深圳楼市，已经跌了快5年了。大部分区域房价缩水40%，有些甚至腰斩。
虽然现在说“回暖上涨”，可能为时尚早。但有一点越来越清晰：接下来，“好房子”的波动空间，应该非常有限了。
这两年，会员和粉丝问A哥最多的问题就是：“现在在深圳买房，哪些房子抗风险能力更强？更保值？”
今天这篇文章，就把A哥这些年总结的选筹逻辑，一次性说清楚。
虽然这几年楼市不景气，但深圳作为我国最具活力的一线城市，其最核心区域的顶级豪宅产品，依旧是有价值的核心资产。这些年，这个观点也一直在被印证：深圳的顶级豪宅，从来不缺购买力。去年华侨城纯水岸十二期的一栋别墅法拍，以3.65亿成交，溢价率接近70%，单价约57万/㎡。这一价格不仅刷新了深圳法拍房的成交单价历史纪录，更是一举超越了北京，上海的同类型豪宅成为了全国法拍市场总价之王。去年底，深圳湾澐玺，中信信悦湾两大深圳湾豪宅在整体深圳楼市并不是很理想的阶段陆续开盘，不仅自己开盘卖爆，还直接拉动了一波深圳湾二手房的成交高潮，这波热度一直延续到了年后的小阳春。事实证明，深圳湾，华侨城，香蜜湖的标杆楼盘，依旧是顶级富豪们资产配置的重要选择。但是要注意：并不是豪宅板块里的所有房子，都是核心资产。深圳顶豪板块，内部也是严重分化的。一线临海、有稀缺景观、小区品质顶级的小区，和位置偏、户型差、楼龄老的小区，价值天差地别。顶级豪宅的核心，不仅仅是“豪宅”二字，而是“不可替代”。随着潮水褪去，这两年，买房的客户越来越回归居住属性。那些楼龄更新、车位充足、公区配套更完善的次新房，明显更受买家青睐。“喜新厌旧”是大部分买家的正常心理，同样的地段，谁不想住更新、小区公区更完善、更舒服的房子？如果能在次新的同时，还兼具配套完善、学位优质，那么这类房子，将成为日后市场上的 “硬通货”。举个例子：南山科技园的华润城、太子湾的招商玺家园、宝中的壹方中心、前海自贸区的多个次新房，它们不是顶豪，但楼龄新、品质好、配套全，二手成交热度都非常不错，一旦市场转向也是最先“春江水暖鸭先知”的排头兵。一句话总结：次新+核心地段+优质学位=未来最难跌的组合。A哥的观点：现在南山、福田、宝安中心80%以上的新房，都是值得买的。为什么？
第一，深圳核心区可开发的土地非常有限。 这两年可能是未来10年甚至20年，新房最集中供应的时期了。很多区域卖完这一批，短时间内可能不会再有了。
第二，市场不好，开发商在内卷。 这两年做产品越来越用心了，使用率、实用性、小区品质、公区配套，都比前几年上了一个台阶。现在的新房产品和2015年以前的产品，确实不是一个阶段的“物种”了。虽然也有人诟病现在核心区新房用飘窗换使用率的问题，这个就见仁见智了。但其实抛开飘窗不谈，现在的很多新房综合来看依然很能打。现在买核心区新房，买的不是现在的价格，而是未来5-10年无竞品的稀缺性。这两年也有很多朋友问A哥：光明、龙岗、沙井、龙华这些非核心区的新房，能不能买？
我的观点是：可以买，但要挑着买。怎么挑？我总结了四个要点：
地铁沿线：通勤南山、福田要方便，最好有快线（如14号线、11号线），
未来2-3公里内新房供应量不大：避免被后续新盘“卷价格”，“卷品质”，
配套完善：有商业、有公园、有基本的生活便利，
最好带名校分校学位：集团化办学背景下，名校分校对房价的支撑力依然存在
符合这四点的非核心区新房，未来在小板块内是有价值的，至少是“局部硬通货”。经历了这波下跌，深圳很多核心板块的小房子，跌出了性价比。
再加上历史最低的上车门槛、相对宽松的贷款政策，有些房子的租售比来到了2.5%-3%。
什么概念？
有些房子可以做到低首付，租金基本能覆盖月供，几乎没有持有成本、占用的资金也少。这类的房子未来可能未必是涨得最快的，但现阶段来看非常稳健。可以慢慢持有，静待市场转向，完全不用焦虑。典型代表：南山、福田核心区30-60㎡的小户型住宅，总价200-400万，租金6000-8000元/月，算下来，持有成本几乎为零。深圳楼市的下半场已经开场，这两年的成交来看已经非常明显。有些房子的流通性这些年在大打折扣，降价也很难卖掉，有些房子虽然是下跌周期，但是跌的相对少，成交量十分稳定。我们团队最新整理了南山宝安福田最新的“高租售比房源列表”，添加微信，备注“租售比”领取：如果最近你也有买房的需求，不知道该选哪里，害怕买房踩坑，可以扫码添加A哥微信，预约咨询，帮你买房避坑，定制专属买房方案：
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