在深圳买新房，几乎所有人都纠结过，自己直接冲进售楼处找开发商，是不是更划算？找中介带过去，会不会被加价、抽佣金？今天咱们就深圳新房市场的实际情况，来算笔账，看看哪种方式更省钱，更省心。
首先，有一个非常常见的误区，很多人都觉得只要找中介，就要给佣金。
实际上，买深圳新房，中介是不收买家一分钱佣金的；但是他们也不是白做，开发商和中介签代理合同的时候，就预留出这部分，也叫渠道费用。
深圳的新房，在2014年以前，基本上都是自己卖，营销途径常见的就是网络、纸媒、室外及室内展示等，钱花了不少，效果其实也就一般。这时候开发商发现，如果利用中介的地铺网络优势，能让中介在跟客户介绍房子的时候，顺便推荐一下自己的项目，不但精准，在没成交之前，什么成本都不用。而中介推广房源本就顺带的事情，如果能有成交，还多了一个佣金渠道；双方随即一拍即合，所以目前市面上在售的新房，几乎都愿意找中介代理，免费的广告推广谁不想要？
对比两种方式，看有哪些差距和不同。
自己直接去售楼处，在行业里叫自然到访，只要你踏进售楼处、留了手机号、刷了门禁，就会被开发商系统标记为自然客；甚至绝大部分售楼处都安装了人脸识别系统，踏进售楼处的那一刻，你就是开发商自己的永久客户。这时候记起前两年网上那个戴头盔看房的客户。
而中介带过去的客户，才是渠道客户，开发商一般还会设置诸多门槛，比如不能是本开发商的其他小区业主，或者报备时间需要超过半小时，甚至一个小时，报备信息一点都不能错，只要踩中一条，客户就算是“送给开发商”了，跟中介毫无关系。网上有说开发商都是地主，你见过几个地主大方的。
一般自己上门的客户，开发商销售大部分只会介绍房子的优点，缺点基本不会主动说，或者就一笔带过；计算折扣的时候，一般不会将折扣全部放出来；最后看好了，付款时间开发商一般要求比较短，不会主动帮你申请延期；办理后续手续，虽然销售会有协助，但是大部分事情还是需要自己去办，对于不是太熟悉购房手续的，也是个不大不小的麻烦。
这个时候，如果找个相熟的中介一块去看，稍微专业点的，房子的不足一般会指出来；在计算费用和折扣的时候，一般也知道开发商的最低折扣，不需要中间试探；在手续办理手续的时候，基本上签约、贷款、资格审核全程陪同；如果有资金延期的需要 ，也会尽量去争取。
除了这些细节，最关键的区别就是能“省钱”。
深圳新房的分销佣金，主流住宅盘一般在2%-4%居多，光明、龙岗等去化压力大的板块，以及商务公寓、办公产品，佣金能冲到5%-6%；而地段位置比较好的区域，像福田，住宅佣金少的只有1%，南山部分项目甚至直接就一套几万块，越是好卖的佣金越低。
以一套500万的房子为例，假设3%佣金，大概是15万，这是开发商给中介公司的渠道佣金，是营销预算的一部分，和你的购房总价毫无关系。目前深圳新房一房一价，都是备案制，不管是自己上门还是中介带看，基础底价、公开折扣完全一致，不存在中介带看就涨价的情况（真有哪个开发商敢出格，会被所有中介公司联合抵制，毕竟是砸自己招牌）。
目前深圳新房市场，一般可以返佣约40-60%给买家。也就是刚才那套500万的房子，能够给买家返还7-9万块。如果佣金高，返还的金额会更高。这笔钱最后是直接打到你的个人账户。
除此之外，部分项目开发商为了激励中介带客，会给渠道客户额外优惠，比如额外折扣1-2个点，可以理解为团购优惠；有的还有物业费减免、家电大礼包、车位优惠券等，这些都是实实在在给渠道买家的。
现在很多有车一族，在买保险的时候，也都会一些返还，基本上是行内默认的。
需要特别注意的一点，佣金的返还路径是：开发商将佣金结给中介公司、中介公司再给到买家。这个过程短就一两个月，长的可能需要1-2年；而且到账的返佣，原则上是以个人收入的形式，正规公司会预扣个税，在下一年的个税审核里，可以申请退还。
在选择公司和个人的时候，千万不要相信口头返现承诺，尽量签订书面协议，承诺的金额比例如果是超过60%，就需要警惕空头支票了，此类投诉胜诉率不足15%；另外最好是正规大公司，如今自媒体发达，很多公司实际上也就是个小企业，目前的经济环境下，一年后公司还在不在，真不好说。
深圳的中介不是中间商，不存在“直销更便宜”。
咱们今天聊的也只是之前深圳新房中常见的情况，深圳今年1月已上线官方新房代理佣金结算系统，严查违规返佣，咱们还是需要守法守规。
