大家好，我是大伟哥，一个在深圳房产领域有那么点影响力的博主。影响力在哪儿呢？基本上就在你关注的这个白先生买房顾问的公众号，这儿大部分干货都出自鄙人，能让一个地产公司的老板还在码文章的行业，讲真的说明这个行业是多么的艰难。
最近突然莫名地火起来一件事情，就是很多文章都在推“买老破小的人越来越多，老破小迎来春天”。
我们公司也有不少用户私信后台问老破小或者小户型值不值得买？其他城市的市场我不了解，就深圳这个市场我还是可以辩证客观地给你们讲一下。
（买/卖房之前咨询大伟哥）
首先小户型≠老破小，老破小肯定是小户型，但两者我们不能直接画等号。
小户型首先在面积上我认为50平以下，或者归属于单间，一房一厅的房产都属于小户型范畴。
所以小户型对应最基础的优点就是：总价低。当然了缺点也会很明显，总价低意味着买的人多，投资客占比高，自住体验差，租客占比高。
如果你没耐心看下去，我在这里先抛完今天的结论：房产投资不买老破小，自住买小户型要谨慎。
我印象里这5年深圳楼市的三大惨案都是这类资产代表：
1. 福田八卦岭宿舍，25平单间，2021年420万，2026年99万，跌幅76%。
2. 宝安花样年花乡花郡，28平单间，2021年430万，2026年130万，跌幅69%。
3. 南山凯丽花园，50平小两房，2021年580万，2026年190万，跌幅68%。
深圳官方的楼价平均跌幅是35%，2024年平均是30%跌幅，去年平均还跌了5%左右，跌幅处于收敛的状态。
但是为什么这三个盘跌幅会如此高，其实其他的小户型小区跌幅在50%左右，远高于平均跌幅都是一个常态。
八卦岭宿舍当年最大的炒作点在于“旧改+荔园学位”。博旧改是买房最大的雷区，你不但要赌开发商不倒闭，还要赌自己能活久一点命长一点，多少业主在旧改项目等待中去世，项目都还无法推进。
2023左右拆迁项目推进缓慢，大学区的推出又让博名校的名头失去光环，并且居住环境极其糟糕。
赌徒式的投资客众多，逻辑不在，赌徒出货，相互踩踏，刚需自住不愿接盘，所以最终酿成这个老破小的惨案。
和八卦岭宿舍不一样的是，花样年并不是老破小，2010年的小区不老，地处宝中前海核心，小区保养也不错，不算破。这个小区跌幅远大于宝中周边的小区，最主要的原因是投资客太多，非理性炒作。
2021年的时候尤其某房里对这个小区一波案例，把单价由6-8万炒作到8-15万。并且搭上“宝中唯一小户型社区”的独苗概念，买入投资的氛围尤其严重，都想着捞一把就走人，结果通通被套住了。
这里不愁租，租金这几年也几乎没降，纯属当初炒作的太高，目前算是利空出尽，投资客割肉的也差不多，但是能涨多少，得看经济环境了。
南山凯丽花园也是一个博旧改概率的楼梯房，位置很好在科技园中部。
之前一直有谣言某知名房企会对其进行旧改，随着楼市下跌，旧改房企利润被收缩，放弃旧改。加之30年楼龄，户型很奇葩，物业形同虚设，没有自住的价值，仅剩出租的价值，买家少之又少。
大家应该会发现，房子太老，肯定会影响其价值。尤其深圳特区成立这么多年，商品房旧改成功的案例屈指可数。所以楼梯房我一般都不建议买，不管大户型还是小户型，都不建议买太老的房子。
炒作一定是短期要出的，长期拿的才是价值投资，如果拿的不是好房子，就不要继续在错的道路上坚持，坚持越久，亏得越多。
除了房子和小区本身的因素以外，外在的购买力被分流也是造成小户型单位急速下降的原因。
很多人会认为曾经这个户型最高卖到多少钱，市场好了他也会回到那个价格。这个是简单的经验主义，并不是市场主义。
曾经最高卖多少，那是曾经的购房者有多疯狂，并不是代表这个房子真的值那个价。实时的房价我认为是这样：
房屋价格=房屋本身价值+市场情绪溢价。
如果说房屋本身的价值是理性的，那市场的情绪就是非理性的。比如当下的政策松动、学位更换、旧改等等未发生的事件的刺激。
刺激的时候是促进房价提升，落幕的时候是压死房价的最后一根稻草。
对于这类市场情绪的溢价，我通常给的建议是：不要为大拆大建去追价买。
深圳早已经不再大拆大建，不要去追逐突发的名校，学校由设立到出成绩需要上10年的时间沉淀。
更加不要为了政策将会放松限购去溢价。
其实限购现在取不取消，对深圳楼市影响已经越来越小。本地人都没有撑起来的市场，难道光靠外地人就可以撑起来吗？
没有哪座城市的楼市不是当地人真实购房需求在支撑的，不要被自媒体带节奏。
当然我们还需要去发现市场微妙的变化，价格变动的背后是购房者的决策变动。
小户型的买家过去大部分是单身人士，年龄集中在70后或者80后。作为来深圳的拼一代，他们希望自己有一套房子，哪怕这一套房子小一点也无所谓。所以过去20年期间，小户型需求一直都很旺盛。
反观当下购房者集中在90后或者00后，00后已经马上要成为购房市场主力军，00年的小姑娘已经27岁了，要嫁人了。
但是00后的父母可能都会有房，他们从小到大可能就居住在自己父母的大房子里头，他们购房需求很低，又或者更愿意去租一个房子。
单身的年轻人买房意愿真的很低，如果他们真的要买房，估计就是买婚房结婚的时候，那大多数不会买个一房一厅或者单间当婚房。
so，新一代买家正在抛弃这类房产。
不信我们可以去看近5年的新房市场。深圳开盘的全部新房我都有做过统计，大家可能只是没有留意，我一说你们可能都感受到：很少开发商继续盖50平以下的房子了，这类户型已经断供了。
因为这个市场真的少之又少，盖出来卖不出去会砸手里。
如果你非要犟种地说：那二手房小户型不就成稀缺货了，新房都不盖了。
如果你能这样想，说明你对市场真的毫无了解。开发商不盖这类户型，那是因为安居房，人才房，保障房在供应这类户型好吗？
商品房的价格怎么和这些政策性住房价格对比，真正要去买小户型需求的家庭，预算是放第一权重。这类需求的少有的家庭已经被分流到另外一个市场去了，他们10年都出不来，谈何价值回归。
所以买老破小也罢，买小户型投资也罢，我认为都是不可取的，投资这玩意，我认为并不是抄底，而是捡粪。
但当你的需求和预算真的只够买小户型，又不想跑去那么远买保障房，以及达到非买不可的地步，硬是自己住的需求来买小户型，我认为一定要遵循我说的以下几点，给自己划出一道安全线。
小户型最核心的价值是：流动性。一定是要买好租好卖的小区，地段核心的小区。
1. 不要买楼梯房，只要是楼梯房都不要买。
2. 不要买公寓，公寓虽然很便宜，但是限购都马上取消了，公寓没价值读书积分都低一些。
3. 不要买郊区的小户型，什么光明龙岗坪山真的很远了，不要跑那么远去买。
4. 不要买距离地铁口太远的小户型，深圳满地都是地铁，能找出距离地铁远的房子都是恐龙化石级别，千万别碰。
5. 买之前一定要查阅一下每个月成交5套以上的小区，有的小区半年都卖不出去一套房，这种小区千万别买。
6. 买小户型就不要拖家带口写两个人名字了，写一个人名就好了，至于为什么懂的都懂。
7. 小户型一定要买住宅型的，租金回报率算一下要在2%以上才不算坑，学校也不能太差劲。
我也是买小户型慢慢积累起来的财富，然后变现再去买大房子，可以说小户型在过去市场中承担了大部分换房需求的过渡作用，我认为他的历史使命会随着新一代购房人以及新一代住宅供应体系的变化而发生变化。
市场是无情的，我们只能改变自己去适应这个新的市场，而不是还是沿用老一套的经验去等待市场回到过去的那个样子。
还在买房的每一个人，都应该认真地对待买房这个事，因为现在买房不认真，可能真的很危险。
