深圳新房“内卷之王”易主!龙华库存飙到第一,42盘混战,谁在裸泳?

嘿，朋友们，大卜我又来了！

今天聊一个“卷王”片区。

你知道现在深圳新房竞争最惨烈的地方是哪里吗？

不是龙岗，不是宝安，是龙华！

深圳住建局数据显示，截至2026年3月末，龙华新房可售套数7091套，全市第一，占比约27%！

以前这个位置一直是龙岗的，龙华和宝安争第二。现在龙岗只有5047套，宝安3495套。

但库存高不一定代表卖得差。龙华今年已经发了5张预售证、1645套房；龙岗才1个盘、53套；宝安3个盘、577套。

关键问题是：今年龙华潜在入市或加推的项目，约42个！

今天给你掰扯清楚，龙华到底卷成啥样了。

一、 龙华楼市的两大“新变化”

3月初踩盘下来，发现两个显著趋势：

变化一：低密“新国标”产品开始进场了

主要集中在梅林关和上塘，4个项目加起来约1870套房源。

中海云颂玖章、联发红山新澍、上宸华府/瑞府……容积率都不高于3.1，建筑高度不高于80米。红山新澍最低，只有2.5。

这批“新国标”产品，得房率高、居住舒适度好，但价格大概率不便宜。

变化二：纯新盘还是旧改为主，靠价格取胜

旧改项目建筑密度高，跟新国标产品比不占优势。但换个角度想：对于手头偏紧的刚需，这是个上车机会。 毕竟新规低密住宅，价格大概率不会低。

还有个有意思的事儿：观澜的天悦云玺台，2024年初就宣布动工，两年过去了，一点动工痕迹都没有，连项目部都撤了。

难道是因为龙华太卷，开发商直接躺平了？

二、 分片区拆解：龙华这19个盘，谁值得看？

梅林关片区

中海云颂玖章

• 户型：106-128-143㎡（3+1）-（4+1）房

• 动态：临时展厅已开放

去年7月中海拿的地，容积率2.8，5栋23-25层住宅，纯商品房，491户。旁边就是书香小学，离4号线民乐站约500米。

销售说得房率＞100%。价格方面，周边鹏宸云筑备案均价约6.03万/㎡，但这个盘有地段+低密优势，坊间传言可能要7万/㎡起。最大户型总价估计超千万。

上塘片区

联发红山新澍

• 户型：69-100㎡（2+1）-4房

• 动态：售楼处已开放，预计4月下旬拿预售

容积率只有2.5，3栋楼，332套。69㎡做“2+1”房，100㎡做4房。

参考旁边联发臻著雅居，备案均价约7.33万/㎡。这是上塘片区难得的“小户型低密”产品，刚改可以重点关注。

上宸华府、上宸瑞府

• 户型：87-130㎡3-4房

• 动态：主体工程建设中

深业+龙华建设联合开发，两个项目加起来1047套，容积率3.1，最高25层。

参考深业颐樾府，备案均价约7.21万/㎡。

油松-龙华中心区

中交国润华府

• 户型：81-165㎡

• 动态：西南角已出地面

大卜觉得这是龙华今年的“三好选手”之一。跟龙华深中一路之隔，旁边就是壹方天地。目前离地铁远，但未来27号线油福站约250米、22/25号线油松站约400米。

一期1758户，其中1栋是保障房。预计最快5月入市。

中龙苑、颂龙苑、筑梦华庭

这三个是可售型保障房项目。前两个是人才房，准现房。筑梦华庭是龙华首批配售型保障房，封闭流转，价格预计比人才房还低。

筑梦华庭在龙湖春江天玺斜对面，旁边就是22/25号线油松站，配套成熟。共676户，主体已出地面，但配售型保障房要现房销售，预计最快明年下半年。

中洲龙商旧改

龙华商业中心城市更新项目的中片区，计容建面约161.5万㎡。3月初实探，土地开始平整了。

今年入市概率不大，最快明年上半年。

大浪-清湖

滨江叠映春语

• 户型：70-117㎡2-4房

• 动态：建至10多层，预计最快4月入市

杭州房企滨江在龙华的第一个项目，浪口村旧改。住宅建面约16.2万㎡，总户数2005户（商品房700多套），43-50层。

预计最快4月初拿预售。

卓越琅奕府

• 户型：70-98㎡3房

• 动态：售楼处已开放

上下横朗旧改，周边工业园多，离6号线约1.4公里。一期5栋43-48层住宅，预计4月首推315套70-98㎡3房。

鸿荣源云麓花园

• 动态：基坑施工阶段

赖屋山旧改，近6号线阳台山东站。容积率10.99，最高56层，1441户。目前还在基坑阶段。

鸿荣源宸玺花园

• 动态：主体已出地面多层

清湖西片区旧改，4号线清湖地铁口对面。容积率11.69，分四期开发，住宅约12.6万㎡，1566户。

观澜

今年观澜已经有两个项目入市：鸿荣源观城两次加推、玖珑臻境上周开盘去化113套。

没有纯新盘，但有5个在建项目：

• 观湖境未来家园：龙华建设开发，4栋43层超高层，已完成地下室顶板浇筑。

• 启华苑：龙华第二个配售型保障房，560套，传言都是65㎡两房，就在鸿荣源观城旁边。

• 宸嘉大布头旧改：原福晟项目，宸嘉接手，今年1月开工，总建面约99万㎡。

• 九龙山世纪花园/九龙山双玺家园：九龙山科技园土地整备项目，还在基坑阶段，靠近华为九龙山基地。

三、 大卜的真心话

龙华今年这么卷，对买房人是好事还是坏事？

好事是：选择多，开发商不敢乱定价，你有议价空间。

坏事是：鱼龙混杂，旧改超高层和新国标低密产品混在一起，容易挑花眼。

大卜给你三个建议：

1. 预算充足、追求品质：盯紧梅林关和上塘的“新国标”产品。中海云颂玖章、联发红山新澍、上宸华府/瑞府，这些容积率低、得房率高，未来在二手市场也是稀缺货。

2. 预算有限、想上车：观澜和大浪的旧改项目可以淘一淘，价格大概率有惊喜。但注意选地铁口、有商业配套的。

3. 投资保障房：筑梦华庭这类配售型保障房，价格低但封闭流转，只能自住，别想着炒。

龙华42盘混战，你觉得谁会笑到最后？