杞人忧天”。

如果一个房间只住一个学生的话，那我觉得作为学生宿舍来使用，并不会增加小区的“负荷”。因为这些房子本来也是要有人居住的，只不过居住的对象是学生，而不是其他人而已。

最后是对于房产贬值的担心，网友们反而觉得是正向作用。

作为大学宿舍来用，小区房价未必会上涨，但是下降的担忧也是“无的放矢”。在这一点上，我觉得优劣势最多算持平吧。

但是作为宿舍来用，有一点对于居民来说肯定是利好，那就是装修的噪声会大大减少。

因为整栋楼整体装修，效率会更高，时间会更集中，而如果是小业主自己装修，那这几百户装修下来，怎么也得好几年不消停。

但是学生们的入住，一定会更多的占用小区的公共绿化资源。我能想象到的是：一些同学为了清净，会在树下看书，这就有可能影响了其他业主的休闲。

另外学生的精力旺盛，有可能晚上很晚回宿舍，对于业主们的休息会带来一定的干扰。

虽然这个事件目前还没有定论，但我想：既然引起了社会这么大的反响，那深圳大学一定会妥善解决的。目前此事仍在推进中，尚未最终落地。

而可替代的解决方案可能是：今年4月深圳发布的《关于既有非居住建筑功能转换实施办法》。

文件中提到：允许存量商办、厂房等非居住建筑，经改造后用作保障性租赁住房或高校宿舍，并给予5年过渡期内免缴地价等政策支持。

如果真能够落地，那不仅能盘活当地更多类型的存量资产，还能避免因租用住宅小区引发的权益冲突，为高校提供了更为灵活的宿舍解决方案。

但是改造闲置的非居住空间，对于高校来说也会遇到一些挑战。

比如说改造费用会比租用现成的商品房成本大的多，改造的时间也会被拉长。

而高校其实是希望“即插即用”的宿舍，而不是大费周章的改造，毕竟学校的主业是“教书育人”，而不是大兴土木。

于情于理，高校租用商品房作为“学生宿舍”都是合情合理的，而且全国各地不少高校也在这么操作。而这次深圳“汉园茗院”业主强烈反对，确实有些让人意外。

而产生这么大抵触情绪的原因，可能是因为深圳是一线城市，房价高企，所以才会出现所谓的“豪宅作为宿舍”的噱头。

高校租用商品房作为宿舍，会产生高昂的社会沟通成本和潜在的法律风险。而租用非居住物业进行改造，又无法即租即用，这真是“两难”啊！

但反向思维下，这不是两个都有可能实现的方案嘛！