深圳“地产纾困天团”登场,房地产AMC来了?

2026年4月8日，无论是房地产市场，还是不良资产市场，都迎来了一条大消息——深圳市投融资金融顾问团成立。

划重点：深圳市投融资金融顾问团

1.政府牵头、12家顶级金融机构参与（三大政策性银行：国家开发银行深圳市分行、中国进出口银行深圳分行、中国农业发展银行深圳市分行；六大商业银行：农业银行、中国银行、建设银行、招商银行、平安银行、中信银行的深圳分行；三家专业金融机构：东方资产深圳市分公司、中信证券、中金公司）。

2.针对周期长达5~10年的旧改项，服务四大领域：房地产项目纾困、专项债及债贷联动、国有资产盘活及国企发债、新型政策性金融工具。

3.首批一次性对接82个项目，常态化对接，一企一策、一项一策。

深圳市投融资金融顾问团背后汇聚12家金融机构，整体具备调配万亿级金融资源能力，这一“地产纾困天团”出现，又意味着什么呢？

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房地产AMC？

从化解系统性风险的使命上看，深圳市投融资金融顾问团的出场纾困，有点像当年“四大AMC”。

1999年，亚洲金融危机后，国有银行不良贷款居高不下，“四大AMC”登上历史舞台（信达、东方、长城、华融四家资产管理公司），分别对口建行、中行、农行和工行四大国有银行不良贷款，直接剥离坏账，后续多年市场化处置规模持续扩大，整体处置体量巨大（首批承接政策性不良贷款约1.4万亿元，截至2006年承接2.4万亿元坏账）。

今日地产市场，规模庞大，情况复杂，处置周期长、难度大（与当年不良贷款之于银行有类似处），是否也需要一个相应的强有力机构，也就是“准房地产AMC”来纾困救市呢？

深圳市投融资金融顾问团有着“准房地产AMC”的影子——直面困境项目（问题资产）、以盘活项目为目标、以技术性介入提供各种纾困手段、以化解系统性金融风险为导向、政府进行政策性协调等，但是，又与AMC的方式明显不同。

“四大AMC”登场是对四大行不良贷款全面托底，深圳市投融资金融顾问团并不扮演托底的角色，而是创新性地使用了“顾问团”的方式。

“顾问团”工作方式

通过金融机构与各区发改、财政、住建、城市更新等相关部门签署《投融资金融顾问联区赋能倡议书》，顾问团动态梳理需求项目清单，建立常态化对接机制，以“1+N”综合服务团队配置，展开全流程金融顾问服务。

“顾问团”是一种很巧妙的制度设计：举重若轻、身位灵活，低敏感度、高参与性。“顾问”是旗号，“实操”是底色。

按照参与金融机构的性质，其实操可分为三个层次：

1.轻度介入的情况下，会成为纾困方案的设计者；

2.中度介入的情况下，会成为资源撮合者；

3.重度介入的情况下，会成为临时管理人。

这种“轻轻地来了”的方式，和当年“四大AMC”硬接坏账有着明显不同，但是，其后续的技术处理方式，又有着一致性。而且，“顾问团”带有试水的特征，是阶段性业态，有业内人士指出，“顾问团”的目标是探索创建一套常态化、系统化的金融服务体系，因此，不排除“顾问团”的未来发展，衍生出“房地产AMC”的可能性。

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城市更新开路先锋？

深圳市投融资金融顾问团显然是纾困升级的产物。

按照深圳金融监管局发布相关报告，截至2025年末，深圳辖内银行累计审批“白名单”项目428个、发放贷款4230亿元，金额居全国大中城市前列。

“白名单”是428个，“顾问团”对接的是82个，这意味着什么？

意味着在“全面输血”的基础上，房地产纾困战术升级，即从信贷支持升级到覆盖信贷、债券、重组、资产证券化等全链条金融支持，同时提供专属方案。

这就好像，在医疗的普通救治之外增加了特级护理，在普通号之上增加了专家号，可以精准完成“靶向治疗”。

从另一个角度上说，“顾问团”的出现，又是城市更新的复杂性呼唤更高阶应对机制的结果。

2025年，巴尔的摩（位于美国马里兰州，美国东海岸重要的港口城市，属于美国东部大西洋沿岸城市群核心城市之一，该城市群包括波士顿、纽约、费城、巴尔的摩、华盛顿等40多个大中小城市，是美国经济最发达、人口最密集的区域之一）启动了美国历史上规模最大的住房重建计划。

该计划由巴尔的摩市政府主导、马里兰州政府支持，金融机构摩根大通、美国银行、PNC等，以及开发商、非营利机构、社区组织及居民参与，投资约62亿美元（约合人民币超400亿元量级），目标是以15年计划，改造超过3.7万处空置或高风险房产（影响另外3.3万处住宅和地块的市场条件）。

传统的美国房地产开发，是单一银行主导为主，但是，面对大型城市更新项目，美国衍生出了政府主导的多层次参与的复杂机构。

巴尔的摩住房重建计划只是一个具体计划，本质上仍然是美国传统的PPP模式（政府与私营部门深度合作），而深圳市投融资金融顾问团，塑造的则是一个决策与执行机制，可以成为PPP的前导，或者说PPP的“大脑”。这一“大脑”一旦运行顺畅，则可能成为城市更新的开路先锋，为面临模式突围的全国城市更新工作提供现实模板。

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救助房企？

“顾问团”诞生于深圳，而万科又是深圳以及全国房地产的代表性企业，因此，随之而来的一个有趣话题就是，“顾问团”是不是救助万科的另一种方式？此前深铁集团强撑万科，万科举步维艰，“顾问团”的登场，是不是意味着万科获得了更高层面的支撑？

这一问题，实际上是在问，深圳市投融资金融顾问团到底是救谁？是救市场，还是救房企？

房地产市场纾困，到底救谁，是一个很关键的话题。

2008年美国金融危机，爆发点正是房地产市场，美国政府也因此下场救市。

其救助方式，是财政注资+美联储流动性兜底+住房救助计划组合，以“量化宽松”（QE）的几万亿美元印钞来启动面临“停跳”的金融“心脏”——即在系统崩溃的情况下，去紧急救助系统核心。

当前国内房地产市场，并没有到需要紧急救助金融机构的层面，而是停留在房地产的行业层面，表现出来的“顾问团”方式，就是政府协同金融机构共同对房地产行业进行更细致的问诊。

深圳的房地产业态，典型性很强，如城市更新占比极高、民企占比高、债务结构复杂、优质市场与高危项目并存等，因此，深圳的房地产市场解题，对全国具有较高的参考价值。

“顾问团”作为“问诊机构”，目标是梳理行业堵点，从具体、微观层面对问题项目实施精准手术，82个乃至更多具体项目的梳理，以散点方式进行生态修复，即通过一步步改善行业生存状态，恢复行业的健康体貌，从而为企业提供良好的市场环境，由此全面利好企业。

房地产企业肯定是“顾问团”目标实施的受益者，包括万科，但这种支撑，不是资金撑拄，而是环境撑拄——虽然背后是万亿级资金支撑，但“顾问团”不是一个统一的“资金池”概念，其所发挥的作用，也不是资金动员能力的账面数字，能量也不来自直接“撒钱”，其实际影响，也比直接“撒钱”深刻得多。

值班编委：李红梅