深圳龙华「卓越珺奕府二期」值得入手吗?精装三房总价才3字头!

点击蓝色字免费订阅，每天收到这样的好信息

一、项目概况

卓越君奕府二期（备案名：卓越珺奕府二期）位于深圳市龙华区大浪街道龙坂大道与锦华南路交汇处，地处龙华“数字龙华、都市核心”战略核心发展轴，紧邻红山-上塘高端居住区。项目由深圳卓越盛瑞城市更新有限公司开发，属于卓越集团“奕系”高端产品线。总占地面积约3.26万㎡，总建筑面积约31.4万㎡，计容建筑面积约22万㎡，容积率6.75，绿化率40.13%。项目分2期开发，共7栋48-49层高住宅，6栋是1所12班制幼儿园。总规划2136户，规划停车位2343个（含充电桩车位703个），车位比约1:1.1。二期分为两次推售：2025年4月首推3栋，户型为建面约83-89㎡三房两卫、98-114㎡四房两卫，共311套房源；2025年11月加推5栋（楼王单位），户型再次升级，实现92㎡四房两卫，共315套房源。

交付标准为精装交付，合同约定交付时间为2027年6月30日。

目前加推的是5栋楼王单位，建面约83㎡三房总价369万元起，92㎡南向四房总价422万元起，114㎡改善4房2卫，南北通透597万起

二、周边配套

交通方面：双地铁+深大城际，通勤效率领先

项目距地铁4号线龙胜站约500米，步行约6分钟可达，3站直达深圳北站，5站速达福田CBD。同时距6号线元芬站约800米。深大城际线龙胜站预计2026年开通运营，3站直达宝安机场东，将进一步打开跨区域通勤通道。周边布龙路、福龙路双主干道环绕，规划中的侨城东路北延线若建成，将更快速连接南山、科技园。克而瑞测评中该项目在地铁通达性指标上居龙华大浪板块第1名。

教育方面：高峰学校学区+规划小学双保险

项目自带12班幼儿园，西侧规划24班小学，教育局已公布在建，预计2025年9月开学。初中学区划片高峰学校（广东省一级百年名校），近年中考成绩在龙华名列前茅。近两年高峰学校小一/初一录取积分在第三类（约68分），门槛相对亲民。此外初中还覆盖龙华中学弘毅校区、龙胜实验学校等，教育资源储备充足。

社区设计方面：2.3万㎡度假式园林+豪宅外立面

项目绿化率高达40.13%，打造约2.3万㎡新加坡度假式园林，配备泳池、儿童乐园、羽毛球场、健身区等全龄化设施。架空层设计为社交空间，如儿童活动区、4点半学堂等。建筑外立面采用铝板幕墙+LOW-E玻璃，对标深圳15万+豪宅设计标准。卓越物业具备国家一级资质，物业管理费5.5元/㎡/月。

商业配套：商业配套逐步完善

项目自带约2100㎡底商，步行约500米有港铁颂荟TIAMALL（含餐饮、超市、休闲设施）。3公里范围内汇聚壹方天地（60万㎡超级商圈）、华南首家COSTCO、天虹商业中心、红山6979等大型商业体。龙华海岸城、华润上塘万象系商业等也在规划中，商业氛围持续向好。

三、户型鉴赏：户型得房率92%-93%，空间利用率碾压竞品

二期户型得房率进一步优化，含赠送面积可达92%-93%。分户型得房率：83㎡约90.33%，92㎡约91.5%，114㎡约93.18%。具体户型：

• 83㎡三房两卫：龙华稀缺小面积三房，主卫独立淋浴区，空间利用率高

• 

• 92㎡四房两卫（二期新增亮点）：该面积段实现四房在龙华极为罕见，堪称“空间魔术师”

• 
• 

• 114㎡四房两卫：LDKB一体化设计、270°转角飘窗、部分户型五开间朝南

精装标准包含西门子品牌家电、小米智能家居系统，并额外赠送全屋收纳及冰箱、洗衣机、洗碗机等家电，在同价位项目中属中上水平。

存在不足的地方：

1. 周边城市界面长期待改善

项目北侧和东侧被城中村包围，短期内无大规模旧改计划，城市面貌较差。临近布龙路的楼栋低楼层易受交通噪音和粉尘影响。业主戏称“开窗是城中村，关窗是混凝土森林”，归家路线需先穿行城中村闸口，路上电动车较多，体验感打折扣。

2. 回迁房混住影响圈层纯度

2栋为回迁房，回迁房占比约17.88%。回迁房与商品房混住可能影响社区管理和居住氛围的纯粹度，部分购房者担心对未来二手出售价格形成压制。

3. 板块产业支撑偏弱

项目位于大浪街道，所在板块产业基础相对薄弱，缺乏类似南山、福田等区域强劲的产业集群带动人口流入和消费升级。虽然龙华区重点布局数字经济产业，但大浪板块的产业兑现周期较长，区域房价长期上涨空间受限。

总体来说：在龙华38个新盘同台竞技的2026年，卓越君奕府二期以“价格洼地”的定位在刚需赛道中保持竞争力，具体周边环境，尤其是布龙路一侧噪音状况、城中村实际距离需要实际考察权衡