刚刚收到通知：深圳顶级豪宅：中信信悦湾4月11日（今天）开始启动诚意登记（详细参考如下），预计4月底开盘！首推4单元302㎡，5月推出211㎡，大面积512㎡后面再开！（最终以开发商公布为准）为了更好的服务客户，我们安排了两位信悦湾开发商官方销售：黄佳妮跟吴海珊，专业能力都比较强，诚信、靠谱！大家自行选择咨询！欢迎扫码进信悦湾粉丝交流群，实时了解项目最新动态、销控变化与置业建议，一起交流选房、看房不迷路！中信信悦湾位于深圳湾后海东角头，三面环海，一线无遮挡看海，兼具城市与自然双重稀缺资源，并临近地标深圳歌剧院。
项目分为两个地块开发，西侧K709-0003号地块及东侧K709-0004号地块。其中K709-0003号地块占地面积约6.5万㎡，可开发建筑面积约17.9万㎡（其中住宅可开发建筑面积14.3万㎡，商业可开发建筑面积2.9万㎡及其他配套附属设施）。
K709-0004号地块就是首推地块——中信深圳湾，占地面积约4.4万㎡，可开发建筑面积约21.7万㎡（其中住宅可开发建筑面积12.6万㎡，商业可开发建筑面积8.1万㎡及其他配套附属设施）。“70/90”政策取消后，项目户型将以大户型为主，全系产品为建面约210-510㎡大平层，顶豪一层一户，还有个别大面积顶复单元，大大提高了准入圈层的门槛。A栋 512㎡ 层高3.6 四套房，东南、36层，3梯1户，约30余套B栋 370㎡ 层高3.5 四套房，东南、47层，5梯2户，约80余套C栋 211-218㎡ 层高3.3 三房，西南、51层，4梯3户，约120余套D栋 302㎡ 层高3.5 四房，西南、45层，3梯2户、80余套E栋 302㎡ 层高3.5 四房，西南、43层、3梯2户，80余套产品设计为了可以欣赏一线海景的绝美，做了270°环幕阳台、转角无柱设计，外立面则为铸铝+low-E曲面玻璃，配下沉庭院、立体园林、艺术会所与双泳池，就为了彰显业主身份的特殊。项目的规划及建筑概念设计是由世界十大建筑规划事务所之一——英国法雷尔建筑设计事务所（TFP Farrells Limited）负责，整体采用超高层建筑群的设计，以流线型的外观和独特的造型，成为深圳湾片区的一道亮丽风景线。
作为深圳首个铸铝工艺项目，搭配Low-E超白玻，非常现代的玻璃幕墙打法。在建筑外观上，中信深圳湾外立面采用的是曲面玻璃幕墙设计和金属材质，使得建筑在阳光下熠熠生辉，并将海景与城市天际线相融，犹如一幅流动的都市海滨图景。
同时，项目还融入环保节能理念，运用绿色建筑技术如太阳能光伏板、雨水收集系统，实现自然资源利用与环保节能的双重目标，充分体现开发商对品质生活追求与可持续发展的责任担当。车位配比约1:2，车道宽约2.8-3米，层高约4.5米。车库设有落客区（车马院）、休息室、万物仓等，以及新风系统配置。豪宅配置大门入口阔19米，入户大堂也做到9.6米挑高，实属归家艺术感。园林偏传统平面花园的布局，部分区域是13米挑空的立体园林。小区有两个泳池，一个室外40米长的泳道，一个室内25米长的恒温泳池。据了解，分布在各栋楼下的约12米挑高架空层，预计会打造成娱乐休闲设施。如A栋规划会客室、B栋规划茶饮空间、C栋规划儿童游乐场、D栋规划健身室、E栋规划棋牌室等。项目户型均为纯粹的大户型为主，拥有比其他竞品更阔绰的开放式大阳台，预计会吸引着众多实力买家！
中信信悦湾项目位于后海大道与望海路交界东北角，地块三面环海。北临翡翠海岸、澳城花园等豪宅小区，西倚蛇口山公园，南侧与“深圳歌剧院”一路之隔，东侧毗邻深圳湾口岸，可远眺深圳湾及香港。后海在深圳湾中是当之无愧的黄金地段，是中国总部企业最为密集区域之一，目前约80家总部企业，500强进驻企业超20家（中国华润大厦、阿里巴巴、中建科工大厦、字节跳动、中铁南方等），总投资规模超1000亿（强度达到286亿/平方公里），堪称深圳城市名片区域、土地价值最稀缺区域、准入门槛最高区域、配套最顶级醇熟区域。而这些总部基地年入百万的高净值人群，就是房价的 “海拔支撑"。深圳湾后海片区的发展始于填海工程。在1999年滨海大道通车前，这里还是一片近两平方公里的滩涂地。早期开发商在此建设的高端小区，房价始终处于深圳前列。2014年深圳湾一号以国际化的设计和大户型海景房打开新局面，成为深圳首个均价突破10万元/㎡的项目，带动了整个片区的价值提升。随后十年，华润、招商、恒裕等开发商陆续在此推出高端公寓顶豪产品，高峰期恒裕滨城二手单价一度突破40万元/㎡的成交纪录，将深圳房价推向新高度。至此，深圳湾海岸线逐渐取代香蜜湖、华侨城传统豪宅区，成为深圳超级富豪置业的首选地。也可以说是“深圳房价屋脊，湾区价值信仰”。
中信深圳湾位于深圳湾的核心位置，不仅享受着得天独厚的自然景观资源，还坐拥便捷的交通网络和完善的城市配套。
在交通配套方面，项目临近在建的13号线歌剧院站与地铁2号线东角头站，预计2024年底通车。这条是含金量很高的贯穿南北的黄金快线，串联深圳湾、南山、科技园、西丽等高新产业区。地块南侧是望海路、东侧是后海滨路，可以快速驱车上到南海大道和滨海大道，去往深超总、后海、科技园等高新产业核心区域。此外，项目临近深圳湾口岸，从歌剧院地铁站出发2站即可到达，享有优越便捷的口岸交通，往返香港非常便利。
在商业配套方面，项目自带6000㎡的商业，距离BABY CITY约364米、恒裕香悦里约957米，可满足业主基本购物需求。另外，3.5公里范围内有万象城、宝能太古城、海上世界、来福士广场等大型商业中心，都是远近闻名的网红打卡地。在教育配套方面，项目学校云集，教育资源丰富。距离项目1公里范围内有海岸学校（在建中）、海岸小学、深圳湾学校南校区、南山外国语学校集团滨海小学。
其中距离最近的是海岸学校（约307米），办学规模为54班（小学36班、初中18班）、2520个学位，据传可能是南二外集团旗下学校（具体以实际为准）。
在休闲娱乐配套方面，项目与在建中的歌剧院仅一路之隔。深圳歌剧院以歌剧厅、音乐厅、小歌剧厅、多功能沉浸式剧场四个厅为主，是政府斥资30个亿打造的，目标建设成世界级高标准艺术殿堂以及粤港澳大湾区国际文化交流新平台，对标悉尼歌剧院。
深圳歌剧院东立面效果图
除此之外，蛇口文体中心、滨海栈道、女娲滨海公园等大型休闲配套环绕，属于妥妥的深圳高端综合配套，豪宅标配。中信信悦湾项目占地面积约4.4万㎡，总建筑面积约31.8万㎡，项目一期规划共5栋超高层住宅；二期规划为商办、顶奢酒店和商业盒子业态。此次首批推出E栋74套302㎡户型、B栋80套370㎡户型，以及2套顶复（官方楼栋分布图，和网传户型图见下）。新房深圳湾澐玺约305㎡总价4900~5900万，单价约16-19.5万/㎡。二手房：恒裕二期， 228㎡，5998万，约26.3万/㎡吉祥龙， 258㎡， 5000万，约19.4万/㎡对比之下，中信信悦湾E栋74套302㎡户型，单价区间17.6-26.6/㎡，总价5326万-8051万，价格高出不少。值得注意的是，主要是因为项目20层以上的价格，高出很多。20层以下的单位备案总价5300-6100万，折后预计和周边同户型的房源总价相差不大。项目E栋南向是71.75米高的歌剧院，越过歌剧院要20层以上。歌剧院主体呈高低起伏波浪形状，所以低楼层也会有部分景观，不会完全被遮挡。所以，根据景观，302㎡以20/21层为界有价格跳差，20层跳价400多万，21层再跳价400多万，21楼比19楼总价高800多万，其他楼层正常差价为30-50多万。另外，E栋受西侧的达利住宅地块影响，02户型会比01户型视野开阔，东南向无遮挡海景。因此，同楼层，02户型的价格高出01户型约300万。还需要注意的是，项目套内面积使用率显著低于深圳核心区豪宅的普遍水平，若按实际使用面积折算，其实用面积单价较其他项目会再多出10%，进一步放大了实际成本门槛。虽然价格不低，但市场接受度预计是没问题的。毕竟作为深圳湾最后一块宅地，又是深圳湾头牌门面，再加上项目卖的不便宜，产品设计迭代和未来交付会更加用心。5000-8000万价格段都是顶豪产品，同样都有海景，信悦湾还是有竞争力的，毕竟新房居住体验感和二手房不一样，新房的设计迭代，更有优势。对比恒二228㎡楼王户型，地段、景观、产品整体而言大家不分伯仲，取舍全凭个人喜好。新房深圳湾澐玺约375㎡（东南）单价约22万/㎡，总价8000-8500万；约375㎡（西南）单价约17万/㎡，总价6000-6500万。二手房：招商玺家园，425㎡，7600万，约17.9万/㎡对比之下，中信信悦湾B栋80套370㎡户型，备案单价区间21.4-31万/㎡，总价7920万-1.15亿，整栋价格都高出很多。看来开发商是很有自信的，最高31万元/㎡这一单价是深圳新房超高层产品首次突破30万元/㎡关口，也是在全国范围内也应是数一数二的了。当然，如此天价可能会吸引追求确定性的客户，成为市场“锚点”。部分塔尖客户对地段、景观和身份象征的需求超过价格敏感度，愿意为“唯一性”买单。项目B栋370㎡户型，是整个项目地段和朝向最好的产品，主打东南向看中心河跟永久无遮挡海景B栋东南向规划的是海岸学校，学校建筑不算太高，4楼以上就有海景，对比周边同类型东南向户型，信悦湾5梯2户的梯户比更加舒适。值得注意的是，B栋370㎡户型中，02户型相比01户型存在较大差价，同楼层，单价高出约1.6万/㎡，总价高出600万左右。02户型为东边户，主阳台偏南面，餐厅区域和次套房为东南方位，可无遮挡看海景；而01户型为西边户，主阳台靠西面，餐厅区域和次套房对着达力住宅地块，后期视野可能被遮挡，景观价值差异导致价格分化。中信信悦湾是深圳首个采用“铸铝”打造的外立面，整个窗墙比达到了恐怖的1:7，让整个建筑在在阳光下熠熠生辉。搭配270°景观阳台、客厅转角无柱设计、以及室内约3.5m的阔绰层高，能将窗外海景形成巨幕级别的景观体验。所以，从项目整体规划设计，到会所配置，从户型尺度，到海景景观资源的极致梳理，豪宅产品的大热元素，中信信悦湾基本上都具备了。新房深圳湾澐玺1号顶楼1080㎡总价3.7个亿以上、单价约35万/㎡；2号顶楼1180㎡总价3.2个亿以上、单价约28万/㎡；深圳湾澐玺约500㎡总价约1.2-1.3个亿，单价约26万/㎡；约700㎡总价约1.7亿，单价约25万/㎡。二手房：深圳湾一号T7， 862㎡，约2.9亿，约33.6万/㎡；1012㎡，约3.2亿中信信悦湾，2套顶复，E栋519㎡备案均价36万/㎡，总价1.87亿；B栋657㎡备案均价38万/㎡，总价2.5亿。该户型属于深圳的豪宅大平层巅峰，集面积、尺度、功能、逼格于一体，收藏级产品，稀缺性堪比华侨城纯水岸的独栋临湖别墅。深圳湾目前只有澐玺高区和信悦湾两个项目有这么大户型，开发商应该会很惜售。看看会被哪些大佬收入囊中！为了更好的服务客户，我们安排了两位信悦湾开发商官方销售：黄佳妮跟吴海珊，专业能力都比较强，诚信、靠谱！大家自行选择咨询！1、深圳湾头排临海景观，永久性无遮挡；2、紧邻深圳歌剧院，配建世界级的文化资源；3、紧靠13号线歌剧院地铁站，未来出行便利；4、大户型为主，居住圈层更加纯粹；5、在新盘限价未解除情况下开盘，预计开盘价与周边二手房存在巨大倒差价。1、项目体量较大，施工周期较长；2、目前周边配套还在建设阶段，作为大型综合体也需要较长的兑现周期；3、未来深圳歌剧院建好后可能会遮挡住部分楼栋中低楼层的海景景观。从业房地产16年，深耕深圳各板块，对各片区价值都比较熟悉，哪些板块能买、哪些板块不能买，有自己独到分析见解，让您在买房路上少踩坑、买对房、买好房、欢迎扫码添加微信，每天限前10名可免费咨询我建群的初心纯属为大家打新提供便利！会邀请各楼盘开发商的售楼顾问进群！第一时间分享楼盘最新动态、可及时咨询楼盘进展情况！另外想将自己从业17年地产了解的房产专业知识跟大家分享，尽可能为各位购房者答疑解惑，让大家少走弯路，高效打新、投资买房。
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