今天鲸鱼哥和大家一起看一下深圳和海南安居房办法的主要差异。（此前鲸鱼哥已发过推文介绍过海南安居房新规：满15年免补差价可获完全产权！深圳会跟进么？）

一、安居房的规划和建设

海南安居房建设和筹集坚持以需定建、以需定购原则。

1、在项目规划前期，通过线上平台开展需求预登记，后续建设工作根据预登记需求调整，避免资源闲置与浪费。

2、海南三亚安居房办法规定，安居房销售套数占累计已开工套数比例低于85%，或虽然销售套数占累计已开工套数比例不低于85%但经监测发现安居房市场出现供大于求、去化周期过长情况的，原则上不得申报下一年度安居房建设、筹集计划，不得开工建设安居房新项目和组织筹集安居房新房源。

海南安居房的“预登记”其实有点参照新加坡的“预购制”的意思，新加坡“预购制”是说在只有当预购申请需求超过项目总单位数的70%时，才会正式启动建设。这一机制旨在避免供需失衡，确保房子资源的有效利用，避免先建后卖模式可能导致的库存积压或资源浪费。

而对于深圳安居房而言，根据【大康黍稷】语录:“深圳以需定建不用想了， 人人都想要大户型，都想要福田南山，那就没法建了，只能建好了，强制发配边疆！”

以前商品房房价上升周期，“5折”安居房跟着水涨船高，几年前，深圳安居房可谓一房难求，随随便便拎出来一个远郊项目都能吸引超万人哄抢，候补拉满、递补往往是房源的几倍甚至10倍以上。

但近几年商品房价值严重缩水，深圳安居房仍在刻舟求剑，所以如今多数安居房开始遇冷了。所以如今出现了很多安居房（含面向人才配售）库存积压和资源浪费。比如帆湾海寓、安居君兰湾府、安居梓和苑、安居颢龙苑、湾畔家园、宝荷欣苑、华越龙苑等项目已经是现房状态，多次发车仍然库存高企。

反正深圳在2023年8月份就已经明确了不再新批建新的安居房项目，所以现在再提“以需定建”纯属事后诸葛亮了。

直接先建后卖，一方面可能也是考虑为了加强产业转移，推动各区相对均衡发展，带动居住人口的转移至郊区，带动郊区片区的发展；另一方面，市区土地资源本身就非常紧缺，没多少用地去建安居房。

另外值得留意的是，海南三亚的办法中提到，安居房项目地下停车位归全体业主所有，不得进行分割或整体销售。意味着三亚安居房未来业主入住后，车位要么免费停车，要么收益归全体业主？这个在深圳想都不敢想啊！

二、申请门槛

海南三亚安居房，除了本省户籍居民和引进人才外，非本省户籍家庭也有机会申请！另外单身申请人最低门槛仅需年满22周岁就可以。

海南申请安居房没有限制家庭人口数多少以上才能购买三房或者大户型，而深圳安居房则要求4人及以上家庭才能有资格申请三房。深圳安居房要求单身要满足最低30岁门槛（开库后第三队列）。

三、配售方面

海南安居房没设置轮候库，设立的相当于是准入资格库，和如今深圳的配售型保障房办法的资格库有点类似。

海南安居房配售价格方面，有规定安居房每平方米销售均价按照本市上一年度城镇居民家庭房价收入比不超过10倍确定，或者不得高于本市上一年度市场化商品住房销售均价的60%的原则，同时结合具体各种因素确定。

深圳安居房已配售过的，售价就很难下调了，各方阻力太大，尤其是老业主不会轻易答应。

海南安居房办法中，新建和配建的安居房项目经过至少3轮集中配售后仍剩余房源的，且剩余房源闲置时间超过12个月的，经报研究批准后，可以申请回购，依照有关规定用作保租房、配售型保障房或安置房等，或者由项目开发企业补缴相应费用后转为商品房。

深圳安居房已配售过之后的库存积压问题，目前暂无相关回购和转换成其它类型住房的案例，对于深圳已配售过的安居房，想要将剩余闲置房源转换为其它类型住房实施难度和阻力非常大。

四、供后管理

海南安居房自签订购房合同之日起5年内实行封闭流转。购房人签订购房合同满5年，可以申请将安居房上市交易，或申请取得安居房完全产权。

产权份额方面，海南的安居房产权份额约定，其中承购人拥有70%产权份额，政府拥有30%产权份额。深圳则是有一定年限的100%限制产权。

海南安居房的补差价公式非常友好，即补缴价款=届时安居房市场评估价×（政府持有的安居房产权份额-年均折扣率×购房人持有安居房年限）。相当于每年折扣2%，持有满15年，30%政府产权部分补缴金额为0！这相当于政府用持有的产权份额，为长期安居海南的购房者提供了一份“时间奖励”！

深圳安居房则是购买后10年内只能申请回购（目前回购细则还没出），满10年后补一定比例差价（约原购买价20.4%）后才能转为商品房上市交易，当然，如果只是继续自住也可以先不用补这个差价。

另外，同时满足已购安居房满3年、因家庭人员增加以及当地100平以上大户型安居房房源充足的规定条件，可以申请换购1次100平方米以上大户型安居房。这种“小换大”的换购机制，支持了住房家庭成长性改善需求。可谓是二胎或三胎家庭福音。